1. Vi phạm hợp đồng là gì?
Hợp đồng là một thỏa thuận giữa các bên nhằm xác định, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Sau khi đạt được thỏa thuận, các bên tiến hành ký kết hợp đồng nhằm bảo vệ quyền lợi và tránh việc vi phạm thỏa thuận. Vi phạm hợp đồng có thể do nhiều nguyên nhân, có thể là chủ quan hoặc khách quan, ảnh hưởng đến lợi ích của các bên.
Quy định tại Khoản 12, Điều 3, Luật Thương mại 2005 định nghĩa vi phạm hợp đồng như "việc một bên không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của Luật này". Lưu ý rằng vi phạm hợp đồng chỉ xảy ra khi hợp đồng là hợp pháp và không bị vô hiệu.
Xem thêm bài viết: Trường hợp hợp đồng vô hiệu do vi phạm hợp đồng mua bán
2. Các dạng chủ đầu tư vi phạm hợp đồng thường gặp
Để hiểu rõ hơn về vi phạm hợp đồng là gì, bên tham gia giao kết cần nắm vững các dạng vi phạm phổ biến. Vi phạm hợp đồng có thể xuất phát từ hành vi của chủ thể giao kết hoặc vi phạm quy định của pháp luật khi giao kết và thực hiện hợp đồng.
2.1. Vi phạm do hành vi của chủ thể giao kết
- Không thực hiện hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương mà không có lý do chính đáng;
- Không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng mặc dù đã hưởng quyền lợi từ hợp đồng;
- Thực hiện không đúng hoặc chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ được ghi trong hợp đồng.
2.2. Vi phạm quy định của pháp luật khi giao kết
- Chủ thể giao kết không đủ năng lực hành vi hoặc không có đủ thẩm quyền để ký kết hợp đồng;
- Vi phạm hình thức của hợp đồng (ví dụ: giao kết hợp đồng điện tử khi hợp đồng yêu cầu bằng văn bản);
- Giao kết hợp đồng với đối tượng bị cấm theo quy định pháp luật;
- Bị ép buộc, lừa dối trong quá trình giao kết hợp đồng và không tuân thủ nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, và trung thực;
- Hợp đồng thiếu nội dung cơ bản theo quy định của Pháp luật.
Đối với bên tham gia giao kết hợp đồng, việc nắm rõ các quy định của Pháp luật về hợp đồng và Luật giao kết hợp đồng điện tử là quan trọng để tránh vi phạm và giải quyết các tranh chấp phát sinh.
Xem thêm bài viết: Vi phạm hợp đồng mua bán đất xử lý như thế nào?
3. Một số vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư và xử lý
3.1. Chủ đầu tư vi phạm các điều khoản về thanh toán trong hợp đồng xây dựng
Trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm điều khoản thanh toán trong quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng, theo quy định của Điều 146 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi theo điểm c khoản 64 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), các biện pháp xử lý bao gồm:
- Phạt vi phạm hợp đồng:
- Phạt vi phạm trong hợp đồng xây dựng phải được các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng;
- Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công, mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm;
- Bên vi phạm hợp đồng còn phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, bên thứ ba (nếu có) theo quy định của Luật và pháp luật liên quan.
- Bồi thường thiệt hại:
- Bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận thầu trong các trường hợp như gián đoạn công việc, thực hiện chậm tiến độ, gặp rủi ro, và các vấn đề khác do nguyên nhân của bên giao thầu;
- Bồi thường cũng áp dụng khi bên giao thầu không cung cấp tài liệu, điều kiện cần thiết theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Lãi suất quá hạn:
- Trong trường hợp thanh toán không đúng thời hạn, bên giao thầu phải bồi thường bên nhận thầu theo lãi suất quá hạn tính từ ngày đầu tiên chậm thanh toán cho đến khi thanh toán đầy đủ.
- Tạm dừng và chấm dứt hợp đồng xây dựng:
- Bên nhận thầu có quyền tạm dừng thực hiện hợp đồng xây dựng khi bên giao thầu không đáp ứng yêu cầu về chất lượng, an toàn lao động, và tiến độ theo hợp đồng;
- Chấm dứt hợp đồng xây dựng có thể xảy ra khi bên giao thầu bị phá sản, giải thể, chuyển nhượng hợp đồng cho người khác mà không có sự chấp thuận của bên nhận thầu, hoặc khi có vi phạm nghiêm trọng.
Tóm lại, chủ đầu tư vi phạm hợp đồng xây dựng về các điều khoản thanh toán sẽ phải đối mặt với nhiều hậu quả, bao gồm việc bồi thường thiệt hại, chấm dứt hợp đồng, và phải tuân thủ các biện pháp xử lý đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3.2. Chủ đầu tư vi phạm hợp đồng chậm bàn giao nhà chung cư cho người dân
Đối với người mua nhà chung cư lần đầu khi gặp tình trạng "chủ đầu tư vi phạm hợp đồng" bàn giao căn hộ chậm, dưới đây là một số bước họ có thể thực hiện để bảo vệ quyền lợi của mình:
- Kiểm tra hợp đồng: Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán và xác định rõ về các điều khoản liên quan đến thời gian và điều kiện bàn giao căn hộ;
- Yêu cầu thông tin: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng và việc sử dụng tiền ứng trước;
- Kiểm tra thực tế: Tự kiểm tra tình trạng thực tế của công trình để đảm bảo rằng nó đang tiến triển đúng theo tiến độ đã thỏa thuận;
- Yêu cầu bàn giao đúng thời hạn và chất lượng: Yêu cầu chủ đầu tư bàn giao căn hộ đúng thời hạn và đảm bảo chất lượng như đã cam kết trong hợp đồng;
- Yêu cầu giấy chứng nhận: Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bồi thường: Nếu có vi phạm về thời gian, chất lượng hoặc các cam kết khác trong hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
Nhìn chung, đối với các trường hợp chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, người bị vi phạm đều có quyền khởi kiện ra tòa án trong trường hợp thương lượng, đàm phán không thành. Lưu ý rằng, nếu phải khởi kiện, việc giữ lại bằng chứng như hình ảnh, ghi chú, và các văn bản liên quan là vô cùng cần thiết.
Xem thêm: