1. Hướng dẫn xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc mua đất
Theo quy định tại Điều 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, có thể “xác định lỗi trong vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất” như sau:
- Lỗi của bên đặt cọc:
- Nếu bên đặt cọc vi phạm làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện, hoặc hợp đồng bị vô hiệu, thì bên đặt cọc phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 Bộ luật Dân sự 2015.
- Lỗi của cả hai bên:
- Trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện, thì theo quy định, không phạt cọc.
- Lỗi chỉ của bên giao kết hợp đồng:
- Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, và bên giao kết hợp đồng có lỗi làm cho hợp đồng không được thực hiện, thì bên giao kết hợp đồng phải chịu phạt cọc theo quy định.
- Lỗi trong quá trình thực hiện hợp đồng:
- Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng và trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu, thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
- Lỗi khi đặt cọc bị vô hiệu:
- Nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định rằng nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ tuân theo quy định tại Điều 146 BLDS.
- Trường hợp cả hai bên có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng:
- Nếu cả hai bên đều có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, thì không phạt cọc theo quy định.
Lưu ý rằng đối với từng trường hợp cụ thể, việc xác định lỗi và áp dụng quy định cụ thể sẽ phụ thuộc vào nội dung chi tiết của hợp đồng và quy định pháp luật điều chỉnh tương ứng.
2. Vụ án tranh chấp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất: nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề xác định lỗi
2.1. Nội dung vụ án
Trong tình huống xác định lỗi trong hợp đồng đặt cọc, khi có vi phạm từ cả hai bên tham gia giao dịch, quá trình xét xử thường đối mặt với nhiều quan điểm khác nhau về việc "phạt cọc" hay "không phạt cọc". Dưới đây là một ví dụ về một vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc:
Ngày 15/4/2019, bà Đào.T.T.H (bà H) và ông Nguyễn.T.H (ông H1) đã ký Hợp đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất và Nhà Ở tại số 71 đường số 22, phường X, Quận Y, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 44,9 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, ông H1 đã đặt cọc cho bà H số tiền 1,5 tỷ đồng. Bà H đã nhận số tiền này và ông H1 hẹn thanh toán thêm 1,5 tỷ vào ngày 23/4/2019. Bà H cam kết "Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước để đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông H1 và giao tài sản đúng tình trạng hiện hữu, đúng thời gian và điều kiện quy định".
Tuy nhiên, sau khi đặt cọc, ông H1 phát hiện bà H đã tự ý sửa chữa nhà, cơi nới sai giấy phép và bị xử phạt vi phạm hành chính theo Quyết định của Thanh tra Sở Xây dựng, điều mà bà H chưa chấp hành. Ông H1 thông báo vấn đề này cho bà H và nhận được cam kết rằng bà sẽ cung cấp văn bản xác nhận từ cơ quan chức năng về tình trạng của căn nhà trong vòng ba ngày, từ ngày 23/4/2019. Tuy nhiên, bà H không thực hiện đúng cam kết của mình.
Vào ngày 26/4/2019, ông H1 không thể liên lạc với bà H, dẫn đến quyết định của bà H bán nhà đất cho ông Lê.Đ.P (ông P) với giá 46 tỷ vào ngày 14/5/2019. Ngày 15/5/2019, ông H1 gửi thông báo yêu cầu bà H có mặt tại Phòng công chứng số 1, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 16/5/2019 để hoàn tất thủ tục công chứng. Tuy nhiên, bà H không đến, do đó ông H1 đã yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại quận M, Thành phố Hồ Chí Minh lập vi bằng xác nhận về việc này. Ông H1 đã khởi kiện, yêu cầu Tòa án buộc bà H trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 1,5 tỷ đồng và bồi thường thêm 1,5 tỷ đồng do bà H vi phạm hợp đồng, theo thoả thuận của cả hai bên.
2.2. Các quan điểm về vụ án
- Quan điểm thứ nhất:
- Đề xuất chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H1 và buộc bà H trả lại 1.5 tỷ đồng tiền cọc và bồi thường 1.5 tỷ đồng;
- Lý do chính là bà H vi phạm cam kết chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà và không đảm bảo việc cấp sổ hồng sang tên cho ông H1;
- Bà H đã bán nhà cho ông Lê.Đ.P mà không thực hiện được thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất của hai bên.
- Quan điểm thứ hai:
- Không có căn cứ phạt cọc đối với bà H và cho rằng lỗi không thực hiện hợp đồng là do ông H1;
- Ông H1 vi phạm thoả thuận đặt cọc khi không thanh toán đúng hạn theo thoả thuận;
- Phần diện tích nhà bị xử phạt vi phạm hành chính chỉ là công trình phụ, và hai bên không có thoả thuận về nó trong hợp đồng;
- Bà H đã bán nhà sau khi ông H1 vi phạm thoả thuận đặt cọc.
- Quan điểm cá nhân:
Người viết đồng ý với quan điểm thứ nhất. Bởi lẽ, trong hợp đồng, bà H đã cam kết "Chịu trách nhiệm về kết cấu căn nhà với cơ quan Nhà nước". Như vậy, dù phần diện tích bị xử phạt chỉ là công trình phụ thì nó cũng là một phần của kết cấu ngôi nhà, bà H đang bị xử phạt vi phạm hành chính về vấn đề đó nên có cơ sở để ông H1 tin rằng sẽ gặp khó khăn trong việc cấp sổ hồng. Bên cạnh đó, sau khi xảy ra vụ việc, ông H1 đã rất thiện chí trao đổi lại với bà H và bà H cũng đã hẹn sau 3 ngày sẽ cung cấp văn bản xác nhận của cơ quan nhà nước nhưng cuối cùng lại không cung cấp được và "mất tích". Như vậy, về bản chất, sau khi gặp vấn đề, bà H đã không còn thiện chí giao kết hợp đồng và vi phạm mục đích của hợp đồng đặt cọc. Chính vì vậy, việc bà H phải trả cọc và bị phạt cọc là phù hợp trong tình huống này.
- Rút ra kết luận
- Cần xem xét cẩn thận về các thoả thuận trong hợp đồng và xác định rõ nguyên nhân dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng;
- Quyết định cuối cùng sẽ phụ thuộc vào việc xác định lỗi chủ thể nào gây ra sự cố và vi phạm thoả thuận;
- Cần xem xét các chứng cứ và bằng chứng để xác nhận việc thoả thuận đã bị vi phạm và có sự cố nào gây ra hậu quả không thực hiện được hợp đồng;
- Cần đảm bảo rằng quyết định cuối cùng là công bằng và dựa trên thông tin chính xác và đầy đủ.