1. Khái niệm bồi thường đất
Bồi thường về đất là một quy trình theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong đó Nhà nước thực hiện trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Điều này được quy định chi tiết tại Khoản 12 và Khoản 20 của Điều 3 trong Luật Đất đai 2013.
Chi tiết quy định:
- Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: "Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất."
- Theo khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định."
Như vậy, bồi thường về đất được hiểu là Nhà nước sẽ thực hiện thanh toán bằng cách trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà Người sử dụng đất mất đi do quá trình thu hồi.
Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?
2. Quy định pháp luật về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi có sự thu hồi đất từ phía nhà nước, quy trình bồi thường cho người sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật Việt Nam. Dưới đây là mô tả chi tiết về các trường hợp thu hồi đất và điều kiện cụ thể để được bồi thường:
2.1. Bồi thường về đất khi bị thu hồi đất
- Nguyên tắc bồi thường:
- Người sử dụng đất, khi đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai 2013, sẽ được bồi thường về đất khi đất của họ bị thu hồi;
- Quá trình bồi thường sẽ chủ yếu thông qua việc giao đất có mục đích sử dụng tương tự với loại đất bị thu hồi. Trong trường hợp không có đất để giao, bồi thường sẽ được thực hiện bằng tiền, theo giá đất cụ thể được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.
- Điều kiện được bồi thường:
- Người sử dụng đất cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013;
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, và có các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2013.
- Mục đích bồi thường:
- Bồi thường được thực hiện để đảm bảo tính dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
2.2. Bồi thường đất cho người không có giấy tờ
- Điều 13 nghị định 47/2014/NĐ-CP:
- Người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, thì được bồi thường về đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn khác.
- Đối trừ nghĩa vụ tài chính:
- Trong trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền, số tiền bồi thường sẽ được đối trừ với nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
2.3. Trường hợp không bồi thường về đất
Các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013:
- Đất được Nhà nước giao để quản lý;
- Đất thu hồi theo các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c, và d Khoản 1 Điều 65 Luật Đất đai 2013;
- Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai 2013, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013.
2.4. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
- Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013:
- Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm nhiều loại đất như đất được giao không thu tiền sử dụng đất, đất được giao cho tổ chức nhưng được miễn tiền sử dụng đất, đất cho thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích, và đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Đối với những trường hợp này, việc bồi thường tập trung vào giá trị đầu tư và công dụng của đất đối với mục đích sản xuất nông lâm nghiệp, thủy sản, và làm muối.
Xem thêm bài viết: Trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng mua bán đất
3. Người dân cần làm gì khi Nhà nước bồi thường đất không thỏa đáng?
Trong nhiều trường hợp Nhà nước thu hồi đất đã "bồi thường đất không thỏa đáng". Tuy nhiên, người dân không được từ chối giao đất. Khi bị bồi thường đất không thỏa đáng, người dân cần tham khảo và thực hiện theo các quy định sau:
Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP:
- Quy định chung:
- Theo Điều 19 của Nghị Định 45/2014/NĐ-CP, việc khiếu nại và giải quyết khiếu nại về tiền sử dụng đất sẽ tuân theo quy định của Luật Khiếu Nại và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Nghĩa vụ người khiếu nại:
- Trong thời gian chờ quyết định giải quyết, người khiếu nại có trách nhiệm nộp đúng thời hạn và nộp đủ số tiền sử dụng đất đã được thông báo.
Căn cứ tại điều 204 Luật Đất đai 2013:
- Quyền khiếu nại:
- Người sử dụng đất và những người liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ về sử dụng đất đai đều có quyền khiếu nại về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến quản lý đất đai.
- Trình tự và thủ tục giải quyết khiếu nại:
- Quy trình và thủ tục giải quyết khiếu nại về quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
- Đối với khiếu nại liên quan đến quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai, quy trình và thủ tục giải quyết được thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Dựa trên quy định của Nghị Định 45/2014/NĐ-CP và Luật Đất Đai 2013, khi không đồng ý vì bị đền bù không thỏa đáng, người dân có quyền khiếu nại. Quy trình khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường đất không thỏa đáng được xác định rõ ràng. Quá trình giải quyết khiếu nại được thực hiện theo Luật Khiếu Nại và Luật Tố tụng hành chính, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong quản lý đất đai.
Xem thêm bài viết: Thẩm quyền giải quyết và thủ tục giải quyết khiếu nại về đất đai
4. Sưu tầm: Giải đáp thắc mắc về vấn đề thu hồi đất và bồi thường đất không thỏa đáng
Câu hỏi 1: Tôi sở hữu một khu đất rộng 2 hecta với nhiều loại cây trồng lâu năm khác nhau. Do thuộc vùng quy hoạch, tôi đã phải chấp nhận việc nhà nước thu hồi đất, nhưng số tiền đền bù cho nhiều cây trồng không đạt đến mức thỏa đáng. Liệu có thể khiếu nại về việc bồi thường đất đai không công bằng hay không?
Trả lời: Theo quy định của Điều 204 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền khiếu nại về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến quản lý đất đai. Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng xác định rằng người có đất thu hồi có quyền khiếu nại theo pháp luật về khiếu nại.
Trong trường hợp cảm thấy giá đền bù không thỏa đáng, vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình, bạn có thể khiếu nại trực tiếp hoặc gửi đơn khiếu nại. Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011, đơn khiếu nại cần ghi rõ thông tin như ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của bạn và của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại; cùng với các tài liệu liên quan và yêu cầu giải quyết.
Bạn có thể tải về Luật Đất đai 2013, Luật Khiếu nại 2011 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP để tham khảo chi tiết quy định và thủ tục khiếu nại.
Câu Hỏi 2: Gia đình tôi đã nhận được Thông báo số 703 của UBND thành phố Thủ Dầu Một ngày 31/7/2017 về việc thu hồi đất để thực hiện dự án Khu Công Nghiệp (KCN) Đồng An 2 ở phường Hòa Phú. Thông báo nêu rõ việc thu hồi các thửa đất thuộc tờ bản đồ số 17 (cũ) và số 3 (mới) tại phường Hòa Phú. Gia đình tôi đã kiểm kê và áp giá đền bù diện tích bị thu hồi. Xin hỏi, gia đình tôi có thể yêu cầu nhận tiền bồi thường không, và thủ tục yêu cầu như thế nào?
Trả lời: Theo trả lời của UBND thành phố Thủ Dầu Một, gia đình cần liên hệ trực tiếp với Trung tâm Phát triển Quỹ Đất thành phố để có thông tin chi tiết và hướng dẫn cụ thể để xác định xem thửa đất thuộc quyền sử dụng của gia đình hay của cơ quan nhà nước, từ đó mới có cơ sở để xác định xem gia đình có được bồi thường hay không. Theo quy định pháp luật, quy trình bồi thường được thực hiện như sau:
- Lập hồ sơ bồi thường:
- Trung tâm Phát triển Quỹ Đất thành phố đã lập hồ sơ bồi thường cho các hộ dân có đất thu hồi.
- Hồ sơ này sẽ được trình Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố để thẩm định Phương án bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
- Quyết định phê duyệt phương án bồi thường:
- Sau khi phê duyệt, quyết định sẽ được UBND thành phố Thủ Dầu Một ban hành.
- Thủ tục nhận tiền bồi thường:
- Gia đình cần chuẩn bị các giấy tờ gồm: 01 bản sao CMND, 01 bản sao Hộ khẩu, và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính hoặc bản sao để thu hồi hoặc điều chỉnh).
- Đối với hộ gia đình sử dụng đất chung, tiền bồi thường sẽ được chia sẻ hoặc tạm gửi vào Kho bạc Nhà nước nếu không có thỏa thuận về phân chia.
- Thực hiện thanh toán:
- Khi hồ sơ đầy đủ, Trung tâm Phát triển Quỹ Đất thành phố lập kế hoạch ứng vốn và thực hiện thanh toán tiền bồi thường cho các hộ dân theo quy định.
- Thông báo công khai và niêm yết:
- Quyết định và thông báo bồi thường sẽ được niêm yết và công khai tại các địa điểm chung.
Câu hỏi 3: Tôi sở hữu một thửa đất có diện tích khoảng 1.500m2 tại tỉnh Quảng Ngãi, đã bị thu hồi để thực hiện dự án. Tôi đã tự khai hoang sản xuất nông nghiệp trên đất này từ năm 1980 và đến nay, diện tích sử dụng ổn định. Thửa đất không có tranh chấp, không có giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất. Khi dự án được triển khai, chủ đầu tư chỉ hỗ trợ bồi thường theo mức 6 triệu đồng/500m2. Tôi đã không đồng ý với mức bồi thường này và đã kiến nghị ở các cấp quản lý, nhưng chưa nhận được giải quyết thỏa đáng. Vậy, tôi muốn hỏi liệu trường hợp của gia đình tôi có thể được bồi thường theo giá đất nông nghiệp không?
Trả lời: Theo quy định của pháp luật, nếu thửa đất của bạn do Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án và do Nhà nước bồi thường thì bạn có quyền khiếu nại về mức đền bù trên. Tuy nhiên, bạn cần xem xét thật kỹ mức đền bù này đã hợp lý chưa để tránh những thủ tục rắc rối không đáng có. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp của bạn sẽ được xử lý như sau:
- Quy định cơ bản:
- Luật Đất đai năm 2013, tại Khoản 1 Điều 75, quy định rằng hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền hàng năm, có điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì khi Nhà nước thu hồi đất, họ sẽ được bồi thường về đất.
- Điều kiện được bồi thường:
- Tuy nhiên, nếu không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác theo quy định, quy định tại Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai cũng nêu rõ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Bồi thường theo điều 13 nghị định số 47/2014/nđ-cp:
- Trong trường hợp không đáp ứng được điều kiện cấp giấy chứng nhận, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 13 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
- Loại đất được bồi thường:
- Quy trình xác định loại đất và cách bồi thường sẽ tuân theo quy định tại Điều 11 của Luật Đất đai và Điều 3 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Lưu ý rằng quy trình và cách thức bồi thường có thể thay đổi tùy theo các quy định cụ thể của địa phương và cơ quan quản lý. Việc liên hệ trực tiếp với cơ quan quản lý địa phương là quan trọng để có thông tin chi tiết và hướng dẫn cụ thể.