1. Phí bảo trì chung cư là gì?
Phí bảo trì chung cư là khoản tiền mà chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng góp để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung và duy trì hoạt động bình thường của cả khu dự án. Theo Điều 107 Luật Nhà ở 2014, bảo trì chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí cho bảo trì phần sở hữu chung.
Phần sở hữu riêng của nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong căn hộ, ban công, lô gia gắn liền, diện tích khác được công nhận là sở hữu riêng, và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật riêng. Phần sở hữu chung bao gồm diện tích còn lại của nhà chung cư, nhà sinh hoạt cộng đồng, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung như hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, và nhiều phần khác.
Quy định chi tiết về phần sở hữu riêng và chung giúp định rõ trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư trong việc duy trì và bảo trì cả phần riêng lẻ và phần chung của khu dự án nhà ở.
Xem thêm bài viết: Khởi kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
2. Thực trạng chủ đầu tư vi phạm trong sử dụng phí bảo trì chung cư
Về tình hình "chủ đầu tư vi phạm trong sử dụng phí bảo trì chung cư" hiện nay, thanh tra Bộ Xây dựng đã phát hiện và xử phạt 12 chủ đầu tư vì vi phạm trong việc quản lý và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư, với tổng số tiền phạt lên đến 13,3 tỷ đồng. Quá trình kiểm tra liên quan đến nhiều vấn đề quản lý kinh phí bảo trì tại các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị. Thanh tra Bộ Xây dựng đã phê duyệt kết luận thanh tra cho 5 địa phương, và đã xử phạt 12 chủ đầu tư với mức trung bình 1,1 tỷ đồng mỗi người. Các chủ đầu tư cũng được yêu cầu thực hiện nhiều biện pháp để đảm bảo tuân thủ luật nhà ở, bao gồm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bàn giao đầy đủ hồ sơ và mở tài khoản kinh phí bảo trì. Thanh tra cũng buộc 10/12 chủ đầu tư phải gửi số tiền 254,1 tỷ đồng vào tài khoản bảo trì, và yêu cầu 6 chủ đầu tư quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Tuy nhiên, thách thức vẫn tồn tại khi pháp luật chưa rõ ràng về cách tính diện tích và chưa có chế tài xử phạt phù hợp. Các vụ tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị tiếp tục gia tăng, đặt ra vấn đề về vai trò quản lý của cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương.
Xem thêm bài viết: Chậm bàn giao nhà chung cư cho khách bị xử lý thế nào?
3. Quy định về phí bảo trì chung cư
Theo Điều 108 của Luật Nhà ở 2014, quy định về phí bảo trì chung cư với phần sở hữu chung như sau:
- Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung:
- Đối với căn hộ hoặc diện tích khác chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua, chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua. Số tiền này được tính vào giá bán hoặc tiền thuê mua và được quy định trong hợp đồng;
- Đối với căn hộ hoặc diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại, chưa bán, chưa cho thuê mua đến thời điểm bàn giao nhà chung cư, chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại, tính theo giá cao nhất.
- Đóng góp thêm kinh phí:
- Trong trường hợp kinh phí từ (1) không đủ để bảo trì phần sở hữu chung, chủ sở hữu phải đóng góp thêm tương ứng với diện tích thuộc sở hữu riêng của mỗi người.
- Hợp đồng mua bán trước 01/07/2006:
- Chủ đầu tư và chủ sở hữu họp Hội nghị để thống nhất mức đóng góp kinh phí bảo trì nếu chưa đóng trước ngày 01/07/2006. Mức đóng góp có thể nộp hàng tháng hoặc khi có công việc bảo trì.
- Hợp đồng mua bán sau 01/07/2006:
- Nếu không có thoả thuận về kinh phí bảo trì trong hợp đồng, chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này. Nếu giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì, chủ sở hữu phải đóng theo quy định.
- Chia tỷ lệ kinh phí cho các khu chức năng khác nhau:
- Trong trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (ở và kinh doanh), và có sự phân chia riêng biệt giữa các khu chức năng, chủ đầu tư và người mua, thuê mua thỏa thuận về tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định hợp đồng.
Xem thêm bài viết: Chậm bàn giao nhà chung cư, khách hàng có được bồi thường không?
4. Vi phạm trong sử dụng phí bảo trì chung cư bị phạt như thế nào?
Quỹ bảo trì nhà chung cư do Ban quản trị nhà chung cư quản lý và sử dụng. Vi phạm trong sử dụng phí bảo trì chung cư là một trong những vi phạm trong quá trình quản lý, vận hành nhà chung cư. Hành vi sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư không đúng mục đích là hành vi vi phạm pháp luật, hành vi này đặt ra các trách nhiệm pháp lý cho chủ đầu tư và sẽ bị xử phạt theo quy định của Nghị định số 16/2022/NĐ-CP như sau:
- Mức phạt tiền:
- Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng đối với hành vi quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định.
- Biện pháp khắc phục hậu quả:
- Ban quản trị chung cư sẽ phải áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả. Điều này có thể bao gồm việc buộc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo đúng quy định.
- Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị:
- Ban quản trị nhà chung cư cần tuân thủ và thực hiện quy định theo điểm g khoản 3 của Điều 69 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Điều này đồng nghĩa với việc Ban quản trị phải đảm bảo rằng kinh phí bảo trì được quản lý và sử dụng theo đúng mục đích và quy định của pháp luật.
Tóm lại, hành vi sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư không đúng cách sẽ chịu mức phạt tài chính và đồng thời phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả để đảm bảo quản lý và sử dụng kinh phí theo quy định của pháp luật.