1. Các trường hợp không bị phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Khi xem xét các trường hợp mua bán đất và việc áp đặt phạt cọc, có những tình huống đặc biệt khiến các bên "không bị phạt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất". Dưới đây là những trường hợp cụ thể:
- Thoả thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc:
Trong trường hợp các bên đồng lòng chấm dứt hợp đồng đặt cọc, điều này thể hiện rằng không có tranh chấp hay không đồng thuận về việc chấm dứt. Việc thoả thuận chấm dứt giúp mọi bên có thể trả lại số tiền cọc mà không phải chịu phạt hay bồi thường;
- Bên nhận đặt cọc không phạt cọc do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015, sự kiện bất khả kháng được xác định là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được hậu quả mặc dù đã áp dụng các biện pháp và khả năng cho phép.
Tương ứng, Điều 156 cũng mô tả trở ngại khách quan là trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền và nghĩa vụ dân sự trong một giao dịch dân sự không thể biết về quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm hoặc không thể thực hiện được quyền và nghĩa vụ dân sự của mình.
Do đó, trong việc đặt cọc mua bán nhà đất, nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc vì lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, họ sẽ không bị phạt cọc. Ví dụ, nếu bên nhận đặt cọc cam kết giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng vào một ngày cụ thể, nhưng bị tai nạn giao thông trước ngày ký hợp đồng, điều này sẽ tạo ra một trở ngại không thể dự đoán được và không thể khắc phục trong thời hạn đặt ra.
Ngoài ra, Toà án nhân dân tối cao đã hướng dẫn về trường hợp này trong Án lệ số 25/2018/AL, thông qua Quyết định số 269/QĐ-CA của Chánh án Toà án nhân dân tối cao ban hành ngày 06/11/2018. Theo đó, nếu bên nhận đặt cọc bị phạt cọc và có thể chứng minh nguyên nhân là khách quan, đặc biệt là do cơ quan Nhà nước, và nguyên nhân này không thể biết trước khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc, bên nhận đặt cọc sẽ không chịu phạt cọc.
Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết trong hợp đồng vì lý do bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan, thì họ không bị phạt cọc.
- Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu:
- Hợp đồng đặt cọc vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội;
- Người tham gia giao dịch không có năng lực hành vi dân sự;
- Người tham gia giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép;
- Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật;
- Giao dịch đặt cọc không tuân thủ quy định về mặt hình thức.
Trong các trường hợp nêu trên, hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu, và mọi bên sẽ phải hoàn trả những gì đã nhận mà không có vấn đề phạt cọc.
Những trường hợp trên giúp bảo vệ quyền lợi và tính công bằng cho cả các bên tham gia giao dịch mua bán đất, đồng thời giảm thiểu rủi ro tranh chấp.
Xem thêm bài viết: Tìm hiểu chi tiết về đặt cọc. Mẫu hợp đồng đặt cọc cập nhật mới nhất
2. Vụ án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất
2.1. Nội dung vụ án
Ngày 18/4/2017, bà Nguyễn Thị Kim O và ông Đặng Thanh N đã ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được chứng thực bởi Công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh L. Theo hợp đồng, ông N đã đặt cọc 500 triệu đồng để mua 150m2 trong tổng số 300m2 đất, thuộc một phần thửa đất tại thành phố Đ, tỉnh L. Thỏa thuận giá chuyển nhượng là 1.05 tỷ đồng và thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày 18/4/2017. Trên đất có nhà ở, nhưng không có giấy tờ nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang được bà O thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh L.
Theo hợp đồng, nếu bà O không chuyển nhượng đất cho ông N đúng hạn, bà phải trả lại 500 triệu đồng và bồi thường 500 triệu đồng cho ông N. Ngược lại, nếu ông N không nhận chuyển nhượng đất, ông sẽ mất 500 triệu đồng tiền cọc. Do ông N cho rằng bà O đã vi phạm thỏa thuận, nên bà O yêu cầu hủy hợp đồng và ông N đồng ý đồng thời yêu cầu bồi thường.
2.2 Kết quả giải quyết
- Tại bản án dân sự sơ thẩm:
- Buộc bà Nguyễn Thị Kim O trả lại 579.4 triệu đồng cho ông Đặng Thanh N;
- Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Đặng Thanh N, buộc bà O bồi thường thêm 500 triệu đồng.
- Tại bản án dân sự phúc thẩm:
- Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Kim O, sửa bản án sơ thẩm;
- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà O về "tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất";
- Buộc bà O trả 579.4 triệu đồng cho ông Đặng Thanh N;
- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Đặng Thanh N về việc bà O phải chịu tiền phạt cọc là 579.4 triệu đồng.
- Tại quyết định giám đốc thẩm:
- Chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố H;
- Hủy Bản án Dân Sự Phúc Thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh L, giữ nguyên Bản Án Dân Sự Sơ Thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh L về vụ án "Tranh chấp về hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất" giữa bà Nguyễn Thị Kim O và ông Đặng Văn N.
Xem thêm: Hướng dẫn giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
2.3. Bình luận vụ án
Không ủng hộ việc phạt cọc trong trường hợp này vì lý do sau:
- Vấn đề thời hạn và thông báo:
- Trong hợp đồng đặt cọc, không có thỏa thuận cụ thể về thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng. Ông N được cho là đã yêu cầu bà O ký hợp đồng vào ngày 17/4/2018, nhưng thiếu chứng cứ và thông báo cụ thể. Việc này tạo ra một hiểu lầm và không có căn cứ để xác định liệu bà O đã vi phạm thỏa thuận hay không.
- Quy định diện tích tối thiểu:
- Quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh L về diện tích tối thiểu để tách thửa. Trong trường hợp này, việc chuyển nhượng chỉ 150m2 trong khi yêu cầu tối thiểu là không đủ, và cả hai bên đều biết về điều này. Do đó, cả hai bên đều có trách nhiệm và không nên phạt cọc một mình bà O.
- Thực hiện thỏa thuận:
- Bà O đã có thiện chí tiếp tục giao kết hợp đồng và đồng ý để ông N đứng tên đồng sử dụng đất. Tuy nhiên, ông N từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng, làm gián đoạn quá trình giải quyết vụ án. Do đó, yêu cầu phạt cọc của ông N không có cơ sở chấp nhận.
- Quy định pháp luật:
- Dựa vào quy định của Điều 363 Bộ Luật Dân Sự 2015, cần nhấn mạnh rằng nếu việc không thực hiện hợp đồng là do lỗi của cả hai bên hoặc có sự kiện bất khả kháng, không nên áp đặt phạt cọc. Trong trường hợp này, cả hai bên đều có lỗi và có sự kiện bất khả kháng, nên không nên phạt cọc.
Tóm lại, bà O không nên bị phạt cọc một mình do cả hai bên đều có trách nhiệm trong việc không thực hiện hợp đồng và có những vấn đề không rõ ràng từ cả hai phía.
Xem thêm bài viết: Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất