Bạn thắc mắc có nên mua nhà đang thế chấp hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào nhu cầu của bạn, tuy nhiên, bạn cầm nắm chắc những "rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng".
1. Những rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng
1.1. Rủi ro về việc thiếu thông tin
Việc mua nhà đang thế chấp sẽ dẫn đến thiếu thông tin chính xác về căn nhà. Do sổ hồng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giữ tại ngân hàng, người mua không có khả năng kiểm tra thông tin thửa đất và căn nhà trực tiếp.
1.2. Tiền đặt cọc bị chiếm để dùng vào mục đích riêng mà không dùng để giải chấp
Khi mua nhà đang vay ngân hàng, bên mua không thể ngay lập tức ký hợp đồng công chứng và chuyển nhượng vì chưa có tiền để giải chấp. Trong khoảng thời gian này, nếu bên mua không có biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền đặt cọc, có nguy cơ bị bên bán sử dụng tiền vào mục đích khác, tiềm ẩn rủi ro tài chính.
1.3. Sau khi giải chấp, bên bán không thực hiện sang tên cho bên mua
Ngay cả khi người mua và người bán đến ngân hàng, và người mua đã thanh toán tiền để nhận lại sổ đỏ, rủi ro vẫn tồn tại nếu bên bán thay đổi quyết định và không chịu thực hiện thủ tục chuyển nhượng trên sổ đỏ. Điều này có thể xuất phát từ việc một trong hai bên không đồng tình, ví dụ như chồng bán nhưng vợ không chịu ký tên.
2. Những giải pháp cụ thể để tránh rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng
2.1. Giải pháp tránh rủi ro về việc thiếu thông tin
Để giải quyết rủi ro không biết được chính xác thông tin căn nhà đang thế chấp, có một số giải pháp mà người mua có thể thực hiện:
- Yêu cầu bản photocopy sổ đỏ và tra cứu tại công chứng viên:
- Người mua có thể đề xuất người bán cung cấp bản photocopy của Sổ Đỏ;
- Yêu cầu công chứng viên tại văn phòng công chứng thực hiện tra cứu thông tin lịch sử giao dịch nhà đất đó để đảm bảo tính chính xác.
- Kiểm tra trực tiếp tại ngân hàng:
- Yêu cầu người bán thực hiện việc trực tiếp đến ngân hàng để gặp nhân viên tín dụng đang thụ lý hồ sơ vay;
- Xác minh thông tin nhà đất đang được vay thế chấp từ nguồn tin đáng tin cậy nhất.
- Yêu cầu hợp đồng thế chấp:
- Đề xuất người bán cung cấp Hợp đồng thế chấp giữa họ và ngân hàng;
- Trong hợp đồng này, có mô tả chi tiết về tài sản thế chấp và thông tin cá nhân của người sở hữu, giúp người mua đảm bảo tính minh bạch và chính xác của thông tin.
Qua những cách trên, người mua có thể tăng cường kiểm soát và đảm bảo an toàn trong quá trình giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp.
Xem thêm bài viết: Cầm cố và thế chấp: Khác biệt và ưu điểm của hai hình thức bảo đảm
2.2. Giải pháp tránh việc người bán chiếm hữu tiền đặt cọc, không dùng để giải chấp
Để đảm bảo an toàn và kiểm soát việc sử dụng tiền đặt cọc, bên mua và bên bán nên kí hợp đồng đặt cọc với sự tham gia của thừa phát lại, người được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện các công việc về thi hành án dân sự. Việc này không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc nên quy định rõ ràng, đặc biệt là việc bên mua sẽ thay mặt bên bán chuyển tiền đặt cọc trực tiếp vào ngân hàng nơi tài sản đang thế chấp. Mục đích là để "kiểm soát" dòng tiền và đảm bảo rằng nó sẽ được sử dụng chính xác theo mục đích giải chấp tài sản.
Sau đó, một thỏa thuận ba bên giữa ngân hàng, bên bán và bên mua sẽ được ký, xác nhận sự đồng thuận cho bên mua chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng để thanh toán nợ thay cho bên vay. Ngân hàng sẽ tất toán khoản vay và tiến hành thủ tục giải chấp, sau đó chuyển giao hợp đồng mua bán hoặc sổ đỏ.
Cuối cùng, các bên có thể thực hiện hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ theo các thủ tục thông thường.
2.3. Giải pháp trong trường hợp bên bán sau khi giải chấp không sang tên cho bên mua
Để đối phó với rủi ro mất sổ đỏ khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, cả hai bên có thể thực hiện quy trình như sau: Họ cùng đến văn phòng công chứng và ký lập hợp đồng mua bán treo. Trong hợp đồng này, mọi chi tiết về giao dịch được thể hiện rõ ràng, đồng thời cả vợ và chồng của bên bán tham gia ký đầy đủ các chữ ký. Hợp đồng sau đó được gửi lại văn phòng công chứng để giữ, và khi bất kỳ bên nào cầm sổ chứng nhận đến, họ sẽ được cấp hợp đồng mua bán này.
Tiếp theo, cả bên mua và bên bán đến ngân hàng để thực hiện thủ tục giải chấp và lấy lại sổ đỏ. Vì bên mua đã chuyển tiền trực tiếp cho ngân hàng thay vì bên bán, sổ đỏ sẽ được trao cho bên mua.
Sau cùng, bên mua quay lại văn phòng công chứng để lấy hợp đồng mua bán đã ký đầy đủ chữ ký của cả hai bên. Qua đó, quy trình chuyển quyền sử dụng đất và đổi tên trên sổ đỏ có thể được tiến hành theo các thủ tục thông thường.
Ngoài ra, để tránh trường hợp người mua không kiểm soát được quá trình giải chấp của người bán, người mua cần thường xuyên liên lạc với ngân hàng để đảm bảo quá trình giải chấp diễn ra đúng kế hoạch và theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận. Việc theo dõi và kiểm tra tình hình giải chấp tại ngân hàng giúp người mua nắm bắt thông tin và biết khi nào họ có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng. Bạn cũng cần lưu ý thực hiện các thủ tục cần thiết để mua nhà đang thế chấp ngân hàng.
Thêm vào đó, việc thuê một chuyên gia tư vấn pháp lý đất đai có kinh nghiệm để hỗ trợ trong quá trình mua bán và giải chấp là một giải pháp thông minh. Chuyên gia này có thể đánh giá và theo dõi quá trình giải chấp, đồng thời tư vấn cho người mua về những biện pháp cần thực hiện để đảm bảo an toàn cho giao dịch.