1. Một số khái niệm cơ bản
1.1. Khái niệm chủ đầu tư
Theo quy định trong Luật Đấu thầu năm 2013, chủ đầu tư được định nghĩa là tổ chức sở hữu vốn, tổ chức được giao thay mặt chủ sở hữu vốn hoặc tổ chức vay vốn trực tiếp, và có trách nhiệm quản lý quá trình thực hiện dự án.
Trong Luật Xây dựng năm 2014, chủ đầu tư được mô tả là cơ quan, tổ chức, hoặc cá nhân sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý và sử dụng vốn để thực hiện các hoạt động đầu tư xây dựng.
1.2. Khái niệm dự án có sai phạm
"Dự án có sai phạm" là một thuật ngữ mô tả tình trạng khi một dự án xây dựng, đầu tư, hay một công trình có sự vi phạm về các quy định pháp luật, quy trình hoặc quản lý không đúng cách, gây ra nhiều vấn đề pháp lý hoặc thậm chí làm ảnh hưởng đến chất lượng, an toàn và hiệu suất của dự án.
Sai phạm có thể xuất hiện ở nhiều khía cạnh như tài chính, quản lý dự án, môi trường, hay vi phạm các quy định về an toàn lao động, phòng cháy chữa cháy. Khi dự án có sai phạm, cần thực hiện các biện pháp để xử lý và sửa chữa để đảm bảo tuân thủ theo các quy định và đảm bảo tính hợp pháp, an toàn và hiệu quả của dự án.
Xem thêm bài viết: Cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
2. Thực trạng chủ đầu tư vi phạm trong các dự án bất động sản hiện nay
"Chủ đầu tư vi phạm" chậm tiến độ - thực trạng không còn xa lạ
Hiện nay thường xuyên xảy ra tình trạng chủ đầu tư vi phạm pháp luật trong quản lý bất động sản với sự kéo dài của nhiều dự án, gây tác động tiêu cực đến quyền lợi của cộng đồng, an ninh và trật tự cũng như môi trường đầu tư trong lĩnh vực này.
Có thể kể đến một trong những vấn đề được quan tâm tại kỳ họp thứ 11 - Hội đồng Nhân dân tỉnh Bình Dương, diễn ra giữa năm 2023, là quản lý đất đai và nhà ở. Cử tri đã đưa ra ý kiến và đề xuất liên quan đến bốn dự án khu nhà ở tại phường Tân Bình (thuộc thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương): Khu nhà ở công nhân Tân Bình của Công ty cổ phần Trung Thành, Khu nhà ở An Trung của Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng An Trung, Khu nhà ở Đông Bình Dương của Công ty TNHH Phát triển Đô thị Đông Bình Dương và Khu nhà ở Đất Mới của Công ty cổ phần Đất Mới.
Dựa vào kết quả kiểm tra trước kỳ họp, đại diện Hội đồng Nhân dân tỉnh Bình Dương thông tin rằng, đối với bốn dự án trên, tiến độ triển khai dự án hiện đang diễn ra quá chậm. Trong đó, có hai dự án (Khu nhà ở Đất Mới, Khu nhà ở công nhân Tân Bình) mà chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình và cá nhân tự xây dựng nhà, mặc dù chưa đủ điều kiện theo quy định.
Còn lại hai dự án khác cũng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, nhưng đã thỏa thuận chuyển nhượng cho người dân. Cả bốn dự án đã được thanh tra (ba dự án do Thanh tra tỉnh Bình Dương chủ trì), kiểm tra (một dự án do Sở Xây dựng Bình Dương chủ trì).
Các cơ quan chức năng tỉnh Bình Dương đã yêu cầu các chủ đầu tư tăng cường tiến độ triển khai, kiểm tra và hoàn thiện thủ tục đất đai, xây dựng, nghĩa vụ tài chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt. Tất cả những công đoạn trên là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người nhận chuyển nhượng.
Tính đến thời điểm hiện tại, tất cả các dự án đều chưa hoàn thành theo hướng dẫn nêu trên và chưa đủ điều kiện để lập thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng. Vì vậy, người dân nhận chuyển nhượng và đang sinh sống trong khu vực của các dự án đang phải đối mặt với những vấn đề và đã nêu lên các kiến nghị khi gặp gỡ đại biểu Hội đồng Nhân dân tỉnh Bình Dương trong các cuộc gặp với cử tri.
Xem thêm bài viết: Khởi kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
3. Hướng dẫn xác định quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án
Theo hướng dẫn của Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ tại Công văn 2541/CV-TCT ngày 18/4/2022, về việc triển khai và thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật như sau:
- Căn cứ vào Điều 7 của Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14), quy định chi tiết về việc xác định chủ đầu tư đối với các loại dự án, bao gồm cả dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án đối tác công tư, và dự án sử dụng nguồn vốn khác. Điều này nêu rõ rằng, đối với dự án sử dụng nguồn vốn khác, nhà đầu tư cần được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trong trường hợp nhiều nhà đầu tư tham gia, họ có thể thiết lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Các điều kiện và quy định của pháp luật có liên quan phải được tuân thủ khi lựa chọn và công nhận chủ đầu tư.
- Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 4 của Luật Đầu tư 2020, quá trình triển khai dự án xây dựng, nhà ở, và khu đô thị phải tuân thủ theo Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, và Luật Kinh doanh bất động sản, sau khi đã có chấp thuận chủ trương đầu tư và điều chỉnh chủ trương theo quy định tại Luật Đầu tư.
- Khoản 3 Điều 42 của Luật Đầu tư 2020 quy định rằng nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ các quy định của Luật này, cũng như các quy định về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, cùng với các quy định khác của pháp luật có liên quan. Điều này bao gồm văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình thực hiện dự án đầu tư.
Do đó, để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ, và trách nhiệm của chủ đầu tư trong giai đoạn triển khai dự án sau khi nhà đầu tư được cơ quan nhà nước chấp thuận cần phù hợp với các quy định trên đây.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không hoàn trả tiền đặt cọc như thỏa thuận?
4. Một số vi phạm điển hình của chủ đầu tư trong kinh doanh, quản lý, vận hành dự án bất động sản
Tính đến thời điểm hiện tại trong năm, Thanh tra Bộ Xây dựng đã thực hiện xử phạt vi phạm hành chính đối với nhiều chủ đầu tư liên quan đến vi phạm trong quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư. Ngoài ra, đã có nhiều chủ đầu tư bị buộc phải mở và chuyển tiền vào tài khoản kinh phí bảo trì, cũng như buộc thực hiện quyết toán và bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị.
Bên cạnh vi phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, sau đây là một số sai phạm điển hình khác của chủ đấu tư trong các dự án bất động sản:
- Chủ đầu tư vi phạm trong công tác quản lý nhà chung cư như chậm hoặc không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu hoặc tổ chức hội nghị không thành công mà không có văn bản đề nghị UBND cấp xã tổ chức;
- Chủ đầu tư xây dựng không đúng theo giấy phép được phê duyệt; tự ý thay đổi công năng, mục đích sử dụng, lấn chiếm, sử dụng các phần thuộc sở hữu chung tại chung cư;
- Chủ đầu tư chậm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ; vi phạm các quy định về phòng cháy, chữa cháy;
- Tranh chấp về việc đóng góp, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì và kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư.
- Chủ đầu tư chậm thanh toán cho nhà thầu gây nên nhiều rắc rối pháp lý.
- Chủ đầu tư vi phạm hợp đồng với cư dân;
- Chủ đầu tư vi phạm thi công xây dựng.
Các vấn đề này không chỉ tác động đến quyền lợi và an sinh của cư dân mà còn đề xuất những thách thức quan trọng trong quản lý và triển khai các dự án nhà chung cư, đặt ra nhu cầu chặt chẽ hơn trong giám sát và tuân thủ các quy định của pháp luật để đảm bảo sự ổn định và an toàn cho cộng đồng cư dân.
5. Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư vi phạm
Chủ đầu tư đối mặt với những vi phạm tại các dự án bất động sản sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo các quy định của pháp luật hiện hành, bao gồm Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, Chủ đầu tư có thể phải đối mặt với các hình phạt như phạt tiền, truy cứu trách nhiệm hình sự, hoặc trách nhiệm bồi thường dân sự khi có hậu quả pháp lý xảy ra. Trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư được xác định theo từng vi phạm cụ thể. Dưới dây là trách nhiệm đối với 01 vi phạm điển hình của chủ đầu tư về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Nghị Định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đã đề ra những quy định cụ thể về trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư trong trường hợp vi phạm đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người dân. Điều này đặt ra mức phạt lên đến 1 tỷ đồng nếu chủ đầu tư làm chậm quá trình cấp Giấy chứng nhận.
Theo điều 31 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt có thể là từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư vi phạm đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên. Hành vi vi phạm cụ thể là không nộp hồ sơ, không cung cấp hoặc cung cấp không đầy đủ giấy tờ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, nhận chuyển quyền sử dụng đất tại dự án kinh doanh bất động sản.
Biện pháp khắc phục hậu quả đối với chủ đầu tư bao gồm việc buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất để họ tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo qui định.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy chưa có chủ đầu tư nào bị áp dụng mức phạt này, điều này đặt ra nhiều thách thức về kiểm tra, thanh tra, và giám sát của cơ quan chức năng. Sự kiểm soát cần phải thắt chặt và cần có sự giám sát từ cộng đồng cư dân để đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng giấy phép xây dựng.
Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan như Sở Xây dựng và UBND quận, huyện để đảm bảo việc giám sát và kiểm tra được thực hiện đồng bộ, tránh tình trạng né tránh và đùn đẩy trách nhiệm. Cũng cần tăng cường giám sát về các sai phạm liên quan đến phòng cháy chữa cháy, xây dựng không đúng công năng, và giấy tờ sở hữu.
Đối với cán bộ quản lý có tham nhũng hoặc tiếp tay cho sai phạm, cần xử lý kỷ luật theo Luật cán bộ công chức và nghiêm túc truy cứu trách nhiệm hình sự. Cần tăng nặng các biện pháp chế tài để cán bộ công chức hạn chế vi phạm pháp luật và tăng cường sự minh bạch trong quá trình kiểm tra và giám sát.
6. Một số giải pháp đối với thực trạng chủ đầu tư vi phạm trong các dự án bất động sản
Để đối phó với tình trạng chủ đầu tư vi phạm trong quản lý và xây dựng dự án bất động sản, có một số biện pháp quan trọng có thể được thực hiện:
- Thu hồi tài sản và xử lý chủ đầu tư:
- Tài sản vi phạm: Nhà nước có thể áp đặt biện pháp thu hồi tài sản vi phạm từ chủ đầu tư, cùng với mức tiền phạt vi phạm hành chính.
- Tịch thu toàn bộ phần sai phạm: Nếu chủ đầu tư không tuân theo, Nhà nước có quyền tịch thu toàn bộ phần sai phạm đó để sử dụng cho mục đích công cộng.
- Trách nhiệm đền bù:
- Chủ đầu tư chịu trách nhiệm: Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm đền bù toàn bộ số tiền mà người dân đã chi trả để mua sản phẩm nếu có bất kỳ vi phạm nào xảy ra.
- Đảm bảo sạch trong đội ngũ quản lý:
- Cán bộ quản lý trong sạch: Đảm bảo sự trong sạch trong đội ngũ cán bộ quản lý để ngăn chặn tình trạng tham ô và tham nhũng trong quá trình cấp phép xây dựng.
- Chặt chẽ giám sát: Cơ quan chuyên trách cần thực hiện giám sát chặt chẽ để đảm bảo rằng xây dựng công trình diễn ra đúng theo giấy phép và quy hoạch đã được phê duyệt.
- Quy trách nhiệm rõ ràng:
- Cá nhân và tập thể chịu trách nhiệm: Cần phải quy trách nhiệm rõ ràng cho từng cá nhân và tập thể trong trường hợp vi phạm. Các hình thức kỷ luật cần được áp dụng, bao gồm cả cách chức hoặc giáng chức nếu có vi phạm.
Những biện pháp này không chỉ nhằm mục đích trừng phạt cá nhân hay tổ chức có hành vi vi phạm, mà còn để tạo ra một môi trường quản lý trong sạch, minh bạch và chịu trách nhiệm. Điều này sẽ góp phần đảm bảo an ninh, an toàn và quyền lợi của người dân khi mua và sử dụng sản phẩm nhà chung cư.
Như vậy, trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư vi phạm là một phần quan trọng trong quản lý đất đai và bất động sản. Việc xử lý nghiêm và đồng bộ sẽ giúp đảm bảo quyền lợi của người mua và đặt ra một tiêu chuẩn cao về trách nhiệm trong lĩnh vực này. Cần có sự cộng tác chặt chẽ giữa cơ quan chức năng, cộng đồng cư dân, và chủ đầu tư để đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ quy định pháp luật.
