1. Thực trạng về những rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng
Anh Hưng, một người mua nhà thành công thông báo rằng quyết định của anh khi mua nhà thế chấp tại ngân hàng được thực hiện cẩn thận. Anh đã nghe tư vấn kỹ lưỡng, tham khảo kinh nghiệm từ nhiều người, và tìm hiểu kỹ về gia đình của người bán để đề phòng trường hợp tranh chấp giữa các chủ sở hữu.
Anh đã nhờ luật sư tư vấn và thực hiện từng bước trong quá trình giao dịch. Khi cả hai bên đến ngân hàng để giải chấp, anh đã có hợp đồng mua bán sẵn và nhờ bên công chứng thực hiện thủ tục sang tên.
Ngược lại, chị An không may mắn bởi đã bỏ qua việc tìm hiểu kỹ thông tin trước khi mua nhà. Căn nhà mà chị định mua có giá hợp lý và vị trí kinh doanh thuận lợi, nhưng sau đó chị mới biết rằng căn nhà đó đang thế chấp tại ngân hàng. Mặc dù chủ nhà cam kết trả lại giấy tờ nhà sau khi thanh toán số tiền cọc 500 triệu đồng, nhưng chị An vẫn lo lắng, chị không biết có nên tiếp tục mua nhà đang thế chấp ngân hàng như vậy hay không.
Nhiều chuyên gia cũng cảnh báo rằng việc mua nhà đang thế chấp ngân hàng luôn mang theo nhiều rủi ro. Người mua cần tìm hiểu kỹ về người bán và thông tin liên quan đến căn nhà, cũng như khoản vay và lãi suất của chủ nhà. Nếu phát hiện dấu hiệu xấu, người mua nên cân nhắc từ bỏ giao dịch, không nên mạo hiểm chỉ vì vị trí và giá hấp dẫn của căn nhà.
2. Quy trình mua bán nhà qua ngân hàng
Bước 1: Người mua chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng và yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản.
Bước 2: Các bên, gồm bên thế chấp, bên nhận thế chấp (ngân hàng), bên mua tài sản thế chấp, ký Biên bản thỏa thuận ba bên. Ngân hàng chỉ mở phong tỏa tài khoản khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Bước 3: Bên thế chấp xoá đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi có Biên bản thỏa thuận.
Trong trường hợp số tiền bán nhà lớn hơn số nợ tại ngân hàng, người mua thanh toán để xóa thế chấp và nhận lại giấy tờ nhà từ bên bán. Thỏa thuận về thanh toán số tiền còn lại sau khi trừ nợ ngân hàng.
Nếu bên bán muốn thay thế tài sản bảo đảm, người mua ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo quyết định thay thế. Đặt cọc cần lập hợp đồng, chứng thực tại UBND xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng. Bên bán giải chấp tài sản cũ và chuyển nhượng tài sản mới cho bên mua.
Việc mua nhà đất thế chấp ngân hàng chứa nhiều rủi ro, cần sự cẩn trọng và tư vấn của chuyên gia, luật sư để giảm thiểu rủi ro.
3. Làm gì để tránh rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng?
3.1. Xác định ngôi nhà bạn định mua có đang thếp chấp ngân hàng không
Để "tránh rủi ro khi mua nhà đang thế chấp", cần xác định xem nhà và đất có đang thế chấp ngân hàng hay không, bạn có thể thực hiện các bước sau:
- Yêu cầu sổ đỏ và tra cứu tại văn phòng công chứng:
- Yêu cầu người bán cung cấp bản sao sổ đỏ và đề nghị công chứng viên tại Văn Phòng Công Chứng thực hiện việc tra cứu thông tin lịch sử giao dịch của nhà và đất đó.
- Kiểm tra trực tiếp tại ngân hàng:
- Yêu cầu bên bán dẫn bạn trực tiếp đến ngân hàng nơi họ đang vay để gặp nhân viên tín dụng chịu trách nhiệm về hồ sơ vay. Điều này giúp xác minh xem tài sản thực sự đang được thế chấp tại ngân hàng nào và liệu có nợ còn tồn đọng không.
- Yêu cầu hợp đồng thế chấp:
- Yêu cầu người bán cung cấp hợp đồng thế chấp của họ. Trong hợp đồng này, bạn có thể kiểm tra mô tả chi tiết về tài sản thế chấp và yêu cầu thông tin cá nhân của chủ sở hữu, bao gồm CMND, hộ khẩu, và các giấy tờ khác liên quan.
- Kiểm tra thông tin cá nhân chủ sở hữu:
- Từ hợp đồng thế chấp, bạn có thể kiểm tra thông tin cá nhân của người sở hữu như CMND, hộ khẩu, và xác nhận tình trạng hôn nhân để chắc chắn rằng người đang đứng tên trong hợp đồng thế chấp là chủ sở hữu thực sự.
Lưu ý rằng, việc yêu cầu thông tin tại ngân hàng là phương pháp tốt nhất vì đây là nguồn thông tin chính xác nhất và trực tiếp từ đơn vị quản lý hồ sơ vay. Tuy nhiên, bạn cũng nên kiểm tra tất cả các giấy tờ để đảm bảo tính minh bạch và tránh rủi ro gian lận giấy tờ.
3.2. Xác định nhà và đất đang thế chấp có được mua bán không?
Để xác định xem nhà và đất đang thế chấp có được mua bán hay không, bạn cần tuân theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân Sự 2015. Dưới đây là quy trình chi tiết:
- Tham khảo Điều 320 Bộ luật dân sự 2015:
- Theo quy định này, khi tài sản đang thế chấp, bên thế chấp không được thực hiện các hành động như bán, thay thế, trao đổi, hoặc tặng tài sản thế chấp mà không có sự đồng ý của ngân hàng.
- Xác minh sự đồng ý của ngân hàng:
- Liên hệ với ngân hàng để xác định liệu họ có đồng ý với việc mua, bán tài sản thế chấp hay không. Trong trường hợp ngân hàng chấp thuận, bạn có thể tiến hành các bước tiếp theo.
- Lập hợp đồng đặt cọc (nếu có đồng ý):
- Nếu ngân hàng đồng ý, bên bán và bên mua có thể ký một hợp đồng đặt cọc. Trong hợp đồng này, bên mua sẽ đặt cọc một khoản tiền tương đương với nợ ngân hàng.
- Giải chấp tài sản:
- Bên bán hoặc bên mua, dựa vào thỏa thuận, sẽ tiến hành giải chấp tài sản tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc ủy quyền cho đối tác pháp lý.
- Ký hợp đồng mua bán và sang tên sổ đỏ:
- Sau khi giải chấp xong, bên mua và bên bán ký hợp đồng mua bán công chứng và tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ.
Lưu ý rằng, không phải tất cả các ngân hàng đều đồng ý với quá trình mua, bán nhà đất đang thế chấp. Trong trường hợp ngân hàng không chấp thuận, để tránh rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng bạn cần thỏa thuận với ngân hàng và bên bán để tìm ra giải pháp khác như việc trả nợ để giải chấp tài sản.