Khởi kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư


Khởi kiện chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
Việc khởi kiện chủ đầu tư trong trường hợp chậm bàn giao căn hộ chung cư xảy ra khi khách hàng không nhận được nhà theo thời hạn cam kết trong hợp đồng. Khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư đảm bảo quyền lợi của họ thông qua việc khởi kiện tại Tòa án. Quy định về thời hạn và quyền khởi kiện được thể hiện qua các điều khoản trong pháp luật, như Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản. Khởi kiện giúp khách hàng đòi lại quyền lợi của mình và đảm bảo sự tuân thủ của chủ đầu tư đối với hợp đồng mua bán căn hộ.

1. Quyền khởi kiện vụ án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

Quyền khởi kiện vụ án dân sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác được quy định tại Điều 187 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Theo quy định này:

  • Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình, cơ quan nhà nước về gia đình, trẻ em, Hội liên hiệp phụ nữ có quyền khởi kiện vụ án về hôn nhân và gia đình;
  • Tổ chức đại diện tập thể lao động có quyền khởi kiện vụ án lao động nhằm mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tập thể người lao động hoặc khi đã được người lao động ủy quyền theo quy định của pháp luật;
  • Tổ chức xã hội tham gia bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu dùng thì có quyền đại diện cho người tiêu dùng khởi kiện để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng hoặc tổ chức này có thể tự mình khởi kiện vì lợi ích công cộng theo quy định của Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng;
  • Cơ quan, tổ chức trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có quyền khởi kiện vụ án dân sự nhằm mục đích yêu cầu Tòa án bảo vệ lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước thuộc lĩnh vực mình phụ trách hoặc theo quy định của pháp luật;
  • Cá nhân cũng có quyền khởi kiện vụ án hôn nhân và gia đình để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình.

Theo quy định tại Điều 188 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, phạm vi khởi kiện được quy định như sau:

  • Cơ quan, tổ chức, cá nhân có thể khởi kiện một hoặc nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân khác về một hoặc nhiều quan hệ pháp luật có liên quan với nhau để cùng giải quyết trong cùng một vụ án. Như vậy, các bên có thể khởi kiện đồng thời nhiều người hoặc tổ chức liên quan đến một vụ án có liên quan đến cùng một quan hệ pháp luật;
  • Nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân cũng có thể cùng khởi kiện một cơ quan, một tổ chức, một cá nhân khác về một hoặc nhiều quan hệ pháp luật có liên quan với nhau để giải quyết trong một vụ án;
  • Theo quy định tại Điều 187 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cơ quan, tổ chức, cá nhân  (liên quan đến quyền khởi kiện vụ án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác) cũng có quyền khởi kiện một hoặc nhiều cơ quan, tổ chức, cá nhân khác về một quan hệ pháp luật hoặc nhiều quan hệ pháp luật có liên quan với nhau để giải quyết trong cùng một vụ án. 

2. Quyền khởi kiện chủ đầu tư "chậm bàn giao nhà chung cư"

Câu hỏi: Tôi muốn được giải đáp về vấn đề liên quan đến việc "khởi kiện chủ đầu tư". Chủ đầu tư đã cam kết bàn giao căn hộ vào quý IV/2019 và thỏa thuận lãi phạt vi phạm hợp đồng nếu trễ (0,03%/ngày). Tuy nhiên, đến nay tôi vẫn chưa nhận được nhà. Tôi nghe nói rằng theo luật, không có khái niệm "bàn giao căn hộ theo quý," và việc kiện chủ đầu tư ra tòa án có thể không được giải quyết. Xin vui lòng xác minh thông tin này. Mong được phản hồi sớm. Xin cảm ơn.

Câu trả lời: Theo Khoản 2 của Điều 144 trong Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về thời hạn như sau:

"Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể sẽ xảy ra."

Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra khái niệm "thời hạn theo quý," nhưng theo khoản 2 của Điều 14 trong Bộ luật Dân sự 2015, tòa án không được từ chối giải quyết với lý do thiếu điều luật để áp dụng. Do đó, trong trường hợp bàn giao căn hộ được quy định vào quý IV/2019, chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ từ ngày 1/10 đến 31/12/2019; nếu bàn giao sau ngày 31/12/2019, việc này được xem là bàn giao trễ và vi phạm hợp đồng.

Trong tình huống này, chủ đầu tư phải chịu lãi phạt vi phạm hợp đồng, được tính từ ngày 1/1/2020 đến ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác giữa các bên. Nếu chủ đầu tư và khách hàng không đạt được thỏa thuận hợp lý về việc bàn giao căn hộ trễ, khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Xem thêm bài viết: Hướng dẫn cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp sổ hồng

 

Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì người mua có quyền khởi kiện không?
Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì người mua có quyền khởi kiện không?

3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp chậm bàn giao nhà chung cư tại tòa án

Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

  • Đơn khởi kiện (theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015);
  • Chứng cứ và tài liệu để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm;
  • Bản sao hộ khẩu và chứng minh thư nhân dân;
  • Các hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và những bên có liên quan.

Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ bằng hai cách: nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc qua dịch vụ bưu điện.

Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện

Khi Tòa án nhận đơn khởi kiện, họ phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán để xem xét đơn khởi kiện.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Nếu đáp ứng điều kiện, họ sẽ quyết định thụ lý vụ án.

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và đóng biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.

Lưu ý: Có những trường hợp được miễn hoặc giảm tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Phân công thẩm phán và tiến hành hòa giải

Sau khi đơn khởi kiện được thụ lý, Tòa án sẽ phân công một Thẩm phán để giải quyết vụ án. Trong trường hợp này, Tòa án có thể tập trung vào việc hòa giải để giải quyết tranh chấp một cách hoà bình giữa các bên. Hòa giải là quá trình đàm phán và thỏa thuận giữa các bên liên quan để giải quyết vụ án mà không cần tiến hành xét xử.

Bước 5: Chuẩn bị xét xử và giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm

Nếu không có thỏa thuận hòa giải hoặc nếu các bên không đạt được thoả thuận, Tòa án sẽ tiến hành xét xử vụ án. Quy trình này bao gồm việc thu thập bằng chứng, lắng nghe lập luận từ các bên, và đưa ra quyết định dựa trên luật và chứng cứ có sẵn.

Sau khi xét xử, Tòa án sẽ ra phán quyết cuối cùng về vụ án, quyết định về quyền và lợi ích của các bên. Phán quyết có thể bao gồm các biện pháp phục hồi quyền của bên bị thiệt hại và/hoặc xác định trách nhiệm của bên vi phạm.

Xem thêm bài viết: Cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư

 

Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án
Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án

4. Có thể bạn quan tâm: Xử lý trong trường hợp chậm bàn giao nhà ở xã hội

Trong trường hợp chậm bàn giao nhà ở xã hội, các bước xử lý có thể như sau:

  • Kiểm tra hợp đồng: Đầu tiên, khách hàng nên kiểm tra hợp đồng mua nhà ở xã hội mà họ đã ký kết với chủ đầu tư để xem xét quy định về thời hạn bàn giao và các điều kiện về lịch trình;
  • Liên hệ chủ đầu tư: Khách hàng nên liên hệ với chủ đầu tư để làm rõ tình trạng bàn giao và tìm hiểu lý do tại sao chậm trễ. Có thể thông qua email, thư tín, hoặc cuộc gọi điện thoại để ghi chú lại các thông tin liên quan;
  • Xem xét thỏa thuận lại: Nếu khách hàng và chủ đầu tư đều đồng tình về việc làm thế nào để giải quyết tình huống trễ trên cơ sở thỏa thuận, họ có thể điều chỉnh hợp đồng ban đầu để phản ánh thời gian mới cho bàn giao nhà và các điều khoản khác;
  • Yêu cầu bảo lãnh: Nếu khách hàng đã nhận được thư bảo lãnh từ ngân hàng, họ có thể yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh theo hợp đồng. Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo quy định hợp đồng;
  • Khởi kiện: Nếu không thể đạt được thỏa thuận hoặc không có thư bảo lãnh, khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án cấp có thẩm quyền để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Trong quá trình khởi kiện, khách hàng cần chuẩn bị hồ sơ, đơn khởi kiện và chứng cứ để chứng minh tình huống của họ.

Không quy định cụ thể về thời hạn bàn giao theo quý trong lợi luật không vô hiệu hóa khả năng khách hàng kiện chủ đầu tư nếu có sự trễ trong việc bàn giao nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc này cần được thực hiện bằng cách kiểm tra hợp đồng và thỏa thuận để đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng.

Nếu chủ đầu tư không chịu tiếp khách hàng để giải quyết vấn đề chậm bàn giao nhà?

Trong trường hợp chủ đầu tư từ chối tiếp khách hàng một cách không hợp lý, khách hàng có thể thực hiện các biện pháp sau đây để bảo vệ quyền và lợi ích của họ:

  • Gửi văn bản yêu cầu gặp mặt trực tiếp: Khách hàng có thể gửi văn bản hoặc email đến chủ đầu tư yêu cầu cuộc gặp mặt trực tiếp để thảo luận về tình huống. Trong yêu cầu này, họ có thể đề nghị chủ đầu tư cho phép luật sư hoặc người thân đến tham dự cuộc họp;
  • Liên hệ cơ quan quản lý nhà nước: Khách hàng có thể liên hệ với cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng, nhà ở hoặc pháp lý để thông báo tình huống và yêu cầu sự can thiệp. Cơ quan này có thể hỗ trợ trong việc giải quyết xung đột hoặc tương tác với chủ đầu tư để đảm bảo tuân thủ quy định;
  • Khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án: Nếu không có sự thỏa thuận hoặc sự can thiệp từ cơ quan quản lý, khách hàng có quyền khởi kiện chủ đầu tư ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Trong quá trình khởi kiện, khách hàng nên được đại diện bởi luật sư để đảm bảo quyền lợi và tư vấn pháp lý của họ;
  • Làm sáng tỏ thông tin với cơ quan chức năng: Nếu khách hàng lo ngại về an toàn tính mạng và sự tin cậy của thông tin, họ có thể liên hệ với cơ quan cảnh sát để thông báo về tình huống và đảm bảo an toàn của mình trong quá trình gặp gỡ với chủ đầu tư.

Các biện pháp trên có thể giúp khách hàng bảo vệ các quyền lợi và giải quyết một tình huống bất hợp pháp khi chủ đầu tư từ chối tiếp khách một cách không đúng quy định.

Xem thêm bài viết: Lưu ý khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và mẫu Hợp đồng

 

Có thể bạn quan tâm: Xử lý trong trường hợp chậm bàn giao nhà ở xã hội
Có thể bạn quan tâm: Xử lý trong trường hợp chậm bàn giao nhà ở xã hội


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác