1. Bồi thường thiệt hại đặt ra khi nào?
Việc bồi thường thiệt hại trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc thường được áp dụng khi xảy ra các trường hợp sau:
- Hành vi vi phạm: Khi một bên trong hợp đồng đặt cọc không tuân theo điều khoản đã thỏa thuận, chẳng hạn như từ chối việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;
- Thiệt hại thực tế: Việc vi phạm phải dẫn đến tổn thất về mặt vật chất hoặc tinh thần, ví dụ như mất mát về tài sản, chi phí cần thiết để khắc phục hậu quả;
- Mối quan hệ nhân quả: Sự vi phạm hợp đồng phải dẫn đến việc gây ra thiệt hại, có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và thiệt hại.
Do đó, trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc, nguyên tắc bồi thường thiệt hại sẽ tuân theo quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2015. Việc này sẽ áp dụng tương tự như vi phạm các loại hợp đồng khác, yêu cầu bồi thường sẽ dựa trên sự thực tế của việc vi phạm và thiệt hại thực tế mà việc vi phạm gây ra.
Xem thêm bài viết: Đặt cọc khi mua đất bao nhiêu phần trăm thì hợp lý?
2. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại
Theo Điều 585 của Bộ luật Dân sự 2015, nguyên tắc bồi thường thiệt hại gồm các điểm chính:
- Bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại toàn bộ và đúng thời hạn theo thỏa thuận, có thể bằng tiền, hiện vật, hoặc hình thức khác;
- Mức bồi thường có thể giảm nếu bên vi phạm không có lỗi hoặc lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của họ;
- Bên bị thiệt hại có thể yêu cầu thay đổi mức bồi thường nếu không phù hợp với thực tế;
- Nếu bên bị thiệt hại có lỗi, họ không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình;
- Bên bị xâm phạm không được bồi thường nếu họ không áp dụng biện pháp hợp lý để ngăn chặn thiệt hại.
3. Mức bồi thường vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất trong các trường hợp cụ thể
3.1. Mức bồi thường khi người bán đã nhận tiền đặt cọc mua đất mà không bán
Xin chào Luật Ánh Ngọc, tôi có một vấn đề cần tư vấn.
Cách đây một tháng, tôi đã nhận tiền đặt cọc của ông A là 80 triệu đồng cho căn nhà 120m2 và ký giấy đặt cọc. Nay, do có người quen muốn mua với giá cao hơn, tôi muốn trả lại tiền cọc và không bán cho ông A nữa. Tuy nhiên, ông A đòi bồi thường gấp đôi số tiền đã đặt cọc.
Theo các dữ liệu ban đưa ra, theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hai bên đã thỏa thuận về mức phạt cọc khi vi phạm, bạn sẽ phải bồi thường theo thỏa thuận đó. Nếu không có thỏa thuận, bên vi phạm sẽ trả tiền đặt cọc và bồi thường tiền tương đương. Như vậy, bạn có thể phải bồi thường cho ông A với mức 160 triệu đồng, nếu không có thỏa thuận khác.
Để giảm mức bồi thường, bạn có thể thỏa thuận với bên vi phạm hoặc kiểm tra xem giấy đặt cọc/hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu hay không theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Nếu giao dịch vô hiệu, bạn sẽ chỉ trả lại tiền cọc cho ông A. Các trường hợp vô hiệu bao gồm vi phạm luật, trái đạo đức, bị lừa dối, đe dọa hoặc không tuân thủ quy định hình thức.
Quy định về giao dịch vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này cũng sẽ được áp dụng trong việc giải quyết hậu quả.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không hoàn trả tiền đặt cọc như thỏa thuận?
3.2. Mức bồi thường khi người mua tự ý bỏ cọc mua đất
Phải bồi thường khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua đất tuân theo những quy định cụ thể của Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa hai bên, mà theo đó, việc đặt cọc được định nghĩa rõ ràng.
Nếu bên đặt cọc muốn hủy hợp đồng mua đất, việc hủy này sẽ dẫn đến việc mất số tiền cọc đã đặt trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
Tuy nhiên, quy định rằng việc bồi thường thiệt hại sẽ phụ thuộc vào việc có hay không thiệt hại xảy ra do hành động hủy hợp đồng của bên đặt cọc:
- Nếu có thiệt hại xảy ra: Bên đặt cọc sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại, cũng như mất số tiền cọc đã đặt trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác;
- Nếu không có thiệt hại xảy ra: Trong trường hợp không có thiệt hại nào xảy ra sau khi hủy hợp đồng, bên đặt cọc chỉ mất số tiền cọc đã đặt, trừ khi có thỏa thuận khác.
Hơn nữa, nếu hai bên đã thống nhất về việc bồi thường hoặc không bồi thường khi hủy hợp đồng, thì việc áp dụng thỏa thuận sẽ được thực hiện.
Như vậy, việc xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không khi tự ý hủy hợp đồng đặt cọc mua đất cần dựa trên hợp đồng ban đầu cũng như thỏa thuận giữa hai bên.
3.3. Bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua đất
Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ về việc đặt cọc trong các giao dịch. Điều này đề cập đến nội dung của giao dịch đặt cọc, bao gồm việc đặt cọc để bảo đảm hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc thường được thiết lập bằng văn bản và được sử dụng để đảm bảo một số mục đích cụ thể của giao dịch, như bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện một số cam kết.
Quy định về hợp đồng đặt cọc đề cập đến quyền và nghĩa vụ của các bên. Bên đặt cọc có trách nhiệm thanh toán, bảo quản tài sản đặt cọc, và cung cấp chi phí hợp lý cho việc bảo quản tài sản. Ngược lại, bên nhận đặt cọc phải đảm bảo việc bảo quản, không được sử dụng hoặc xác lập giao dịch với tài sản đặt cọc mà không có sự đồng ý của bên đặt cọc.
Nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng đặt cọc, quy định rõ việc trả lại tài sản đặt cọc và có thể áp dụng biện pháp bồi thường tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Ví dụ, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ sẽ phải trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Những quy định này cũng bao gồm việc ngừng sử dụng tài sản đặt cọc nếu việc sử dụng có thể làm giảm giá trị của tài sản đó. Ngoài ra, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
4. Giải đáp thắc mắc liên quan đến bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Câu hỏi 1: Ngoài việc bị phạt cọc, liệu bên đặt cọc có thể yêu cầu "bồi thường vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất" nếu bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc?
Trả lời: Hợp đồng đặt cọc, theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, quy định việc trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc nếu bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ, trừ khi có thoả thuận khác. Ngoài việc này, theo Điều 360 của cùng Bộ luật, bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất theo quy định của luật, trừ khi có thoả thuận khác hoặc luật có quy định khác. Nếu bên bị vi phạm chứng minh được thiệt hại thực tế, họ có quyền yêu cầu bồi thường tương xứng theo quy định pháp luật.
Câu hỏi 2: Các bên có thể thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng trong hợp đồng đặt cọc không?
Trả lời: Trong hợp đồng đặt cọc, các bên có thể thỏa thuận về việc áp đặt mức phạt vi phạm. Điều 418 của Bộ luật Dân sự 2015 cho phép các bên thỏa thuận về mức độ phạt cho việc vi phạm hợp đồng, từ việc bên vi phạm chỉ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm đến việc bên vi phạm phải chịu phạt vi phạm cũng như bồi thường thiệt hại.
Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc, điều khoản phạt vi phạm đã được chỉ định rõ trong Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, với việc bên vi phạm phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thoả thuận khác. Điều này đã quy định cụ thể rằng "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" - đây chính là phần quy định về việc có thể thỏa thuận về mức phạt vi phạm trong hợp đồng đặt cọc.
Câu hỏi 3: Có trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền không?
Trả lời: Trường hợp không mất tiền khi hủy hợp đồng đặt cọc có thể xảy ra theo quy định của Điều 423 trong Bộ luật Dân sự. Cụ thể, việc hủy hợp đồng đặt cọc mua bán đất mà không phải bồi thường thiệt hại có thể diễn ra dựa trên các điểm sau:
- Theo thỏa thuận trước đó: Nếu hợp đồng có quy định rõ ràng về việc bên nhận cọc vi phạm điều kiện gì sẽ dẫn đến việc hủy hợp đồng đặt cọc mà không phải bồi thường;
- Vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ: Trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng điều khoản hợp đồng, điều này có thể dẫn đến việc hủy hợp đồng đặt cọc mà không phải bồi thường;
- Các trường hợp cụ thể: Việc hủy hợp đồng cọc mua đất mà không phải mất tiền có thể xảy ra trong nhiều tình huống cụ thể, ví dụ như bên nhận cọc bán đất cho bên thứ ba, không muốn bán cho bên đặt cọc sau khi ký hợp đồng, hoặc hợp đồng đặt cọc không đủ điều kiện mua bán.
Khi trong hợp đồng không có quy định về việc bồi thường thiệt hại hay phạt cọc khi hủy hợp đồng, và nếu hủy hợp đồng theo các trường hợp được quy định trong Điều 423, bên đặt cọc không cần phải bồi thường và sẽ không bị mất tiền.
Câu hỏi 4: Hồ sơ khởi kiện đòi bồi thường vi phạm hợp đồng đặt cọc cần gồm những gì?
Trả lời: Hồ sơ khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc đòi hỏi một tập hợp giấy tờ quan trọng để chứng minh, bảo vệ quyền lợi và xác minh danh tính người khởi kiện. Các văn bản cần có bao gồm:
- Đơn khởi kiện: Là tài liệu quan trọng nhất, mô tả các yêu cầu, lý do, và các điều khoản cụ thể;
- Các tài liệu và chứng cứ: Đây là các giấy tờ chứng minh, ví dụ như hợp đồng đặt cọc, các tài liệu ghi chép, bằng chứng hỗ trợ cho việc khởi kiện;
- CMND/CCCD, hộ khẩu, sổ tạm trú: Cung cấp chứng minh danh tính và quyền lợi của người khởi kiện khi đóng vai trò cá nhân;
- Giấy phép kinh doanh và các văn bản liên quan: Nếu người khởi kiện là một doanh nghiệp, cần có các tài liệu như giấy phép kinh doanh, quyết định thành lập, quyết định cử người đại diện, và các văn bản liên quan đến hoạt động kinh doanh;
- Bản kê các tài liệu nộp kèm đơn khởi kiện: Đây là danh sách chi tiết các văn bản đính kèm với đơn khởi kiện, bao gồm thông tin về số lượng bản chính và bản sao.
Những giấy tờ này đóng vai trò quan trọng trong việc chứng minh, hỗ trợ lập luận, và xác định các quyền lợi, và vì vậy, việc cẩn thận và chính xác trong việc thu thập, chuẩn bị hồ sơ là cực kỳ quan trọng.
Xem thêm bài viết: Đặt cọc mua bán Bất động sản như nào là đúng luật?
Nếu còn bất kì thắc mắc nào về vấn đề bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi, Luật Ánh Ngọc sẽ tư vấn chi tiết cho bạn!