1. Làm thế nào để đòi lại tiền đặt cọc mua đất mà không bị phạt?
Dựa theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, người mua từ chối giao kết và thực hiện hợp đồng chỉ bị phạt cọc khi có thỏa thuận về đặt cọc. Điều này có nghĩa là người mua có thể "đòi lại tiền đặt cọc mua đất" mà không bị phạt nếu trong hợp đồng không ghi rõ khoản tiền người mua đã bỏ ra là tiền cọc (có thể chỉ là một khoản trả trước, nhưng do người bán có nhiều dấu hiệu mập mờ, không rõ ràng, không có ý định bán đất thì người mua có thể đòi lại được số tiền này).
Một điểm quan trọng được nhấn mạnh là nếu hợp đồng không ghi chữ "đặt cọc" mà thay vào đó là "trả trước" hoặc không xác định rõ là tiền đặt cọc hay là tiền trả trước, thì sẽ được coi là tiền trả trước. Trong trường hợp này, bên trả trước có quyền từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bị phạt cọc. Việc này giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua đất.
Tóm lại, việc không ghi rõ từ "đặt cọc" trong hợp đồng sẽ giúp định rõ tiền trả trước và tránh bị phạt cọc khi từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này là quan trọng để người mua và bán đều hiểu rõ và tránh nhầm lẫn giữa đặt cọc và trả trước trong giao dịch mua bán nhà đất.
Trong bài viết "Cần xử lý như thế nào khi mua đất bị lừa", Luật Ánh Ngọc đã đưa ra 02 giải pháp khi bị lừa cọc đất, đó là khởi kiện tại tòa án hoặc tố cáo tại cơ quan công an. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ đưa vào những trình tự, thủ tục cụ thể.
Xem thêm bài viết: Khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
2. Trình tự, thủ tục trình báo cơ quan công an về hành vi lừa cọc đất
Bước 1: Thu thập chứng cứ
Khi muốn trình báo vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản, người bị hại cần đảm bảo có đủ chứng cứ như:
- Vật chứng: Công cụ, phương tiện phạm tội có mang dấu vết của người phạm tội hoặc hỗ trợ giải quyết vụ án;
- Lời trình bày, lời khai: Bao gồm lời trình bày và lời khai của nhân chứng, người tố giác, người có liên quan đến vụ án;
- Dữ liệu điện tử: Chứng cứ từ phương tiện điện tử như tin nhắn, quá trình giao dịch qua mạng, email;
- Kết luận giám định và định giá tài sản: Tài liệu từ tổ chức giám định về giá trị của tài sản bị mất;
- Biên bản quá trình khởi tố, điều tra, truy tố, xét xử và thi hành án: Bao gồm kết quả ủy thác tư pháp và hợp tác quốc tế khác.
- Tài liệu, đồ vật khác.
Bước 2: Tố cáo đến cơ quan công an
Người bị hại có thể tới trực tiếp trụ sở Công an hoặc liên hệ qua số điện thoại, email của cơ quan có thẩm quyền như Viện kiểm sát và Cơ quan điều tra.
Bước 3: Công an điều tra vụ án
Sau khi các cơ quan chức năng đánh giá chứng cứ, công an sẽ đảm nhiệm công việc chủ yếu trong quá trình điều tra, có thể cần sự hỗ trợ của người làm chứng, người bị hại.
Bước 4: Viện kiểm sát truy tố bị can
Hồ sơ vụ án sẽ được chuyển sang Viện kiểm sát để thực hiện truy tố. Bản cáo trạng sẽ được chuyển sang Tòa án xét xử khi tội án được xác định.
Bước 5: Tòa án mở phiên tòa xét xử
Quá trình xét xử bao gồm khai mạc, công bố bản cáo trạng, xét hỏi nghi phạm, lời khai trong quá trình truy tố, xét xử. Bên bị cáo có thể kháng cáo trong 15 ngày.
Bước 6: Thi hành bản án của tòa án
Bên bị cáo phải hoàn trả tài sản và bồi thường người bị hại. Nếu bị cáo không có khả năng bồi thường, cơ quan chức năng sẽ cưỡng chế tài sản của bị cáo theo các biện pháp pháp lý.
Xem thêm bài viết: Đối phó tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đất đai để bảo vệ bất động sản
3. Trình tự, thủ tục khởi kiện đề nghị tuyên giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa cọc đất
3.1. Hồ sơ yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
Hồ sơ yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu bao gồm:
- Đơn khởi kiện:
- Đơn khởi kiện là bước khởi đầu quan trọng, nó cần phải được viết rõ ràng, chi tiết, và tuân theo mẫu quy định. Trong đơn, người yêu cầu cần trình bày lí do và cơ sở pháp lý cho việc tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
- Các tài liệu, chứng cứ hỗ trợ:
- Tài liệu và chứng cứ phải chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp. Đây có thể là hợp đồng, văn bản liên quan, giấy tờ nhà đất, di chúc, hoặc bất kỳ văn bản nào có liên quan đến giao dịch.
- Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu:
- Chứng minh thư nhân dân và hộ khẩu gia đình cần được bổ sung để chứng minh danh tính và quyền lợi của người yêu cầu. Nếu là pháp nhân, cần có giấy phép kinh doanh và các văn bản liên quan.
- Hồ sơ pháp lý khác:
- Bao gồm các văn bản như giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp.
- Bản kê các tài liệu:
- Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện cần được làm rõ với số lượng bản chính và bản sao.
3.2 Trình tự yêu cầu
- Nộp hồ sơ khởi kiện
- Người yêu cầu phải nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án, tuân thủ thời hạn 03 ngày làm việc. Chánh tòa án sẽ phân công thẩm phán để giải quyết đơn yêu cầu.
- Thụ lý vụ án
- Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án nếu hồ sơ hợp lệ. Từ đó, các thủ tục chuẩn bị cho việc xét xử sẽ được tiến hành.
- Xét xử sơ thẩm
- Quá trình xét xử sơ thẩm sẽ diễn ra dưới sự chủ trì của thẩm phán. Trong quá trình này, các bên liên quan sẽ có cơ hội trình bày và bảo vệ quan điểm của mình.
- Xét xử phúc thẩm (nếu có)
- Nếu có yêu cầu hoặc nếu một trong các bên không hài lòng với kết quả xét xử sơ thẩm, quá trình xét xử phúc thẩm có thể được thực hiện.
3.3. Sau khi xét xử
- Thi hành bản án
- Nếu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, bản án sẽ đưa ra các quyết định cụ thể về việc hoàn trả tài sản và các quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan.
- Cưỡng chế tài sản (nếu cần thiết)
- Trong trường hợp tội phạm không đủ khả năng bồi thường, cưỡng chế tài sản có thể được thực hiện theo các hình thức như khấu trừ tài khoản ngân hàng, trừ vào thu nhập hằng tháng, hoặc xử lý tài sản của bên thi hành án.
Xem thêm bài viết: Đặt cọc mua bán Bất động sản như nào là đúng luật?