1. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ban hành ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ban hành ngày 02 tháng 6 năm 2014 quy định về Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
2. Đất nông nghiệp được hiểu như thế nào?
Theo quy định của Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân thành ba nhóm chính như sau:
Nhóm đất nông nghiệp:
- Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- "Đất nông nghiệp" khác, bao gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt. Đây cũng bao hàm xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
Ngoài ra, đất này được sử dụng cho trồng trọt không trực tiếp trên đất, xây dựng các công trình phục vụ mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm, đất ươm tạo cây giống, con giống, đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm đất phi nông nghiệp:
- Bao gồm các loại đất không liên quan đến hoạt động nông nghiệp.
Nhóm đất chưa sử dụng:
- Gồm các loại đất chưa được xác định mục đích sử dụng.
Được quy định như vậy, đất nông nghiệp đóng vai trò quan trọng trong sản xuất nông nghiệp, kết hợp trồng trọt, chăn nuôi, và trồng rừng. Đây không chỉ là tư liệu sản xuất chủ yếu mà còn là tài liệu lao động và đối tượng lao động. Ngành nông-lâm nghiệp không thể thiếu đất nông nghiệp, đó là điều kiện tiên quyết cho mọi quá trình sản xuất hiệu quả.
Xem thêm bài viết: Quy định về việc thu hồi đất nông nghiệp bỏ hoang
3. Có được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không?
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp được xác định bao gồm các loại đất: "Đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị."
Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013, "Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, và phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."
Theo quy định tại khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, "Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, và phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt."
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, "Đất phải được sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng."
Như vậy, Nhà nước phân loại đất nhằm quản lý hiệu quả và xác định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Mỗi loại đất đều mang theo nghĩa vụ riêng biệt. Tuy nhiên, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là tuân thủ mục đích, ranh giới, quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt.
Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị, mục đích chính là xây dựng nhà ở. Vì vậy, chỉ được sử dụng cho các mục đích đã được phân loại và không được phép xây dựng nhà ở trên loại đất này nếu chưa chuyển đổi mục đích. Việc vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật.
4. Muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp thì phải làm gì?
Để xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, bước đầu cần thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, một trong những trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là "Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp".
Vì chủ thể xây dựng nhà ở có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình, theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Uỷ ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) sẽ có thẩm quyền để phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Xem thêm bài viết: Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?
5. Trình tự thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01, theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện, theo quy định tại khoản 1 Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
- Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các bước sau:
- Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
- Hướng dẫn người sử dụng đất về nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
- Trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện để quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Nộp tiền sử dụng đất
Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi có thông báo của cơ quan thuế, bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, và lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Bước 5: Trả kết quả
- Người sử dụng đất sẽ nhận kết quả giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong thời hạn không quá 15 ngày, không tính ngày nghỉ, ngày lễ, và thời gian nghĩa vụ tài chính.
- Đối với khu vực khó khăn, thời hạn có thể được tăng thêm 10 ngày.
Lưu Ý:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thông báo và hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu cần.
- Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp và trả lại cho người sử dụng đất.
Qua quy trình trên, hộ gia đình và cá nhân có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất một cách hợp pháp để tiến hành xây dựng nhà ở trên đất đã được quy định.
6. Quy định pháp luật đối với hành vi xử phạt khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp mà chưa chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp bị xem là vi phạm quy định của pháp luật đất đai và sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định số 04/2022/NĐ-CP.
Theo quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt sẽ phụ thuộc vào diện tích chuyển đổi mục đích một cách trái phép. Dưới đây là chi tiết về hình thức và mức phạt:
Tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích dưới 0,01 héc ta;
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,01 héc ta đến dưới 0,02 héc ta;
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng nếu diện tích từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích từ 03 héc ta trở lên.
Tại khu vực đô thị:
- Phạt bằng hai lần mức phạt nêu trên cho hành vi chuyển đất từ trồng lúa sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị trái phép.
Chuyển đất rừng sang đất phi nông nghiệp
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích dưới 0,02 héc ta;
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích từ 01 héc ta đến dưới 05 héc ta;
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng nếu diện tích từ 05 héc ta trở lên.
Chuyển đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản sang đất phi nông nghiệp:
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích dưới 0,02 héc ta;
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
- Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
- Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
- Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích từ 03 héc ta trở lên.
Lưu ý:
- Phạt gấp đôi đối với tổ chức và cá nhân;
- Ngoài phạt tiền, có thể áp dụng các biện pháp bổ sung như buộc khôi phục tình trạng ban đầu, đăng ký đất đai, và nộp lại lợi bất hợp pháp có được do vi phạm.
7. Những câu hỏi liên quan đến việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
7.1. Có được xây hai ngôi nhà trên cùng một mảnh đất không?
Dựa theo quy định của Điều 98, Khoản 2 của Luật đất đai 2013, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, có các điều sau:
Đối với thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất và nhiều người chung sở hữu nhà ở, tài sản khác liên quan, Giấy chứng nhận cần ghi rõ đầy đủ tên của các chủ sử dụng đất và người sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Mỗi người chủ sử dụng đất hoặc sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất sẽ được cấp một Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu có yêu cầu của các chủ sử dụng, chủ sở hữu, có thể cấp một Giấy chứng nhận chung và giao cho một người đại diện.
Theo quy định trên, cá nhân hoặc hộ gia đình không có khả năng thực hiện xây dựng hai ngôi nhà trên một thửa đất. Nếu muốn thực hiện việc xây dựng hai ngôi nhà trên cùng một thửa đất, bước đầu tiên là thực hiện tách thửa đất. Diện tích của thửa đất này phải đáp ứng đủ các điều kiện tách thửa đất theo quy định của từng địa phương.
7.2. Có được xây nhà xưởng trên đất rồng cây lâu năm không?
Theo Điều 6 của Luật Đất đai 2013, quy định các nguyên tắc quan trọng về sử dụng đất, đặc biệt là việc sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp cụ thể, mục đích sử dụng đất được chi tiết và ghi rõ tại trang 2 của Giấy chứng nhận, theo quy định tại điểm a khoản 6 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
Do đó, người sử dụng đất cần tuân thủ mục đích sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận. Điều này có nghĩa là, khi có ý định xây dựng nhà ở, người sử dụng đất phải đề xuất xin phép từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ được thực hiện xây dựng khi nhận được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Hành vi xây dựng nhà tạm thời trên đất trồng cây lâu năm sẽ bị coi là vi phạm nguyên tắc quan trọng về sử dụng đất.
Xem thêm bài viết: Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có bị Nhà nước thu hồi không?
Bài viết trên đây nói về chủ đề những quy định pháp luật cần biết khi có ý xây nhà trên đất nông nghiệp. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khách mà Quý khách cần được tư vấn. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách.