Cách xử lý khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ

1. Một số khái nhiệm cơ bản

1.1. Sổ đỏ là gì?

"Sổ đỏ" là từ mà người dân hay sử dụng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất dựa vào màu sắc của Giấy chứng nhận là màu đỏ. Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam từ trước đến nay không có quy định cụ thể về khái niệm "Sổ đỏ."

Trong quá trình phát triển, Việt Nam đã sử dụng và phát hành nhiều loại giấy chứng nhận như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Ngày 19/10/2009, Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Từ ngày 10/12/2009 trở đi, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã áp dụng mẫu Giấy chứng nhận mới trên toàn quốc với một tên gọi duy nhất là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Hiện nay, theo quy định tại khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn chuyên ngành, "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất. Như vậy, tên gọi "Sổ đỏ" hay "Sổ hồng" chỉ là ngôn ngữ thông thường mà người dân sử dụng để diễn đạt về Giấy chứng nhận này, dựa trên màu sắc của nó, mặc dù không có sự quy định rõ ràng.

Xem thêm bài viết: Hướng dẫn làm thủ tục để 2 vợ chồng cùng đứng tên sổ đỏ

1.2. Diện tích đất tăng thêm là gì?

Diện tích đất tăng thêm là phần diện tích mới được xác định và công nhận so với thông tin trong giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất. Nguyên nhân dẫn đến việc tăng thêm diện tích có thể xuất phát từ nhiều yếu tố khác nhau.

• Do đo đạc chưa chính xác: Nguyên nhân này phát sinh từ sự không chính xác trong quá trình đo đạc. Ranh giới thửa đất không thay đổi, nhưng khi thực hiện đo đạc lại, diện tích thực tế lại lớn hơn so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có thể là kết quả của phương pháp đo thủ công, dẫn đến sự không khớp giữa diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ;

• Người sử dụng đất lấn, chiếm: Nguyên nhân này xuất phát từ hành vi của người sử dụng đất, có thể thông qua việc di chuyển ranh giới thửa đất hoặc mở rộng diện tích đất bằng cách lấn chiếm không đúng quy định. Lấn đất có thể bao gồm việc thay đổi vị trí của mốc giới, còn chiếm đất là việc sử dụng đất mà không có sự cho phép của cơ quan nhà nước;

• Nhận chuyển nhượng, nhận tặng, nhận thừa kế: Diện tích đất có thể tăng thêm khi người sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng, hoặc nhận thừa kế một phần đất từ người khác.

2. Cần làm gì khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ?

Khi "diện tích đất không đúng với sổ đỏ", người sử dụng đất được miễn thuế và sử dụng đất không phải lo lắng nhiều về ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Điều này có nghĩa là họ không phải chịu thuế dựa trên diện tích thực tế, và diện tích ghi trong sổ đỏ chỉ là một thông tin tham khảo về tài sản của họ.

Theo quy định của Điều 98 Luật Đất đai 2013, trong trường hợp diện tích đất không đúng với sổ đỏ, ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nếu có.

Trong trường hợp ranh giới thửa đất thay đổi và diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ, phần diện tích chênh lệch sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định của Điều 99 của Luật Đất đai 2013.

Nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đính chính với cơ quan chức năng có thẩm quyền. Trong trường hợp diện tích đất giảm do lấn chiếm của các hộ liền kề, người sử dụng đất có quyền khiếu nại đến UBND cấp xã để được hoà giải. Nếu không đạt được hoà giải, họ có thể gửi đơn khiếu nại đến Toà án nhân dân để giải quyết.

Xem thêm bài viết: Hồ sơ thực hiện thủ tục bổ sung tài sản gắn liền với đất vào sổ đỏ

3. Quy trình đính chính khi diện tích đất không đúng với sổ đỏ

Tổ chức quy trình cấp đổi sổ đỏ phản ánh chính xác diện tích thực tế đất đai là quan trọng để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc nộp thuế và thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai. Để thực hiện quy trình này, người sử dụng đất cần tuân theo các quy định theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Theo khoản 24 của Nghị định này, khi diện tích thực tế của thửa đất nhỏ hơn so với thông tin trên Giấy chứng nhận, người sử dụng đất có quyền yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để phản ánh chính xác diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

Để thực hiện thủ tục này, hộ gia đình và cá nhân cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định của Thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Hồ sơ này bao gồm đơn đề nghị cấp đổi (theo Mẫu số 10/ĐK) và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Quy trình cấp đổi được thực hiện thông qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

• Hộ gia đình và cá nhân có thể nộp hồ sơ đề nghị tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
• Nếu địa phương đã thiết lập bộ phận một cửa, người nộp hồ sơ có thể đến nộp tại đó theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu chưa có bộ phận một cửa, họ có thể nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra đầy đủ và hợp lệ trong thời gian tối đa 03 ngày. Nếu hồ sơ chưa đủ, họ sẽ thông báo và hướng dẫn bổ sung;
• Nếu hồ sơ đầy đủ, thông tin sẽ được ghi vào sổ tiếp nhận, và người nộp hồ sơ sẽ nhận phiếu tiếp nhận.

Bước 3: Trả kết quả

• Kết quả sẽ được trả tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết;;
• Thời gian giải quyết là không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, hoặc không quá 17 ngày đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa, và có điều kiện khó khăn;
• Trong trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận cho nhiều người sử dụng đất cùng lúc do đo vẽ lại bản đồ, quy trình sẽ không quá 50 ngày làm việc.

Lưu ý rằng thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, và không tính thời gian xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật.

4. Sưu tầm: Một số thắc mắc về vấn đè diện tích đất không đúng sổ đỏ và giải đáp

4.1. Câu hỏi và giải đáp của Bộ Tài nguyên môi trường về vấn đề diện tích đất không đúng sổ đỏ

Mẹ của ông Tùng đã gửi hồ sơ lên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế vì có đất dư dôi. Tuy nhiên, hồ sơ và Giấy chứng nhận đã bị trả lại mà không có văn bản hướng dẫn về việc đất dôi dư này.

Ông Tùng, sau khi tìm hiểu Điều 100 của Luật Đất đai 2013, nhận thức được rằng vấn đề đất dôi dư có thể phức tạp và chia thành nhiều trường hợp khác nhau, mỗi trường hợp sẽ có cách xử lý riêng. Do đó, ông đã đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn cho gia đình ông về thủ tục và đơn vị giải quyết theo đúng quy định.

Trong khi đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã trả lời rằng nội dung câu hỏi của ông không rõ về nội dung và tình tiết cụ thể, không cung cấp đủ thông tin để trả lời cụ thể. Tuy nhiên, theo nguyên tắc, họ giải thích rằng theo quy định của Luật Đất đai 2013, trong trường hợp chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ, và ranh giới thửa đất không thay đổi, người sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch.

Các trường hợp khác, như khi ranh giới thửa đất thay đổi, sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định. Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đề cập đến các quy định và hướng dẫn chi tiết tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, và các văn bản quy định khác để hướng dẫn thực hiện thủ tục.

Tuy nhiên, họ lưu ý rằng nếu không có thông tin chi tiết từ hồ sơ và câu hỏi cụ thể, họ không thể cung cấp hướng dẫn chi tiết. Ông Tùng được khuyến khích nắm vững các quy định và hướng dẫn cụ thể khi tiếp tục thực hiện thủ tục của mình.

4.2. Câu hỏi về điều chỉnh chênh lệch diện tích đất

Câu hỏi: Bố mẹ tôi nhận được đất vào năm 1997, khi đó là đất khai phá. Tuy nhiên, khi bán đất vào năm 2004, chúng tôi phát hiện sổ đỏ có sai sót về diện tích, với sự chênh lệch là 2m chiều rộng. Để làm sổ đỏ đúng diện tích thực tế và có tên của tôi, tôi cần thực hiện những thủ tục gì?

Câu trả lời:

• Đo đạc lại và đính chính:
  • Liên hệ với cơ quan Tài nguyên - Môi trường địa phương để yêu cầu đo đạc lại diện tích đất một cách chính xác;
  • Nếu diện tích ghi trên sổ đỏ chênh lệch, bạn cần làm đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đính chính diện tích.
• Giấy tờ và lệ phí:
  • Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bản sao CMND, và các giấy tờ liên quan khác;
  • Nộp hồ sơ đến Phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
• Lệ phí và chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
  • Nếu có chênh lệch diện tích, bạn sẽ phải đóng phí đo đạc và phí khai thác;
  • Khi chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở, phải thanh toán lệ phí trước bạ và tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
• Chênh lệch diện tích và cấp mới:
  • Trong trường hợp diện tích đất đo đạc lại có chênh lệch, cơ quan sẽ xem xét và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Lưu ý: Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và định giá, bạn nên tham khảo thông tin chi tiết tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan thuế địa phương để có thông tin chính xác và chi tiết nhất.

Câu hỏi: Diện tích đất sẽ được công nhận như thế nào và liệu có cần phải sửa thông tin trên sổ đỏ không?

Câu trả lời: Trước hết, cần lưu ý rằng thuật ngữ "sổ đỏ" là cách gọi thông thường của người dân, tuy nhiên, theo quy định pháp luật về đất đai từ ngày 10/12/2009 trở đi, khi đủ điều kiện, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có tên chính thức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

Có hai trường hợp mà diện tích đất thực tế khác với thông tin trên sổ đỏ:

• Trường hợp diện tích nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận:
  • Nếu có sự chênh lệch giữa diện tích đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ, mà ranh giới thửa đất không thay đổi và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
• Trường hợp diện tích lớn hơn so với Giấy chứng nhận:
  • Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi so với giấy tờ và diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, phần diện tích chênh lệch nhiều hơn sẽ được xem xét và cấp mới Giấy chứng nhận theo quy định.

Lưu ý: Trong cả hai trường hợp, quá trình sửa thông tin trên sổ đỏ là cần thiết để phản ánh chính xác diện tích đất và quyền sở hữu của chủ sở hữu. Thủ tục này thường được thực hiện thông qua cơ quan Tài nguyên - Môi trường địa phương và có thể kèm theo việc nộp các khoản lệ phí phù hợp.