1. Mua bán nhà đang thế chấp tại ngân hàng có hợp pháp không?
Khi nói đến việc mua "nhà đang thế chấp" tại ngân hàng, nhiều người thường cảm thấy lo ngại vì một số lý do, từ đó mạng lưới lo ngại này bao gồm cả sự không chắc chắn về tính hợp pháp của giao dịch lẫn khả năng nắm bắt quy trình và thủ tục mua bán.
Để xác định tính hợp pháp của việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, cần nhìn vào nghĩa vụ của bên thế chấp, theo quy định tại Điều 320 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, bên thế chấp nhà đất có nghĩa vụ cụ thể như sau:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp;
- Áp dụng biện pháp cần thiết khi khai thác tài sản có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
- Sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương khi tài sản thế chấp bị hư hỏng;
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi có các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm;
- Thông báo về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
- Không được bán, thay thế, trao đổi, hoặc tặng tài sản thế chấp.
Dựa trên những quy định này, người thế chấp không được phép tự ý thực hiện mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng, vì hành động này sẽ vi phạm quy định pháp luật.
Tuy nhiên, Điều 321 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đề cập đến quyền của bên thế chấp, cho phép bán nhà đất đang thế chấp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật. Điều này có nghĩa là việc bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng chỉ có thể thực hiện khi có sự đồng thuận của ngân hàng.
Tổng hợp lại, theo quy định của pháp luật, quá trình mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ diễn ra đúng quy trình nếu có sự đồng ý của ngân hàng. Để đảm bảo an toàn và tránh tranh chấp, bên bán và bên mua cần thương lượng và ký biên bản thỏa thuận với ngân hàng về thanh toán khoản vay trước khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
Xem thêm bài viết: Thế nào là nhà ở xã hội? Điều kiện mua bán nhà ở xã hội
2. Cách thức mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng
Theo thỏa thuận ba bên trong quá trình mua nhà đang thế chấp ngân hàng, có hai phương thức chính để tiến hành giao dịch mà chúng tôi muốn đề cập đến.
Phương thức đầu tiên là thông qua Thỏa thuận ba bên, trong đó bạn, người mua, và chủ nhân căn nhà, cùng với ngân hàng, sẽ ký kết một văn bản. Thỏa thuận này đề cập đến nhiều điều, bao gồm việc đặt cọc mua nhà, trả nợ gốc và lãi vay, cũng như các thủ tục liên quan đến giải chấp và công chứng hợp đồng mua bán. Theo quy trình này, bên mua sẽ chuyển tiền đặt cọc cho ngân hàng, ngân hàng sẽ thông báo giải chấp và bàn giao Sổ đỏ cho bên mua. Tiếp theo, bên mua sẽ thực hiện quá trình giải chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai và sau đó ký kết hợp đồng mua bán tại Phòng công chứng.
Phương thức thứ hai là sử dụng tài sản khác để thay thế thế chấp. Trong trường hợp này, chủ nhân căn nhà đưa vào bảo đảm một tài sản khác và rút sổ đỏ của căn nhà đang thế chấp. Ngân hàng sau đó sẽ trả lại sổ đỏ và thông báo giải chấp. Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, bên mua và bên bán sẽ đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu. Bên mua tiếp tục thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai, nộp thuế và lệ phí trước bạ, nhận Sổ đỏ đã sang tên.
3. Thủ tục mua nhà đang thế chấp hiện nay
Bước 1: Tìm hiểu thông tin về nhà đất
Bên mua cần tìm hiểu kỹ thông tin về nhà đất, bao gồm:
- Giấy tờ pháp lý của nhà đất (sổ đỏ, sổ hồng, giấy phép xây dựng,...);
- Tình trạng pháp lý của nhà đất (không bị tranh chấp, không bị kê biên,...);
- Tình trạng sử dụng của nhà đất (không bị hư hỏng, xuống cấp,...).
Bên mua có thể tìm hiểu thông tin về nhà đất thông qua các nguồn sau:
- Giấy tờ do bên bán cung cấp;
- Kiểm tra trực tiếp tại địa phương nơi có nhà đất;
- Hỏi ý kiến của người dân xung quanh.
Bước 2: Thỏa thuận với bên bán
Bên mua và bên bán cần thỏa thuận rõ ràng về các vấn đề liên quan đến giao dịch mua bán, bao gồm:
- Giá mua bán nhà đất;
- Thời gian thanh toán tiền mua nhà đất;
- Thời gian giải chấp nhà đất;
- Quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bước 3: Thanh toán tiền mua nhà đất
Bên mua có thể thanh toán tiền mua nhà đất cho bên bán theo một trong hai cách sau:
- Thỏa thuận ba bên: Bên mua thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất để ngân hàng thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Sau đó, ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bên bán;
- Thay thế tài sản thế chấp khác: Bên bán đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng và rút sổ đỏ căn nhà muốn bán ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.
Bước 4: Giải chấp nhà đất
Sau khi bên mua đã thanh toán tiền mua nhà đất, ngân hàng sẽ tiến hành giải trừ thế chấp đối với tài sản được dùng để thế chấp cho khoản vay nhà đất theo quy định của pháp luật.
Bước 5: Công chứng, đăng ký biến động
Sau khi nhà đất được giải chấp, bên mua và bên bán cần thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng mua bán nhà đất và đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
Lưu ý khi mua nhà đang thế chấp
- Bên mua cần kiểm tra kỹ thông tin về nhà đất để tránh rủi ro;
- Bên mua cần thỏa thuận rõ ràng với bên bán về các vấn đề liên quan đến giao dịch mua bán để tránh tranh chấp sau này;
- Bên mua cần liên hệ với ngân hàng để được hướng dẫn thủ tục mua nhà đang thế chấp.
Xem thêm bài viết: Quy định pháp luật về mua vi bằng cần giấy tờ gì?
Bài viết trên đây nói về chủ đề thủ tục mua nhà đang thế chấp. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khác mà Quý khách cần được tư vấn.