1. Quy định pháp luật về hợp đồng đặt cọc mua đất
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".
Do đó, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, trong đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trước đây, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC đã hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình với hướng dẫn thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định của BLDS và phải được lập văn bản (có thể lập riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính).
Trong trường hợp tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
- Trường hợp đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, hoặc cả hai, nếu một bên có lỗi khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định của BLDS;
- Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm hợp đồng không được thực hiện hoặc phát hiện hợp đồng bị vô hiệu, thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.
Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
BLDS năm 2015 đã xây dựng các quy định cụ thể điều chỉnh giao dịch đặt cọc nói chung và đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng. Tuy nhiên, trên thực tế, các bên thường xuyên vi phạm các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc và quy định của pháp luật về giao dịch đặt cọc. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết, thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng đặt cọc có nhiều hướng xử lý không thống nhất. Ví dụ, một vụ án về tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn đang có nhiều quan điểm trái chiều.
Xem thêm bài viết: Tìm hiểu chi tiết về đặt cọc. Mẫu hợp đồng đặt cọc cập nhật mới nhất
2. Trình tự, thủ tục khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Quy trình và thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án có các bước và yêu cầu về hồ sơ nhất định. Để "khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất", đầu tiên cần chuẩn bị những tài liệu sau:
- Đơn khởi kiện theo mẫu số 23 – DS (được ban hành kèm nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP, hướng dẫn viết các biểu mẫu trong tố tụng dân sự);
- Giấy tờ nhân thân, sổ hộ khẩu của người khởi kiện, và nếu có ủy quyền, cần văn bản xác nhận ủy quyền;
- Nếu bị kiện là cơ quan, tổ chức, cần giấy phép hoạt động tương ứng;
- Các tài liệu giao kết hợp đồng như hợp đồng đặt cọc mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy biên nhận, giấy giao, và các tài liệu liên quan;
- Tài liệu, chứng cứ trong quá trình giải quyết tranh chấp, bao gồm biên bản làm việc, hòa giải, thông tin trao đổi qua thư điện tử, fax, và các tài liệu phù hợp.
Tuy nhiên, từng vụ án tranh chấp có thể yêu cầu chuẩn bị hồ sơ cụ thể theo từng trường hợp khác nhau.
Các bước thực hiện giải quyết tranh chấp bao gồm:
Bước 1: Tiếp nhận và xem xét đơn khởi kiện
- Người khởi kiện nộp hồ sơ tới Tòa án trực tiếp hoặc qua các dịch vụ chuyển phát nhanh;
- Chánh án Tòa án sẽ phân công thẩm phán xem xét đơn trong 03 ngày làm việc sau khi nhận;
- Tòa án sẽ ra quyết định yêu cầu sửa đổi, tiến hành thụ lý, chuyển đơn hoặc trả lại đơn theo quy định.
Bước 2: Nộp tạm ứng án phí và thông báo thụ lý
- Người khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất nộp tiền tạm ứng án phí trong 7 ngày sau khi được thông báo;
- Thẩm phán sau khi nhận tiền tạm ứng sẽ tiến hành thụ lý vụ án và thông báo cho các bên liên quan.
Bước 3: Chuẩn bị xét xử
- Tập hợp hồ sơ vụ án, xác định quan hệ tranh chấp, thu thập chứng cứ;
- Thẩm phán có thể áp dụng biện pháp khẩn cấp nếu cần thiết;
- Tổ chức phiên họp kiểm tra chứng cứ và hòa giải trước khi đưa vụ án ra xét xử.
Bước 4: Xét xử sơ thẩm và phúc thẩm (nếu có)
- Thẩm phán sẽ tiến hành phiên tòa sơ thẩm dựa trên hồ sơ và tài liệu cung cấp;
- Nếu không đồng ý với bản án, đương sự có thể kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm.
Xem thêm bài viết: Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Tòa án có thẩm quyền giải quyết các mâu thuẫn về hợp đồng đặt cọc mua bán đất theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015. Theo đó, Tòa án nhân dân cấp huyện tại địa phương nơi bị đơn cư trú hoặc nguyên đơn (nếu có sự thỏa thuận) chịu trách nhiệm giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp đương sự ở nước ngoài hoặc cần sự đại diện pháp lý, thẩm quyền sẽ thuộc về Tòa án cấp tỉnh (theo khoản 3 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 37 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Trong trường hợp phát sinh tranh chấp về việc đòi lại số tiền cọc trong hợp đồng mua bán đất, các bên có quyền yêu cầu giải quyết thông qua việc khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất tại Tòa án. Quy trình này đòi hỏi tuân theo quy định pháp luật, trong đó Tòa án sẽ xem xét các chứng cứ và hồ sơ để đưa ra quyết định công bằng.
Việc này thường cần sự hỗ trợ chuyên môn từ luật sư, người sẽ đại diện và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Điều này đảm bảo rằng quyết định cuối cùng của Tòa án tuân theo quy trình pháp lý và là kết quả công bằng dựa trên các bằng chứng và luật lệ hiện hành. Quá trình này có thể mất thời gian và đòi hỏi sự kiên nhẫn, nhưng thông qua việc tuân theo quy trình pháp lý, các bên sẽ có cơ hội để giải quyết tranh chấp một cách công bằng và minh bạch.
Xem thêm bài viết: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc
4. Vụ án liên quan đến tranh chấp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
4.1. Nội dung vụ án
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Kim O và ông Đặng Thanh N được ký vào ngày 18/4/2017 tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh L. Theo thỏa thuận, bà O nhận cọc 500 triệu đồng từ ông N để chuyển nhượng 150m2 trong tổng diện tích đất 300m2, thuộc thửa đất số 82, tờ bản đồ số 28, Phường 5, thành phố Đ, tỉnh L. Thời hạn đặt cọc là 12 tháng kể từ ngày 18/4/2017. Bà O đặt đất này thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam - Chi nhánh L. Nếu bà O không chuyển nhượng đất, phải trả lại 500 triệu đồng và bồi thường 500 triệu đồng cho ông N. Ngược lại, nếu ông N không nhận chuyển nhượng, bị mất 500 triệu đồng tiền cọc. Bà O yêu cầu hủy hợp đồng do ông N vi phạm. Ông N đồng ý đồng thời có đơn yêu cầu bà O trả lại số tiền đã đặt cọc, tổng cộng 1.1588 tỷ đồng.
4.2. Quyết định của Tòa
Tòa án sơ thẩm yêu cầu bà O trả lại 579.4 triệu đồng cho ông N và bồi thường 500 triệu đồng. Tòa phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu của bà O và buộc bà O trả số tiền trên. Quyết định của Tòa cấp cao là hủy bản án phúc thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
4.3. Bình luận bản án
Trong vụ án này, ông Đặng Thanh N và bà Nguyễn Thị Kim O ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng quy định rõ số tiền cọc và thời hạn. Sau khi hết thời hạn, bà O không chuyển nhượng và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc. Ông N đồng ý nhưng yêu cầu bà O trả lại số tiền đã đặt cọc và chịu phạt cọc.
Tòa án cấp sơ thẩm và giám đốc thẩm chấp nhận yêu cầu của ông N. Họ lập luận rằng bà O vi phạm hợp đồng khi chuyển nhượng một diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa. Tuy nhiên, việc áp đặt phạt cọc không hoàn toàn hợp lý, việc hợp đồng không được thực hiện không chỉ do lỗi của bà O mà còn có ông N không thông báo rõ ràng về việc ký hợp đồng chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng đất đã vi phạm quy định pháp luật về diện tích tối thiểu được tách thửa. Mặc dù, bà O cũng biết về việc này nhưng việc hợp đồng chuyển nhượng vẫn được ký. Cuối cùng, họ cho rằng việc trả cọc là không hợp lý vì cả hai bên đều có trách nhiệm trong việc không thực hiện hợp đồng.
5. Vai trò của luật sư trong quá trình giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Vai trò của luật sư trong việc tư vấn và giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất rất quan trọng. Dưới đây là những nhiệm vụ chính mà họ có thể thực hiện:
Tư vấn giải quyết tranh chấp
- Hướng dẫn về quy định pháp luật: Cung cấp hướng dẫn về cách giải quyết tranh chấp về đất đai theo quy định pháp luật;
- Soạn thảo văn bản pháp lý: Hỗ trợ việc soạn thảo các văn bản cần thiết trong các thủ tục hành chính và tố tụng, bao gồm đơn khởi kiện, đơn kháng cáo, đơn yêu cầu giải quyết việc dân sự.
Chuẩn bị hồ sơ pháp lý
- Thực hiện các thủ tục pháp lý: Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ cần thiết cho việc tiến hành các thủ tục pháp lý.
Tham gia trực tiếp trong quá trình tố tụng
- Bảo vệ quyền lợi của đương sự: Luật sư tham gia để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan trong quá trình tố tụng;
- Thực hiện thủ tục pháp lý: Nếu được ủy quyền, họ thực hiện các thủ tục pháp lý hoặc tham gia trực tiếp tại phiên tòa trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Luật Ánh Ngọc với nhiều năm kinh nghiệm trong việc giải quyết một vụ tranh chấp pháp lý đang diễn ra liên quan đến việc vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất.
Với sự tư vấn của Công ty Luật Ánh Ngọc, chúng tôi hy vọng có thể tìm ra các giải pháp hợp lý và công bằng, đồng thời giảm thiểu mọi rủi ro có thể phát sinh trong quá trình này. Chúng tôi tin tưởng vào sự chuyên nghiệp và nhiệt huyết của đội ngũ tư vấn pháp lý của công ty, và mong rằng hợp tác này sẽ đem lại kết quả tích cực cho tất cả các bên.
