1. Pháp luật điều chỉnh
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc đặt cọc là hành động mà trong đó một bên (gọi là bên giao cọc) chuyển cho bên còn lại (gọi là bên tiếp nhận cọc) một lượng tiền hoặc vật phẩm quý giá như kim loại quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (được gọi là tài sản cọc) trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo việc ký kết hoặc thực thi hợp đồng.
Luật pháp Việt Nam hiện nay không nói đến khái niệm "thỏa thuận đặt cọc". Trên thực tế, khái niệm này ra đời do một số công ty trong lĩnh vực Bất động sản tự tạo ra với mục đích điều chỉnh luật.
Xem thêm bài viết: >> Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
2. Đặt cọc là gì?
Căn cứ khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
Việc đặt cọc được hiểu là hành động mà một bên (gọi là bên giao cọc) chuyển cho bên còn lại (gọi là bên tiếp nhận cọc) một số tiền hoặc vật phẩm quý giá như kim loại quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác (được gọi là tài sản cọc) trong một khoảng thời gian nhất định nhằm đảm bảo việc ký kết hoặc thực thi hợp đồng.
Từ đó, có thể thấy rằng việc đặt cọc là một cách để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Việc này thường được áp dụng trong nhiều ngành, nhưng phổ biến nhất là trong lĩnh vực mua bán bất động sản.
3. Không bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất
Dù việc đặt cọc được coi là một phương tiện để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ, nhưng theo các quy định trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn áp dụng, không có quy định nào yêu cầu hai bên phải thực hiện việc đặt cọc.
Khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất hoặc mua bán nhà, các bước cần thực hiện như sau:
Bước 1: Làm công chứng hoặc chứng nhận hợp đồng chuyển quyền hoặc mua bán.
Bước 2: Khai báo nghĩa vụ tài chính.
Bước 3: Đăng ký thay đổi (đăng ký chuyển quyền sở hữu). Trong thực tế, bước 2 và bước 3 thường diễn ra cùng một lúc nếu bên nhận quyền chuyển nhượng hoặc bên mua đồng ý nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển quyền hoặc bên bán.
Do đó, việc đặt cọc (nếu có) thường là bước đầu tiên trước khi ký kết hợp đồng chuyển quyền hoặc mua bán, nhằm đảm bảo việc ký kết và thực hiện hợp đồng (trong thực tế, việc đặt cọc thường được coi là biện pháp để đảm bảo không chuyển quyền hoặc bán cho bên khác)
4. Hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hay chứng thực không?
Trong Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn áp dụng, không có quy định nào yêu cầu việc đặt cọc trong hợp đồng phải được làm công chứng hoặc chứng nhận. Chỉ có việc công chứng cho hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất và tài sản liền kề với đất là bắt buộc.
Tuy vậy, để đảm bảo quyền lợi và tránh các vấn đề tranh chấp sau này, các bên nên tiến hành công chứng hoặc chứng nhận hợp đồng đặt cọc. Trong thực tế, có nhiều trường hợp các bên chỉ dựa vào lòng tin và trao đổi tiền đặt cọc mà không có bất kỳ giấy tờ nào xác nhận, dẫn đến những tình huống tranh chấp sau này.
Xem thêm bài viết: >> Đền bù không thoả đáng: Điều gì làm nên sự không hài lòng
5. Hậu quả pháp lý
Theo Điều 328 khoản 2 của Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng đã được ký kết và thực thi, tài sản đã đặt cọc sẽ được hoàn trả cho bên đã đặt cọc hoặc được dùng để trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền bằng với giá trị của tài sản đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Vì vậy, khi đã có hợp đồng đặt cọc, cả hai bên đều phải tuân thủ. Bên nào vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
Luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản không quy định việc thu tiền trả trước từ người mua nhà ở sắp được xây dựng thông qua hình thức thỏa thuận đặt cọc. Tuy nhiên, một số công ty Bất động sản, do thiếu vốn, đã tận dụng lỗ hổng pháp luật bằng cách thiết lập thỏa thuận đặt cọc để thu tiền từ khách hàng. Hành động này là trái luật và khách hàng có quyền yêu cầu công ty Bất động sản hoàn trả số tiền đã đặt cọc. Nếu công ty Bất động sản từ chối, khách hàng có quyền đưa vụ việc ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để đòi lại số tiền mình đã đặt cọc.
6. Mức phạt cọc nếu không mua hoặc không bán nhà đất
Khi một trong hai bên, dù là bên nhận cọc hay bên đặt cọc, không tuân thủ việc ký kết hoặc thực thi hợp đồng theo như đã thỏa thuận, hậu quả là việc bị mất cọc. Điều này được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
“Nếu hợp đồng đã được ký kết và thực hiện, tài sản cọc sẽ được hoàn lại cho bên đã đặt cọc hoặc dùng để trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Trong trường hợp bên đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc. Ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối, họ phải hoàn trả tài sản cọc và một khoản tiền bằng với giá trị của tài sản cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.”
Dựa trên điều này, hậu quả của việc không tuân thủ thỏa thuận là:
- Bên đặt cọc sẽ mất số tiền đã đặt cọc nếu họ từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
- Bên nhận cọc sẽ phải trả lại số tiền cọc và thêm một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản cọc nếu họ từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Chú ý: Hai bên có thể thỏa thuận điều kiện khác, như không áp dụng phạt cọc hoặc áp dụng mức phạt khác, miễn là thỏa thuận đó không vi phạm pháp luật và nguyên tắc đạo đức xã hội.
Các bạn đang đọc bài Đặt cọc mua bán Bất động sản như nào là đúng luật? của Luật Ánh Ngọc.
7. Không bị phạt cọc nếu là chỉ có giấy biên nhận tiền
Theo khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong các bên không tuân thủ việc ký kết hoặc thực thi hợp đồng, hậu quả là việc bị mất cọc, trừ khi hai bên đã thỏa thuận điều khác. Tuy nhiên, nếu bên mua đã trả một khoản tiền cho bên bán nhà hoặc đất mà không thỏa thuận rằng đó là tiền đặt cọc, hoặc có giấy biên nhận nhưng không ghi rõ là tiền đặt cọc, thì không áp dụng quy định về phạt cọc. Khi chỉ có giấy biên nhận tiền mà không ghi rõ là tiền đặt cọc, trách nhiệm của các bên sẽ khác. Khoản tiền này được xem là "tiền trả trước". Thực chất, tiền trả trước là một khoản tiền dùng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
Nếu việc chuyển nhượng nhà đất không diễn ra như sau:
- Bên trả tiền, nếu từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, sẽ nhận lại số tiền đã trả trước mà không bị phạt, trừ khi có thỏa thuận khác giữa hai bên.
- Bên nhận tiền, nếu từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, chỉ cần hoàn trả số tiền đã nhận mà không bị phạt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác. Do đó, người dân cần phải rất cẩn trọng với vấn đề này. Trên thực tế, có nhiều trường hợp muốn áp dụng quy định về phạt cọc nhưng do không có thỏa thuận rõ ràng về việc đặt cọc nên không thể thực hiện.
8. Nên đặt cọc bao nhiêu?
Trong Bộ luật Dân sự 2015, không có quy định cụ thể cần đặt cọc bao nhiêu. Do đó, quyền lựa chọn mức tiền đặt cọc nằm ở sự thỏa thuận giữa các bên. Tuy không có quy định chính thống, nhưng để giảm thiểu rủi ro, thường thì các bên sẽ thỏa thuận mức đặt cọc dưới 30% giá trị hợp đồng, dù đó là hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hay hợp đồng mua bán nhà.
Rủi ro và trách nhiệm của mỗi bên sẽ phụ thuộc vào vị thế và hành vi của họ. Nếu bên nhận cọc vi phạm, bên đặt cọc sẽ được lợi và ngược lại.
Ví dụ: Ông A đặt cọc cho ông B một khoản tiền tương đương 50% giá trị hợp đồng mua bất động sản, tức là 500 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi đã đặt cọc, ông A phát hiện ra một lô đất khác có vị trí tốt hơn và quyết định không mua nữa. Ông A yêu cầu ông B hoàn lại số tiền đặt cọc, nhưng nếu ông B từ chối và không có thỏa thuận khác trong hợp đồng, thì số tiền 500 triệu sẽ thuộc về ông B.
Như vậy, khi ký kết hợp đồng đặt cọc, cả hai bên đều phải chịu trách nhiệm theo những điều khoản đã thỏa thuận. Để tránh rủi ro, các bên cần phải nắm rõ thông tin và thỏa thuận cẩn thận về các điều khoản trong hợp đồng.
9. Hợp đồng đặt cọc mua đất như thế nào được gọi là hợp pháp
Hợp đồng đặt cọc trong việc chuyển nhượng đất là một thỏa thuận dân sự, nơi mà sự đồng lòng của các bên, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc được thể hiện. Để cho hợp đồng này có hiệu lực pháp lý, nó cần tuân thủ các yêu cầu theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
- Các bên tham gia hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp.
- Nội dung thỏa thuận phải tuân thủ pháp luật và không trái với thuần phong mỹ tục xã hội.
- Hợp đồng phải được lập ra dựa trên ý muốn tự do, tự nguyện của các bên mà không bị lừa dối, ép buộc.
Chỉ khi đáp ứng đủ những điều kiện trên, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất mới được coi là hợp lệ và có hiệu lực trước pháp luật.
9.1 Chủ thể
Bên đặt cọc cùng bên nhận đặt cọc đều phải là những cá nhân hoặc tổ chức có đủ năng lực pháp lý và năng lực hành vi trong lĩnh vực dân sự. Đặc biệt, bên nhận đặt cọc cần phải là chủ thể có quyền quản lý, sử dụng và khai thác đất đai.
Trong quá trình giao dịch, mọi thỏa thuận giữa các bên phải dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện. Không có bất kỳ sự can thiệp, áp đặt, lừa dối hay gây hiểu lầm nào được phép xảy ra khi ký kết giao dịch.
9.2 Mục đích
Tuân thủ quy định của pháp luật: Việc đặt cọc là hành động mà theo đó một bên (được gọi là bên đặt cọc) chuyển một số tiền hoặc tài sản có giá trị như kim cương, vàng hoặc tài sản khác (ở đây gọi là tài sản dùng để đặt cọc) cho bên còn lại (được gọi là bên nhận đặt cọc) trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc ký kết và thực thi hợp đồng. Mục tiêu chính của việc này là để đảm bảo rằng cả hai bên sẽ tuân theo hợp đồng chuyển nhượng đất sẽ được thực hiện sau cùng.
9.3 Điều kiện hợp lệ của hợp đồng
Các điểm cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc gồm:
- Loại tài sản dùng để đặt cọc (ví dụ: số tiền là 100 triệu đồng)
- Khoảng thời gian đặt cọc (như: 10 ngày từ ngày hợp đồng được ký)
- Mục tiêu của việc đặt cọc: nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mặt đất
- Quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên trong hợp đồng
- Cách xử lý số tiền đặt cọc khi thực hiện hợp đồng chính: chẳng hạn, số tiền đặt cọc sẽ được dùng để giảm trừ khi thanh toán cho việc chuyển nhượng hoặc được hoàn lại cho bên đặt cọc khi hợp đồng chuyển nhượng mặt đất được ký kết...
- Trách nhiệm khi có vi phạm trong hợp đồng đặt cọc (như: nếu bên đặt cọc từ chối ký kết hoặc thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận; nếu bên nhận từ chối, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc cùng một khoản tiền bằng với giá trị của tài sản đặt cọc.)
- Các biện pháp giải quyết khi có tranh chấp...
9.4 Hình thức
Hợp đồng đặt cọc trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên được thực hiện dưới dạng văn bản, tuy nhiên không nhất thiết phải thực hiện công chứng hay chứng thực.
Chỉ cần hợp đồng tuân thủ và đáp ứng đủ các điều kiện đã nêu trên, thì nó sẽ có giá trị pháp lý, giúp cả hai bên, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp có tranh chấp sau này.
Xem thêm bài viết: >> Bảo vệ quyền lợi của bạn: Nắm vững quy định về phạt vi phạm hợp đồng
10. Tư vấn về trả tiền mua đất ở doanh nghiệp
Tình huống như sau:
Năm 2015 Công ty A có mua của cá nhân bà B một căn nhà làm văn phòng công ty, giá trị hợp đồng mua bán ghi 10 tỷ (không có hóa đơn giá trị gia tăng), tuy nhiên do không phù hợp nên năm 2016 Công ty A có bán lại cho 1 cá nhân khác giá 9,8 tỷ. Đây là căn nhà cũ nên khi bán Công ty A có thuê đơn vị định giá độc lập vào định giá tài sản trên đất là 1 tỷ đồng.
Như vậy theo giá thị trường (Quyền sử dụng đất: 8.8 tỷ, Tài sản trên đất : 1 tỷ), nhưng theo khung giá đất thành phố thì mảnh đất Công ty A mua chỉ có giá 4 tỷ đồng. Vậy xin Luật sư tư vấn giúp Công ty phải xuất hóa đơn là bao nhiêu tiền?
Trả lời:
Theo quy định tại Điều 113 của Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 về việc xác định giá đất:
"Chính phủ sẽ ban bố bảng giá đất mỗi 5 năm một lần dựa trên loại đất và vùng lãnh thổ. Trong quá trình áp dụng bảng giá này, nếu giá đất thực tế trên thị trường tăng hoặc giảm từ 20% so với giá tối đa hoặc tối thiểu trong bảng giá đất, Chính phủ sẽ điều chỉnh bảng giá cho phù hợp."
Bảng giá đất chỉ là một tiêu chí cơ bản mà Nhà nước sử dụng để xác định giá đền bù, giải phóng mặt bằng, các loại phí và lệ phí, và cũng là cơ sở để xác định giá chuyển nhượng bất động sản. Để xác định giá đất chính xác, cần phải dựa vào giá đất thực tế trên thị trường. Giá đất thực tế trên thị trường được xác định dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một thời điểm cụ thể, dựa trên các giao dịch thực tế đã hoàn tất, và không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố không hợp lý như đầu cơ, thiên tai, khủng hoảng kinh tế, thay đổi quy hoạch, và các yếu tố khác do Bộ Tài chính quy định.
Giá đất trên thị trường là kết quả của quy luật cung và cầu. Việc Nhà nước xác định giá đất dựa trên giá thị trường là một bước tiến trong việc tạo ra một môi trường kinh doanh công bằng và minh bạch. Tuy nhiên, giá đất theo bảng giá của Chính phủ và giá đất theo bảng giá của UBND cấp tỉnh thường thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường. Điều này đã tạo ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp và việc giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người dân.
Về trường hợp của Công ty A, trước đây công ty đã mua một căn nhà từ bà B với mục đích làm văn phòng với giá 10 tỷ đồng. Sau đó, do không còn phù hợp, công ty đã bán lại cho một cá nhân khác với giá 9,8 tỷ đồng. Dựa trên giá thị trường (Quyền sử dụng đất: 8.8 tỷ, tài sản trên đất: 1 tỷ), Công ty A nên xuất hóa đơn với giá 9,8 tỷ đồng.
Trên đây là những lưu ý quan trọng mà người mua nhà đất cần biết trước khi tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc nhằm hạn chế rủi ro mất tải sản. Để tránh bị chủ đầu tư không trả tiền cọc, Quý khách hàng hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn chi tiết.
