1. Nhà ở riêng lẻ là gì?
Căn cứ theo Khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở, nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ được chia thành nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
- Nhà biệt thự có thể hiểu là nhà có sân vườn như cây xanh, thảm cỏ, vườn hoa, có tường rào, lối ra riêng biết và có ít nhất ba mặt tiếp xúc với thiên nhiên.
- Nhà ở liền kề là nhà ở riêng lẻ được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm cạnh nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều dài của căn nhà và cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực. Nhà ở liền kề có số tầng và cao độ các tầng như nhau, có hình thức, kiến thức hài hòa và mái đồng nhất và có màu sắc chung, bao gồm nhà ở liền kề mặt phố (nhà phố) và nhà ở liền kề có sân vườn
- Nhà ở liền kề mặt phố là nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên các trục đường phố, khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch.
- Nhà ở liền kề có sân vườn là loại nhà mà trước hoặc phía sau có môt khoảng sân vườn nằm trong khuôn viên của mỗi nhà với kích thước được thống nhất trong cả dãy theo quy hoạch.
- Khác với nhà ở liền kề, nhà ở độc lập là nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên thửa đất riêng biệt, không có tường chung hoặc tường liền kề với các căn nhà khác, có sự độc lập về kết cấu chịu lực và các hệ thống kỹ thuật công trình với nhà ở và các công trình lân cận khác.
Có thể bạn quan tâm: Đối tượng nào được thuê nhà ở công vụ? Điều kiện thuê nhà ở công vụ?
2. Nguyên tắc phân loại cấp nhà ở riêng lẻ
Việc phân loại cấp nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
- Phân loại cấp nhà ở riêng lẻ phải căn cứ vào mức độ an toàn cho người và tài sản của căn nhà.
- Phân loại cấp nhà ở riêng lẻ phải căn cứ vào độ bền, tuổi thọ của nhà ở riêng lẻ trong suốt niên hạn sử dụng, chịu được mọi tác động bất lợi của điều kiện thời tiết và các tác động khác. Độ bền vững của nhà ở riêng lẻ là khả năng đảm bảo ổn định, không bị lún nứt, biến dạng quá giới hạn cho phép làm ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình, được chia thành 04 bậc với niên hạn sử dụng tăng dần:
- Bậc I là nhà ở riêng lẻ có niên hạn sử dụng trên 100 năm
- Bậc II là nhà ở riêng lẻ có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm
- Bậc III là nhà ở riêng lẻ có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm
- Bậc IV là nhà ở riêng lẻ có niên hạn sử dụng dưới 20 năm
- Phân loại cấp nhà ở riêng lẻ phải căn cứ vào độ an toàn khi có cháy trong giới hạn chịu lửa cho phép
- Nhà ở riêng lẻ được phân cấp theo quy mô kết cấu.
- Trong việc phân loại cấp nhà ở riêng lẻ được xác định theo nhiều tiêu chí khác nhau, cấp công trình của nhà ở riêng lẻ là cấp cao nhất được xác định. Đối với nhà ở riêng lẻ từ 03 tầng trở lên thì cấp nhà ở riêng lẻ không nhỏ hơn cấp III
- Việc phân cấp nhà ở phải tính đến mức độ nguy hiểm cho sự an toàn và khả năng thoát người khi có sự cố. Nhà ở riêng lẻ thuộc nhóm nguy hiểm cháy F1.4.
- Trường hợp các cấp nhà ở riêng lẻ được sửa chữa, cải tạo, nâng cấp thì việc xác định cấp nhà ở riêng lẻ được xác định như sau:
- Trường hợp sửa chữa, cải tạo làm thay đổi các tiêu chí xác định cấp công trình thì cấp nhà ở riêng lẻ sau khi sửa chữa, cảo tạo, nâng cấp được xác định theo quy định.
- Trường hợp sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ khiến nhà ở không làm thay đổi các tiêu chí xác định cấp công trình thì cấp nhà ở riêng lẻ trước và sau khi sửa chữa, cải tạo, nâng cấp được giữ nguyên.
Có thể bạn quan tâm: Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
3. Phân loại cấp nhà ở riêng lẻ gồm những cấp nào?
Để xác định và phân loại cấp nhà ở riêng lẻ, trước tiên cần xác định loại kết cấu của nhà ở riêng lẻ theo tất cả các tiêu chí phân cấp quy định cho loại kết cấu đã xác định, sau đó sẽ lấy cấp cao nhất xác định được làm cấp công trình. Hiện nay, cấp nhà ở riêng lẻ được phân chia thành 04 cấp công trình gồm: Cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV.
Tùy thuộc vào từng tiêu chí phân cấp, phân loại cấp nhà ở riêng lẻ được xác định như sau:
3.1. Phân loại theo chiều cao
Chiều cao của nhà ở riêng lẻ được tính từ cao độ mặt đất đặt công trình tới điểm cao nhất của công trình (bao gồm cả tiềng tum hoặc mái dốc). Trường hợp nhà ở riêng lẻ đặt trên mặt đất có các độ cao mặt đất khác nhau thì chiều cao được tính từ cao độ mặt đất thấp nhất. Nếu trên nhà ở riêng lẻ có các thiết bị kỹ thuật như cột ăng ten, cột thu sét, thiết bị sử dụng năng lượng mặt trời, bể nước kim loại thì không tính chiều cao của các thiết bị này để phân cấp nhà ở công trình theo chiều cao.
Do đó, cấp nhà ở riêng lẻ được xác định căn cứ vào chiều cao như sau:
- Nhà ở riêng lẻ cấp đặc biệt là nhà có chiều cao trên 200m;
- Nhà ở riêng lẻ cấp I là nhà có chiều cao từ trên 75m đến 200m;
- Nhà ở riêng lẻ cấp II là nhà có chiều cao từ trên 28m đến 75m;
- Nhà ở riêng lẻ cấp III là nhà có chiều cao từ trên 6m đến 28m;
- Nhà ở riêng lẻ cấp IV là nhà có chiều cao từ 6m trở xuống.
3.2. Phân loại theo số tầng cao
Số tầng cao được tính trong trường hợp này là tất cả các tầng trên mặt đất và tầng nửa ngầm/bán ngầm nhưng không bao gồm tầng áp mái. Trong một số trường hợp, số tầng cao để phân cấp nhà ở riêng lẻ không được tính tầng tum và các tầng lửng:
- Trường hợp khi sàn mái tum có diện tích bằng 30% diện tích của sàn mái trở xuống thì tầng tum không được tính vào số tầng cao;
- Trường hợp tầng lửng có diện tích sàn nhỏ hơn 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới và chỉ cho phép có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà.
Vậy, phân loại cấp nhà ở riêng lẻ căn cứ theo số tầng cao xác định cấp nhà ở riêng lẻ như sau:
- Nhà ở riêng lẻ cấp đặc biệt là nhà có số tầng cao trên 50 tầng;
- Nhà ở riêng lẻ cấp I à nhà có số tầng cao từ 25 đến 50 tầng;
- Nhà ở riêng lẻ cấp II là nhà có số tầng cao từ 08 đến 24 tầng;
- Nhà ở riêng lẻ cấp III là nhà có số tầng cao từ 2 đến 7 tầng;
- Nhà ở riêng lẻ cấp IV là nhà có 01 tầng cao.
3.3. Phân loại theo tổng diện tích sàn
Tổng diện tích sàn là tổng diện tích sàn xây dựng của tất cả các tầng từ tầng hầm, tầng nửa hầm đến tầng lửng, tầng kỹ thuật, tầng áp mái và tầng tum, bao gồm cả tường bao (phần tường chung thuộc về nhà) và diện tích mặt bằng của lôgia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật và ống khói.
3.4. Phân loại theo nhịp kết cấu lớn nhất
Căn cứ vào nhịp kết cấu lớn nhất, phân cấp nhà ở riêng lẻ được xác định như sau:
- Cấp đặc biệt là cấp nhà ở riêng lẻ có nhịp kết cấu lớn nhất từ 200m trở lên
- Cấp I là cấp nhà ở riêng lẻ có nhịp kết cấu lớn nhất từ 100m đến 200m
- Cấp II là cấp nhà ở riêng lẻ có nhịp kết cấu lớn nhất từ 50m đến dưới 100m
- Cấp III là cấp nhà ở riêng lẻ có nhịp kết cấu lớn nhất từ 15m đến dưới 50m
- Cấp IV là cấp nhà ở riêng lẻ có nhịp kết cấu lớn nhất từ dưới 15m
Trong đó, nhịp kết cấu lớn nhất của nhà ở riêng lẻ là khoảng cách lớn nhất giữa tim của các trụ cột, trụ tường liền kề được dùng để đỡ dầm, sàn không dầm, giàn mái hoặc giàn cầu. Đối với kết cấu nằm ngang là công xôn, nhịp kết cấu lớn nhất được xác định bằng 50% giá trị đối với kết cấu khác.
3.5. Phân loại theo độ sâu ngầm
Độ sâu ngầm là chiều sâu tính từ cốt mặt đất đặt công trình nhà ở riêng lẻ tới mặt trên của sàn tầng hầm sâu nhất. Căn cứ vào độ sâu ngầm, nhà ở riêng lẻ được chia thành các cấp sau:
- Nhà ở riêng lẻ cấp I có độ sâu ngầm từ trên 18m
- Nhà ở riêng lẻ cấp II có độ sâu ngầm từ 06m đến 18m
- Nhà ở riêng lẻ cấp III có độ sâu ngầm từ dưới 06m
Đối với tiêu chí phân cấp nhà ở riêng lẻ này không có nhà ở cấp đặc biệt và nhà ở riêng lẻ cấp I.
3.6. Phân cấp theo số tầng ngầm
Trong đó, số tầng ngầm là số tầng mà hơn một nửa chiều cao của nó nằm dưới độ cao mặt đất đặt công trình.
Có thể bạn quan tâm: Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng chung cư mini mới nhất
Trên đây là toàn bộ quy định của pháp luật hiện hành về phân loại cấp nhà ở riêng lẻ. Tùy thuộc vào từng đặc điểm của công trình nhà ở riêng lẻ mà pháp luật phân chia các cấp nhà ở riêng lẻ khác nhau. Nếu độc giả còn bất kì vấn đề nào thắc mắc hoặc có nhu cầu tư vấn các vấn đề pháp lý khác, xin vui lòng liên hệ với Luật Ánh Ngọc qua số điện thoại: 0878.548.558 hoặc qua email: lienhe@luatanhngoc.vn để được hỗ trợ trong thời gian sớm nhất.