1. Vi phạm hợp đồng mua bán đất bị xử lý như thế nào?
1.1. Nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán đất
Theo Điều 500 của Bộ luật dân sự năm 2015, quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
"Hợp đồng về quyền sử dụng đất là thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có quyền thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia. Bên kia, trong trường hợp này, sẽ thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất."
Ngoài ra, Điều 501 của Bộ luật dân sự 2015 cung cấp các quy định về nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:
- Các quy định chung và nội dung thông dụng của hợp đồng, như quy định trong Bộ luật này, cũng áp dụng cho hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ khi có quy định khác từ pháp luật;
- Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được vi phạm các quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định liên quan khác.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một thỏa thuận quan trọng giữa các bên, đặt ra nghĩa vụ để thực hiện đúng nội dung của hợp đồng mà họ đã ký kết.
1.2. Hành vi vi phạm hợp đồng mua bán đất bị xử lý như nào?
Trong trường hợp phát hiện một bên có dấu hiệu vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bị vi phạm có quyền thực hiện các biện pháp xử lý như đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng, bao gồm cả việc đưa ra các quy định về bồi thường thiệt hại.
Hành vi vi phạm hợp đồng mua bán đất có thể bị xử lý theo hai hình thức chính:
- Xử lý theo quy định của pháp luật dân sự
- Xử lý theo quy định của pháp luật hình sự
Xử lý theo quy định của pháp luật dân sự
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm hợp đồng mua bán đất sẽ phải chịu các chế tài sau:
- Bồi thường thiệt hại cho bên bị vi phạm;
- Khoản phạt vi phạm nếu có thỏa thuận trong hợp đồng;
- Hủy bỏ hợp đồng.
Bồi thường thiệt hại là chế tài cơ bản nhất trong trường hợp vi phạm hợp đồng. Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại bao gồm:
- Giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm;
- Chi phí hợp lý để khắc phục thiệt hại do vi phạm hợp đồng;
- Thiệt hại do bên vi phạm gây ra cho bên thứ ba.
Khoản phạt vi phạm là khoản tiền mà bên vi phạm phải trả cho bên bị vi phạm do vi phạm hợp đồng. Khoản phạt vi phạm có thể được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được pháp luật quy định.
Hủy bỏ hợp đồng là chế tài được áp dụng khi bên vi phạm nghĩa vụ hợp đồng cơ bản. Khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Xử lý theo quy định của pháp luật hình sự:
Trường hợp hành vi vi phạm hợp đồng mua bán đất có dấu hiệu của tội phạm thì bị xử lý theo quy định của pháp luật hình sự. Cụ thể, một số hành vi vi phạm hợp đồng mua bán đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự bao gồm:
- Lừa đảo chiếm đoạt tài sản (Điều 174 Bộ luật Hình sự);
- Tội trốn thuế (Điều 200 Bộ luật Hình sự);
- Tội vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản (Điều 219 Bộ luật Hình sự).
Để hạn chế rủi ro khi mua bán đất, các bên cần lưu ý đọc kỹ hợp đồng trước khi ký kết, đảm bảo các nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp phát hiện có dấu hiệu vi phạm hợp đồng mua bán đất, các bên cần có biện pháp giải quyết kịp thời.
2. Những câu hỏi thắc mắc về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2.1. Hồ sơ cần chuẩn bị khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh vi phạm hợp đồng
Người sử dụng đất cần chuẩn bị một bộ hồ sơ để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất. Bộ hồ sơ này bao gồm các tài liệu sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất, theo Mẫu số 09/ĐK được ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã được cấp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất, phải được lập tại tổ chức công chứng có địa chỉ tại nơi có đất;
- Căn cước công dân của các bên liên quan;
- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân nếu có trong trường hợp độc thân.
Quá trình nộp hồ sơ này giúp đảm bảo rằng mọi giao dịch và biến động liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
2.2. Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc các chủ thể khác sử dụng đất chỉ có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi được pháp luật cho phép.
Trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên liên quan cần thống nhất về nội dung của Hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời đảm bảo rằng các điều khoản này tuân theo quy định của Pháp luật và Bộ luật dân sự.
Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, họ cũng phải tuân theo kế hoạch sử dụng đất địa phương tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này nhằm đảm bảo rằng quá trình chuyển nhượng diễn ra hợp pháp và hài hòa với các quy định địa phương và quốc gia về sử dụng đất.
2.3. Thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất mất bao lâu để tránh vi phạm hợp đồng
Quy định về thời gian chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra một khung thời gian cụ thể, không vượt quá 10 ngày tính từ ngày nộp hồ sơ. Tuy nhiên, có một trường hợp ngoại lệ đối với bất động sản ở các vùng đặc biệt như xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, xa, và những khu vực đang gặp khó khăn về điều kiện kinh tế - xã hội. Trong trường hợp này, thời gian tối đa để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kéo dài lên không quá 20 ngày.
2.4. Tranh chấp hợp đồng mua bán đất khi đối tượng của hợp đồng không tồn tại ?
Tình huống: Tôi có mua đất dịch vụ 10% tại Hà Nội. Mua trên giấy tờ viết tay của một người trong làng. Giấy tờ chuyển nhượng đất dịch vụ 10% của tên một người khác chứ không phải chính chủ bán cho Tôi với giá 1.500.000.000 đồng.
Người đó cam kết nếu người có giấy tờ đất không giao đất cho tôi thì người đó có trách nhiệm phải có đất giao cho tôi hoặc trả lại tiền. Đến nay, nhà nước chưa có đất dịch vụ 10% trả cho dân, nên tôi vẫn chưa nhận được đất. Mặt khác người bán đất cho Tôi nói chỉ giới thiệu cho tôi gặp chính chủ đất dịch vụ để tôi tự giải quyết chứ không có trách nhiệm trả đất cho tôi.
Tôi gặp chính chủ đất thì họ nói không bán đất cho tôi nên không có trách nhiệm trả đất cho Tôi. Xin Luật sư tư vấn cho Tôi nên phải làm như thế nào để lấy lại tiền đúng quy định của Pháp Luật. Phương pháp làm như thế nào ?
Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự phản hồi từ các Quý Luật sư
Luật sư tư vấn: Dựa vào thông tin bạn cung cấp, từ thời điểm 2 bên thống nhất chuyển nhượng diện tích đất, thì thực tế, đất chưa tồn tại và người thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng không phải là chủ sở hữu của lô đất. Họ sẽ được cấp quyền sử dụng đất trong tương lai, nhưng hiện tại không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh về việc sẽ nhận được lô đất đó. Sau khi thực hiện giao dịch, bạn mới nhận ra rằng chủ sở hữu thực sự của lô đất đó không chuyển nhượng cho bạn, như người đã ký hợp đồng trực tiếp với bạn trả lời. Hành vi này của họ có vẻ vi phạm, và hợp đồng giữa hai bên có thể bị vô hiệu theo quy định của Luật dân sự 2015 và các điều kiện chuyển nhượng của Luật đất đai 2013.
Về điểu kiện hiệu lực của giao dịch :
- Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên chuyển nhượng phải tuân thủ các quy định chi tiết tại Điều 117 của Luật dân sự 2015;
- Đối tượng của giao dịch chuyển nhượng là lô đất đã thỏa thuận, nhưng không tồn tại tại thời điểm giao dịch. Nếu tiếp tục lập hợp đồng chuyển nhượng trong trường hợp này, sẽ vi phạm Điều 168 của Luật đất đai 2013.
Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai 2013.
Hành vi lừa đảo và chiếm đoạt tài sản:
- Hành vi của người chuyển nhượng có dấu hiệu lừa đảo và chiếm đoạt tài sản. Người này đã ký hợp đồng mặc dù biết rằng lô đất chưa được giao bởi nhà nước và họ không phải là chủ sở hữu. Nếu ký hợp đồng thay mặt cho chủ sử dụng, cần có giấy ủy quyền từ chủ sử dụng, và nếu không có, đây là hành vi vi phạm.
Để bảo vệ quyền lợi của bạn, bạn có thể viết đơn khởi kiện và nộp đơn đến Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có lô đất để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu. Hậu quả pháp lý của việc này sẽ là trả lại khoản tiền đã thanh toán và đòi hỏi bồi thường tương xứng với tổn thất do hợp đồng vô hiệu. Nếu có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, Tòa án sẽ chuyển hồ sơ sang cơ quan công an để tiến hành điều tra theo quy định của Luật hình sự 2015.
Xem thêm bài viết: Giải quyết tranh chấp đất đai - Sự quan trọng của Luật sư (Phần 2)
Bài viết trên đây nói về chủ đề vi phạm hợp đồng mua bán đất xử lý như thế nào?. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khác mà Quý khách cần được tư vấn. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách trong những vấn đề trên.