Giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung với hàng xóm

1. Các trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung

Từ thực tế giải quyết các tranh chấp đất đai về lối đi chung Luật Ánh Ngọc phân chia tranh chấp đất đai về lối đi chung thành các trường hợp sau:

• Tranh chấp đất đai về lối đi chung do lấn chiếm đất giữa các chủ sử dụng đất liền kề.
• Tranh chấp đất đai về mở lối đi chung là những mâu thuẫn trong quá trình mở lối đi chung giữa những người sử dụng đất phía trong và người sử dụng đất phía ngoài trong cùng một khu đất nhằm mục đích xây dựng lối ra đường công cộng cho người sử dụng đất phía trong hoặc giữa những người sử dụng đất trích một phần diện tích đất của mình góp vào để xây dựng lối đi chung, đường đi chung hoặc ngõ chung tạo thành ranh giới giữa các thửa đất liền kề. Lối đi chung trong trường hợp này được hình thành phụ thuộc vào ý chí, sự tự nguyện của các bên. Do đó, tranh chấp đất đai về lối đi chung trong trường hợp này là tranh chấp dân sự.

2. Các hình thức giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung

2.1. Tự hòa giải, thương lượng giải quyết tranh chất đất đai về lối đi chung

Xuất phát từ nguồn gốc lối đi chung được hình thành từ sự thỏa thuận của các bên tranh chấp. Do đó, khi phát sinh các tranh chấp, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải, thương lượng. Do đó, đây là một biện pháp đầu tiên được áp dụng để giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung.

Theo đó, các bên trong tranh chấp cùng nhau bàn bạc, tự sắp xếp, thỏa thuận tháo gỡ mọi bất đồng, tranh chấp về lối đi chung thông qua cơ chế tự giải quyết mà không có sự hiện diện của bên thứ ba.

Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai theo phương thức tự thương lượng, tự hòa giải này thể hiện sự tự do thỏa thuận, tự do định đoạt giữa các bên mà không có sự can thiệp của bất kì ai. Trong khi tranh chấp đất đai về lối đi chung phần lớn mang tính phức tạp dẫn đến hình thức giải quyết này khó đảm bảo đi đến thống nhất chung nếu các bên trong tranh chấp không thể hiện thiện chí, muốn giải quyết tranh chấp trong sự tự do và không mất quá nhiều chi phí.

2.2. Hòa giải tại cơ sở tranh chấp đất đai về lối đi chung

Căn cứ theo Điều 202 Luật Đất đai, trong trường hợp các bên trong tranh chấp về lối đi chung không hòa giải được sẽ phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có lối đi chung để giải quyết.

Sau khi tiếp nhận được yêu cầu giải quyết, Ủy ban nhân dân sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập các tài liệu, giấy tờ lên quan do các bên cung cấp gồm tài liệu thể hiện về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Việc giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung được thực hiện với sự tham gia của bên thứ ba là Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm Chủ tịch hoặc phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân, người đại diện Ủy ban mặt trận tổ quốc xã, công chức, cán bộ tư pháp, tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn và một số đại diện người dân sinh sống lâu đời biết rõ nguồn gốc đất.

• Trường hợp hai bên cùng đi đến thống nhất và hòa giải thành, tranh chấp đất đi về lối đi chung đã được giải quyết, các bên có trách nhiệm thực hiện theo kết quả hòa giải về thống nhất cách thức giải quyết
• Trường hợp các bên trong tranh chấp đất đai về lối đi chung không đi đến được thống nhất hoặc sau khi hòa giải thành, các bên trong tranh chấp đất đai thay đổi ý kiến dẫn đến hòa giải cơ sở không thành thì các bên tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng.

Trường hợp một trong hai bên tranh chấp đất đai về lối đi chung đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó có cả diện tích lối đi chung đang có tranh chấp thì Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết. Đồng thời, quá trình hòa giải tại cơ sở là điều kiện khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng.

Về bản chất, hòa giải tại cơ sở tranh chấp đất đai về lối đi chung vẫn tuân thủ nguyên tắc để các bên tự thỏa thuận và dựa vào ý chí tự nguyện của các bên. Tuy nhiên, so với phương án tự thương lượng, hòa giải tại cơ sở có sự góp mặt của hòa giải viên với tư cách người trung gian hướng dẫn, giúp đỡ các bên được thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau về mâu thuẫn, tranh chấp đất đai.  

So với phương án giải quyết tự thương lượng, giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung thông qua hòa giải cơ sở có nhiều ưu điểm hơn do sự có mặt của người có kiến thức pháp luật sẽ giúp đỡ và phân tích để giúp các bên nắm bắt và hiểu rõ tình hình mâu thuẫn cũng như đề xuất các phương án giải quyết khác, giúp cho các bên nhanh chóng đi đến thống nhất chung.

Ngoài ra, hòa giải tại cơ sở cũng là phương án giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung tiết kiệm và hiệu quả, rút ngắn được thời gian giải quyết, nhân lực và chi phí tố tụng của các bên. Đồng thời, phương án hòa giải cơ sở cũng đảm bảo được tính bí mật, ít ảnh hưởng đến cuộc sống của các bên tranh chấp sau này cũng như mang tính thân thiện nhằm tiếp tục giữ gìn và phát triển mối quan hệ của các bên, góp phần tăng cường đoàn kết trong nhân dân, góp phần giữ gìn trật tự xã hội. Tuy nhiên, hình thức hòa giải cơ sở có những hạn chế như được giải quyết không công khai nên có thể phát sinh những tiêu cực và việc hòa giải có được tiến hành hay không phụ thuộc rất lớn vào sự nhất trí và mong muốn của các bên. Hòa giải viên không có quyền yêu cầu ép buộc bất cứ vấn đề gì đối với các bên trong tranh chấp.

2.3. Giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung theo thủ tục tố tụng

Trường hợp các bên trong tranh chấp đã thực hiện tự thỏa thuận, hòa giải và hòa giải tại cơ sở nhưng chưa đi đến được thống nhất trong trong cách giải quyết thì phương án giải quyết bằng con đường Tòa án là giải pháp duy nhất hiệu quả mà các bên có thể áp dụng.

Giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung theo con đường Tòa án là việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua quyền lực nhà nước. Tòa án nhân dân nhân danh quyền lực nhà nước để giải quyết tranh chấp trên cơ sở các quy định của pháp luật. Kết quả giải quyết tranh chấp mang tính bắt buộc thực thi và có tính cưỡng chế cao. Do đó, phương án giải quyết tranh chấp tại Tòa án mang lại hiệu quả cao nhất nhưng đồng thời là phương án tốn kém và kéo dài thời gian nhất. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung cũng được giải quyết ngay tại Tòa án. Luật Đất đai quy định điều kiện giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này như sau:

• Trong trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung đã được cấp quyền sử dụng đất cho một bên tranh chấp thì việc giải quyết tại Tòa án chỉ được tiến hành khi đã có văn bản hòa giải không thành
• Trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung nhưng không có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất  hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai đối với lối đi chung thì các bên trong tranh chấp chỉ được lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Tòa án khi không có yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Để giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung tại Tòa án, một trong các bên trong tranh chấp cần phải gửi yêu cầu khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có đất. Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Hợp đồng chuyển nhượng,…
• Chứng cứ liên quan đến việc làm sáng tỏ các điều kiện khởi kiện như tài liệu về lối đi chung, trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính theo các thời kì liên quan đến diện tích lối đi chung, biên lai chứng minh nghĩa vụ tài chính thực hiện nghĩa vụ tài chính…
• Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, bên tranh chấp đất đai về lối đi chung nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án bằng hình thức trực tiếp hoặc qua đường bưu điện. Đồng thời, người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí để Tòa án thụ lý giải quyết.

Đặc biệt, trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung theo thủ tục tố tụng, giữa các bên vẫn được tiếp tục hòa giải trong thời gian chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án. Như vậy có thể thấy, pháp luật vẫn ưu tiên hòa giải khi có tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp đất đai về lối đi chung.

• Trong trường hợp tại phiên hòa giải, các bên tranh chấp thỏa thuận, thống nhất được các vấn đề mâu thuẫn, xung đột về lối đi chung và không phát sinh các trường hợp thay đổi ý kiến về sự thỏa thuận đó thì tranh chấp đất đai về lối đi chung được giải quyết thông qua Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự
• Trường hợp các bên không đi đến thống nhất chung, Tòa án sẽ tiến hành xét xử giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung theo thủ tục tố tụng.

Có thể thấy, giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung thông qua Tòa án là phương án giải quyết hiệu quả nhất. Bởi lẽ, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp trong trường hợp này được quy định chặt chẽ theo thứ tự nhất định và được bảo đảm thi hành thông qua các biện pháp cưỡng chế thi hành án. Ngoài ra, việc giải quyết tranh chấp đất đai theo nguyên tắc công khai xét xử có tính răn đe cao, góp phần hạn chế những tiêu cực trong các phương án giải quyết khác.

Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp bằng con đường tố tụng thiếu linh hoạt cũng như thời hạn giải quyết thường kéo dài dẫn đến chi phí giải quyết cao và mất thời gian của các bên. Mặt khác, bản án của Tòa án về giải quyết tranh chấp đất đai có thể được kháng cáo, giám đốc thẩm, tái thẩm dẫn đến trong nhiều trường hợp, một bên trong tranh chấp thực hiện đến cùng đòi quyền lợi đối với diện tích đất, khiến cho mối quan hệ giữa các bên trở nên thù địch và gây mất thời gian cho cả hai bên.

Mọi người cũng xem: Giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung

Theo quy định tại Điều 202, Điều 203 Luật Đất đai, việc giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung thuộc về một trong những cơ quan sau:

• Đối với tranh chấp đất đai về lối đi chung không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất khác theo quy định thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về:
  •  Tòa án nhân dân các cấp:
    • Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau
    • Tòa án nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp mà một bên là đương sự ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp, trong trường hợp Tòa án nhân dân cấp huyện đề nghị hoặc xét thấy cần thiết phải xét xử như tranh chấp đất đai về lối đi chung có liên quan đến Thẩm phán, Chánh án, Phó Chánh án Tòa án nhân dân cấp huyện, đương sự là cán bộ chủ chốt ở địa phương hoặc là người có uy tín mà nếu xét xử ở Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ không có lợi về chính trị
    • Trường hợp tranh chấp đất đai về lối đi chung mà lối đi chung nằm trên địa giới hành chính của nhiều địa phương khác nhau thì Tòa án một trong các nơi có lối đi chung được giải quyết theo yêu cầu của người khởi kiện.
  • Ủy ban nhân dân các cấp
  • Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với tranh chấp đất đai về lối đi chung giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng động dân cư với nhau
  • Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tranh chấp đất đai về lối đi chung mà có một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Đối với tranh chấp đất đai về lối đi chung có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất khác thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về Tòa án nhân dân.

4. Dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung tại Luật Ánh Ngọc

Với đội ngũ Luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong giải quyết tranh tụng tại tòa án, đặc biệt là trong lĩnh vực đất đai, Luật Ánh Ngọc tự hào mang đến cho quý khách hàng những giải pháp hiệu quả và giảm thiểu rủi ro nhất cho khách hàng. Tại Luật Ánh Ngọc, chúng tôi cung cấp các dịch vụ pháp lý hỗ trợ khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp đất đai về lối đi chung như sau:

• Thu thập thông tin, chứng cứ, hình ảnh, tư liệu liên quan đến tranh chấp đất đai, xác định quyền sử dụng đất đối với diện tích lối đi chung đang có tranh chấp, từ đó đưa ra phương án giải quyết tối ưu nhất cho vấn đề của khách hàng
• Tham gia thay mặt, ủy quyền khách hàng trong quá trình hòa giải giải quyết tranh chấp đất đai
• Trong trường hợp khách hàng có mong muốn được khởi kiện tại Toàn án, Luật Ánh Ngọc hỗ trợ soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, đại diện ủy quyền thay mặt khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước cũng như đồng hành cùng khách hàng với tư cách người đại diện theo ủy quyền hoặc luật sư bảo vệ cho khách hàng cho đến khi có kết quả giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung có thể được thực hiện thông qua nhiều cách thức phương án khác nhau. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể cũng như tính chất xung đột, tranh chấp mà các bên có thể cân nhắc, lựa chọn phương án giải quyết tối ưu nhất, đảm bảo vừa giải quyết được tranh chấp, vừa hài hòa các mối quan hệ với những người sử dụng đất xung quanh.

Trên đây là toàn bộ cách thức giải quyết tranh chấp đất đai về lối đi chung theo pháp luật hiện hành. Nếu độc giả còn bất kỳ vấn đề thắc mắc liên quan đến giải quyết tranh chấp về lối đi chung hoặc cần biết chi phí tư vấn, xin vui lòng liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ trong thời gian sớm nhất.