1. Quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hiện nay
Thế chấp nhà ở là quá trình tận dụng tài sản nhà đang nằm trong quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp nhằm bảo đảm cho việc nhận một khoản vay từ các ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Điều này được quy định chi tiết tại Điều 144 của Luật Nhà ở năm 2014, nơi xác định rõ về các bên liên quan trong quá trình thế chấp nhà ở.
Theo quy định của Luật Nhà ở, bên thế chấp là người sở hữu hợp pháp của ngôi nhà, có thể là cá nhân, tổ chức hoặc doanh nghiệp. Trong khi đó, bên nhận thế chấp nhà ở là người cung cấp khoản vay, thường là ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng. Quy định này giúp định rõ trách nhiệm và quyền lợi của cả hai bên trong giao dịch thế chấp, tạo ra sự minh bạch và công bằng trong quá trình vay mượn với tài sản nhà ở.
Quy định về thế chấp nhà ở không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp mà còn đảm bảo tính minh bạch và rõ ràng trong quá trình sử dụng tài sản nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ vay nợ. Điều này giúp tạo ra một môi trường kinh doanh và tài chính ổn định, đồng thời thúc đẩy hoạt động tín dụng và phát triển bền vững của thị trường tài chính Việt Nam.
Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức:
- Là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân:
- Là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam, hoặc theo quy định của pháp luật.
Pháp luật về Nhà ở cũng đặt ra hai loại thế chấp nhà ở đã hoàn thành nhất định:
Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung:
- Theo Điều 145, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung yêu cầu sự đồng ý bằng văn bản từ các đồng sở hữu khác, trừ trường hợp được quy định khác. Các đồng sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ Luật Dân sự.
Thế chấp nhà ở đang cho thuê:
- Theo Điều 146, chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê trước. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ theo quy định, và trong trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật Nhà ở hoặc các thỏa thuận khác giữa các bên.
2. Có nên mua nhà đang thế chấp hay không?
Hiện nay, thị trường mua bán nhà đất thế chấp tại ngân hàng thường có giá thấp hơn so với mức giá chung trên thị trường. Khi quyết định "mua nhà đang thế chấp", người mua có thể tận hưởng những ưu điểm sau khi mua nhà đang có thế chấp ngân hàng:
Giá rẻ hơn so với thị trường:
- Những căn nhà thế chấp thường có giá thấp, giúp người mua tiết kiệm chi phí so với việc mua nhà trên thị trường thông thường.
Vị trí thuận lợi và phù hợp cho kinh doanh:
- Nhiều ngôi nhà thế chấp được đặt ở vị trí thuận lợi, trung tâm, phù hợp cho việc kinh doanh. Điều này mang lại sự tiện ích cho người mua với giá cả hợp lý.
Kiểm tra và đánh giá chất lượng của ngân hàng:
- Ngôi nhà đã được kiểm tra và đánh giá chất lượng bởi ngân hàng, giúp đảm bảo tính an toàn và chất lượng cho người mua.
Tránh tịch thu tài sản:
- Mua nhà đang thế chấp giúp người bán tránh được tình trạng tịch thu tài sản khi không thể thực hiện nghĩa vụ trả nợ thế chấp cho khoản vay ngân hàng.
Yên tâm về pháp lý:
- Người mua có thể yên tâm về việc nhà không nằm trong quy hoạch hoặc không phải đối mặt với các vấn đề pháp lý như tranh chấp. Ngân hàng đã tiến hành kiểm định trước khi thực hiện thủ tục thế chấp nhà, đảm bảo sự minh bạch và an ninh pháp lý.
3. Những lưu ý khi mua nhà đang thế chấp để đảm bảo lợi ích của bạn
Mua nhà đang thế chấp ngân hàng có thể mang lại cho người mua nhiều lợi ích như giá rẻ hơn, vị trí đẹp, không vướng quy hoạch, tranh chấp pháp lý. Tuy nhiên, hình thức mua bán này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần lưu ý để đảm bảo quyền lợi của mình.
Để hạn chế rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, người mua cần lưu ý những vấn đề sau:
Bước 1: Tìm hiểu kỹ thông tin về tài sản thế chấp
Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin về tài sản thế chấp, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
- Hợp đồng thế chấp giữa bên bán và ngân hàng;
- Hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản (nếu có).
Thông qua các giấy tờ này, người mua có thể nắm được các thông tin quan trọng như:
- Chủ sở hữu tài sản;
- Mục đích sử dụng tài sản;
- Tình trạng pháp lý của tài sản (có bị tranh chấp hay không);
- Số tiền nợ gốc và lãi của bên bán đối với ngân hàng.
Bước 2: Liên hệ với ngân hàng để xác nhận việc bán tài sản thế chấp
Trước khi tiến hành giao dịch, người mua cần liên hệ với ngân hàng để xác nhận việc bán tài sản thế chấp. Ngân hàng sẽ yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ cần thiết để xem xét và đưa ra quyết định.
Bước 3: Ký hợp đồng mua bán nhà đất
Hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản pháp lý ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Khi ký hợp đồng, người mua cần lưu ý các điều khoản sau:
- Giá mua bán tài sản;
- Phương thức thanh toán;
- Thời gian giao nhận tài sản;
- Các quyền và nghĩa vụ của các bên.
Bước 4: Lập biên bản thỏa thuận ba bên
Biên bản thỏa thuận ba bên là văn bản ghi nhận sự đồng ý của ngân hàng về việc bán tài sản thế chấp. Biên bản này sẽ là cơ sở pháp lý để ngân hàng tiến hành thủ tục giải chấp tài sản.
Bước 5: Thanh toán tiền mua bán tài sản
Người mua chỉ được thanh toán tiền mua bán tài sản sau khi ngân hàng đã đồng ý giải chấp. Ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền này trong tài khoản của bên bán cho đến khi các bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhà đất.
Bước 6: Thủ tục chuyển nhượng nhà đất
Sau khi ngân hàng giải chấp, người mua và bên bán sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng nhà đất tại nơi có thẩm quyền chính là Văn phòng đăng ký đất đai.
Ngoài ra, người mua cần cẩn thận với những dấu hiệu bất thường như:
- Giá bán nhà đất quá rẻ so với thị trường;
- Bên bán không cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý;
- Bên bán không đồng ý cho người mua xem giấy tờ pháp lý.
Tuân thủ các lưu ý trên sẽ giúp người mua hạn chế rủi ro khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng, cũng như thực hiện giao dịch thành công hơn.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua cần tìm hiểu kỹ về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp. Mỗi ngân hàng có quy trình và thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp khác nhau. Người mua cần tìm hiểu kỹ về thủ tục này để tránh gặp rủi ro mua nhà thế chấp.
Một số lưu ý khác khi mua nhà đang thế chấp ngân hàng:
- Người mua nên vay vốn ngân hàng để mua nhà. Việc này sẽ giúp người mua đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản;
- Người mua nên mua nhà từ chính chủ. Việc này sẽ giúp người mua tránh gặp rủi ro khi mua nhà từ người thứ ba;
- Người mua nên mua nhà ở khu vực có pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch, tranh chấp;
- Người mua nên kiểm tra kỹ tình trạng thực tế của nhà đất trước khi mua.
4. Khi làm thủ tục mua bán nhà đang thế chấp thì cần chú ý gì?
Khi làm thủ tục mua nhà đang thế chấp, bên mua cần lưu ý những vấn đề sau:
- Kiểm tra tính pháp lý của tài sản;
- Thỏa thuận với ngân hàng;
- Ký hợp đồng mua bán;
- Tiến hành thủ tục giải chấp;
- Không nên đặt cọc trước khi thỏa thuận với ngân hàng;
- Kiểm tra kỹ hồ sơ giải chấp;
- Tìm hiểu kỹ về thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp
Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp sẽ gồm 4 bước cơ bản như sau:
Bước 1: Ký cam kết giữa 3 bên
Cam kết này cần ghi rõ các nội dung sau:
- Bên bán cam kết sẽ thanh toán hết khoản nợ gốc và lãi vay còn lại cho ngân hàng.
- Bên mua cam kết sẽ thanh toán tiền mua nhà cho bên bán sau khi bên bán thanh toán hết khoản nợ cho ngân hàng.
- Ngân hàng cam kết sẽ giải chấp sổ đỏ cho bên bán sau khi bên bán thanh toán hết khoản nợ.
Cam kết này cần được công chứng tại văn phòng công chứng để đảm bảo tính pháp lý.
Bước 2: Ngân hàng giải chấp sổ đỏ
Sau khi bên bán thanh toán hết khoản nợ cho ngân hàng, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ cho bên bán.
Bước 3: Sang tên sổ đỏ
Bên mua và bên bán sẽ cùng nhau thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ tại văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 4: Thanh toán tiền mua nhà
Bên mua sẽ thanh toán tiền mua nhà cho bên bán sau khi sổ đỏ đã được sang tên.
Trên đây là những lưu ý khi làm thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn thực hiện giao dịch một cách thuận lợi và an toàn.
5. Quyền mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng
Theo quy định của pháp luật, bên thế chấp không có quyền bán, thay thế, trao đổi, tặng cho nhà đất đang thế chấp ở ngân hàng cho người khác, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, để mua bán được nhà đất đang thế chấp ngân hàng, người mua cần có sự đồng ý của ngân hàng. Ngân hàng sẽ xem xét các yếu tố như:
- Tình trạng tài sản thế chấp;
- Tình hình tài chính của bên bán;
- Lợi ích của ngân hàng.
Nếu ngân hàng đồng ý, bên mua và bên bán sẽ ký hợp đồng mua bán nhà đất. Sau khi hợp đồng được ký kết, ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp tài sản cho hai bên.
Tài sản thế chấp được xác định là quyền sử dụng đất, trong đó, tài sản gắn liền với đất và thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp cũng được coi là tài sản thế chấp. Theo quy định của khoản 8 Điều 320 và khoản 4, khoản 5 Điều 321 trong Bộ Luật Dân sự 2015, chủ nhà, tức bên thế chấp, không được thực hiện các hành động như bán, thay thế, trao đổi, hay tặng cho tài sản thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng.
Dựa trên cơ sở pháp lý này, khi chủ sở hữu quyết định thế chấp tài sản của mình, anh ta không có quyền bán tài sản đó cho người khác trong thời gian thế chấp, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, thường là ngân hàng. Tuy nhiên, nếu bên nhận thế chấp đồng ý, chủ sở hữu sẽ có quyền thực hiện quy trình mua bán chuyển nhượng. Do đó, quy trình này đòi hỏi bên bán phải thông báo về ý định bán nhà và đất, đồng thời nhận được sự đồng ý từ ngân hàng nhận thế chấp trước khi tiến hành giao dịch.
Hai bên mua bán muốn thực hiện giao dịch thì có thể lựa chọn thanh toán số tiền còn lại mà bên bán đang nợ cho Ngân hàng để nhận lại bản chính giấy tờ pháp lý của nhà, đất đang thế chấp để thực hiện thủ tục mua bán chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Bài viết trên đây nói về chủ đề những lưu ý khi mua nhà đang thế chấp để đảm bảo lợi ích của bạn. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách những vấn đề đang gặp phải nhanh chóng hơn bao giờ hết.