1. Xác định lỗi trong trường hợp vi phạm hợp đồng mua bán đất
Trong trường hợp vi phạm hợp đồng mua bán đất, lỗi của các bên có thể được xác định dựa trên các căn cứ sau:
- Thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận rõ về lỗi của mình trong hợp đồng. Ví dụ, trong hợp đồng có thể quy định rằng bên bán có lỗi cố ý nếu cố tình che giấu những thông tin quan trọng về quyền sử dụng đất, hoặc bên mua có lỗi cố ý nếu cố tình không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất.
- Tình tiết, hoàn cảnh của việc vi phạm. Tòa án sẽ căn cứ vào các tình tiết, hoàn cảnh của việc vi phạm để xác định lỗi của các bên. Ví dụ, nếu bên bán không giao đất đúng thời hạn do bị ngập lụt, thì lỗi của bên bán là lỗi vô ý.
- Khả năng nhận thức, điều khiển hành vi của bên vi phạm. Tòa án sẽ căn cứ vào khả năng nhận thức, điều khiển hành vi của bên vi phạm để xác định lỗi của các bên. Ví dụ, nếu bên mua là người già yếu, không có khả năng nhận thức đầy đủ về hợp đồng, thì lỗi của bên mua là lỗi vô ý.
Ví dụ, trong trường hợp bên bán cố tình không thực hiện nghĩa vụ giao đất đúng thời hạn, thì bên bán có lỗi cố ý. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện nghĩa vụ giao đất đúng thời hạn, nếu bên bán không thực hiện thì bên mua có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên mua không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất đúng thời hạn, thì bên mua có lỗi vô ý. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền mua đất đúng thời hạn, nếu bên mua không thực hiện thì bên bán có quyền yêu cầu bên mua trả tiền phạt vi phạm hợp đồng.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015 (tương ứng với Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005), theo đó quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trong những trường hợp sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập;
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;
- Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó;
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường;
- Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Hợp đồng vô hiệu có thể do lỗi của một bên nhưng cũng có thể đồng thời do lỗi của hai bên và kể cả trong trường hợp mức độ lỗi của hai bên là tương đương nhau thì vấn đề bồi thường thiệt hại vẫn có thể được đặt ra. Trong thực tiễn xét xử, việc xác định mức độ lỗi của từng bên làm cho hợp đồng vô hiệu để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại là tương đối khó khăn và chưa được hướng dẫn cụ thể.
Xem thêm bài viết: Quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
2. Nguyên tắc buộc thực hiện đúng hợp đồng
Sau khi hợp đồng đã được kí kết và có hiệu lực theo quy định của pháp luật, quá trình thực hiện hợp đồng trở thành một giai đoạn kéo dài và phức tạp đối với các bên liên quan. Trong quá trình này, không tránh khỏi những sai sót như việc giao hàng chậm, giao hàng thiếu, vi phạm các điều khoản về số lượng và chất lượng hàng hóa, cũng như không tuân thủ các yêu cầu kỹ thuật và cung ứng dịch vụ không đúng theo hợp đồng. Bên bị "vi phạm hợp đồng" có quyền yêu cầu bên vi phạm phải thực hiện giao hàng đầy đủ, đúng số lượng và chất lượng theo quy định, cũng như cung ứng dịch vụ đúng theo thoả thuận trong hợp đồng. Nếu có vi phạm, bên bị tổn thất cũng có quyền đòi hỏi bồi thường hoặc loại trừ khuyết tật của hàng hóa.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 của Bộ Luật Dân sự 2015 quy định thì "Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện một công việc mà mình phải thực hiện, thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện, tự mình thực hiện hoặc giao người khác thực hiện công việc đó và yêu cầu bên có nghĩa vụ thanh toán chi phí hợp lý, bồi thường thiệt hại." Việc buộc thực hiện đúng hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh và thương mại không chỉ là biện pháp đảm bảo hiệu lực của hợp đồng mà còn là cơ sở để xây dựng uy tín thương nhân trong các hoạt động kinh doanh.
Xem thêm bài viết: Đất trong quy hoạch có bán được không? Mua bán đất như thế nào?
3. Trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng mua bán đất
Bồi thường thiệt hại là quyền của bên chịu thiệt hại yêu cầu bên vi phạm hợp đồng mua bán đất thanh toán số tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng gây ra. Trái với việc phạt vi phạm hợp đồng, bồi thường thiệt hại được áp dụng nhằm khôi phục và bù đắp những mất mát về lợi ích vật chất của bên chịu thiệt hại trong quá trình kinh doanh và thương mại. Đồng thời, bên vi phạm còn có trách nhiệm bồi thường tổn thất tinh thần cho bên chịu thiệt hại. Điều kiện để áp dụng bồi thường thiệt hại bao gồm có hành vi vi phạm hợp đồng, tồn tại thiệt hại thực tế và hành vi vi phạm gây ra thiệt hại trực tiếp.
Bên yêu cầu bồi thường thiệt hại phải chứng minh mức độ tổn thất, thiệt hại do vi phạm gây ra, và khoản lợi ích trực tiếp mà bên chịu thiệt hại đáng lẽ được hưởng nếu không có vi phạm hợp đồng. Bên vi phạm không chịu trách nhiệm bồi thường khi không thực hiện nghĩa vụ do lỗi của bên yêu cầu, theo quy định của Điều 351 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Theo quy định của Điều 419 Bộ luật Dân sự năm 2015, mức bồi thường thiệt hại được xác định theo các nguyên tắc như sau:
- Thiệt hại do vi phạm hợp đồng được xác định theo quy định tại Điều 13 và Điều 360 của Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại, kèm theo yêu cầu chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng;
- Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền, và mức bồi thường do Tòa án quyết định phụ thuộc vào nội dung vụ việc.
Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về bồi thường thiệt hại về tinh thần, tuy nhiên, tiêu chí xác định mức độ tổn thất về tinh thần đối với pháp nhân trong hợp đồng thương mại vẫn chưa được quy định cụ thể.
Khi xảy ra vi phạm hợp đồng mua bán đất, bên yêu cầu bồi thường thiệt hại cần áp dụng các biện pháp hợp lý để giảm thiểu tổn thất, bao gồm cả tổn thất đối với khoản lợi trực tiếp đáng lẽ được hưởng. Nếu không áp dụng biện pháp giảm thiểu, bên vi phạm có quyền yêu cầu giảm giá trị bồi thường thiệt hại theo mức tổn thất có thể hạn chế được. Điều này giúp giảm thiểu thiệt hại và tránh việc bên có quyền lợi sử dụng việc vi phạm hợp đồng làm tăng thiệt hại.
Xem thêm bài viết: Quy định pháp luật về phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Bài viết trên đây nói về chủ đề trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng mua bán đất. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khách mà Quý khách cần được tư vấn. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách.