1. Quyền khởi kiện chủ đầu tư "chậm bàn giao nhà chung cư"
Câu hỏi: Tôi muốn được giải đáp về vấn đề liên quan đến việc "khởi kiện chủ đầu tư". Chủ đầu tư đã cam kết bàn giao căn hộ vào quý IV/2019 và thỏa thuận lãi phạt vi phạm hợp đồng nếu trễ (0,03%/ngày). Tuy nhiên, đến nay tôi vẫn chưa nhận được nhà. Tôi nghe nói rằng theo luật, không có khái niệm "bàn giao căn hộ theo quý," và việc kiện chủ đầu tư ra tòa án có thể không được giải quyết. Xin vui lòng xác minh thông tin này. Mong được phản hồi sớm. Xin cảm ơn.
Câu trả lời: Theo Khoản 2 của Điều 144 trong Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định về thời hạn như sau:
"Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể sẽ xảy ra."
Mặc dù Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra khái niệm "thời hạn theo quý," nhưng theo khoản 2 của Điều 14 trong Bộ luật Dân sự 2015, tòa án không được từ chối giải quyết với lý do thiếu điều luật để áp dụng. Do đó, trong trường hợp bàn giao căn hộ được quy định vào quý IV/2019, chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ từ ngày 1/10 đến 31/12/2019; nếu bàn giao sau ngày 31/12/2019, việc này được xem là bàn giao trễ và vi phạm hợp đồng.
Trong tình huống này, chủ đầu tư phải chịu lãi phạt vi phạm hợp đồng, được tính từ ngày 1/1/2020 đến ngày bàn giao căn hộ, trừ trường hợp có sự thỏa thuận khác giữa các bên. Nếu chủ đầu tư và khách hàng không đạt được thỏa thuận hợp lý về việc bàn giao căn hộ trễ, khách hàng có quyền kiện chủ đầu tư ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
3. Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp chậm bàn giao nhà chung cư tại tòa án
Trình tự và thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa án như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ
Hồ sơ khởi kiện bao gồm:
- Đơn khởi kiện (theo Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015);
- Chứng cứ và tài liệu để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm;
- Bản sao hộ khẩu và chứng minh thư nhân dân;
- Các hồ sơ liên quan đến người khởi kiện, đương sự và những bên có liên quan.
Người khởi kiện có thể nộp hồ sơ bằng hai cách: nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc qua dịch vụ bưu điện.
Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện
Khi Tòa án nhận đơn khởi kiện, họ phải cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán để xem xét đơn khởi kiện.
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện. Nếu đáp ứng điều kiện, họ sẽ quyết định thụ lý vụ án.
Bước 3: Nộp tạm ứng án phí
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và đóng biên lai thu tiền tạm ứng án phí cho Tòa án.
Lưu ý: Có những trường hợp được miễn hoặc giảm tiền tạm ứng án phí theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Phân công thẩm phán và tiến hành hòa giải
Sau khi đơn khởi kiện được thụ lý, Tòa án sẽ phân công một Thẩm phán để giải quyết vụ án. Trong trường hợp này, Tòa án có thể tập trung vào việc hòa giải để giải quyết tranh chấp một cách hoà bình giữa các bên. Hòa giải là quá trình đàm phán và thỏa thuận giữa các bên liên quan để giải quyết vụ án mà không cần tiến hành xét xử.
Bước 5: Chuẩn bị xét xử và giải quyết vụ án theo thủ tục sơ thẩm
Nếu không có thỏa thuận hòa giải hoặc nếu các bên không đạt được thoả thuận, Tòa án sẽ tiến hành xét xử vụ án. Quy trình này bao gồm việc thu thập bằng chứng, lắng nghe lập luận từ các bên, và đưa ra quyết định dựa trên luật và chứng cứ có sẵn.
Sau khi xét xử, Tòa án sẽ ra phán quyết cuối cùng về vụ án, quyết định về quyền và lợi ích của các bên. Phán quyết có thể bao gồm các biện pháp phục hồi quyền của bên bị thiệt hại và/hoặc xác định trách nhiệm của bên vi phạm.
Xem thêm bài viết: Cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư