1. Điều kiện bàn giao nhà ở, căn hộ, công trình
Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu sau khi hoàn thành xây dựng dự án:
- Chỉ được bàn giao nhà ở, căn hộ và công trình cho khách hàng sau khi hoàn thành xây dựng, cũng như hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo tiến độ được ghi trong dự án đã được phê duyệt;
- Phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực;
- Nếu bàn giao nhà ở, căn hộ hoặc công trình xây dựng thô, phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của chúng;
- Chủ đầu tư phải tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua kể từ ngày bàn giao hoặc hết hạn thuê mua, trừ khi có thỏa thuận khác.
Ngoài ra, theo Điều 123 của Luật Xây dựng năm 2014, công trình xây dựng phải được nghiệm thu trước khi đưa vào khai thác, sử dụng, và chủ đầu tư cần đảm bảo tuân thủ quy định về an toàn cháy nổ cho công trình nhà ở và căn hộ.
2. Khách hàng được quyền đòi bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
Khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư, người mua có quyền yêu cầu bồi thường dựa trên hợp đồng mua căn hộ. Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Điều 22, quy định rõ về nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng:
- Chủ đầu tư phải giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng. Họ cũng phải cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cùng với hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Chủ đầu tư phải "bồi thường thiệt hại" do lỗi của họ gây ra.
Theo Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bên mua nhà, căn hộ hoặc công trình xây dựng có các quyền sau:
- Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng; cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cùng với hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
- Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật;
- Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
- Các quyền khác trong hợp đồng.
Nếu chủ đầu tư từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường, người mua có thể khởi kiện tại tòa án cấp có thẩm quyền để giải quyết xung đột. Chính Phủ ban hành Nghị định 16/2022/NĐ-CP với các quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, và quản lý công trình hạ tầng. Việc xử phạt bao gồm mức phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng cho việc chậm bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt. Mức phạt tiền tăng lên từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với hành vi như không lập hợp đồng kinh doanh bất động sản đầy đủ các nội dung chính theo quy định, không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình cũng có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng đã được duyệt.
Xem thêm bài viết: Lưu ý khi ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và mẫu Hợp đồng
3. Quy định về bồi thường thiệt hại
Thủ tục yêu cầu bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và đất trong giao dịch mua bán bất động sản tuân theo Bộ Luật Dân sự năm 2015. Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán được thỏa thuận giữa các bên. Bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu bên mua đồng ý, theo Điều 434 của Bộ Luật Dân sự 2015. Thời điểm coi là chậm bàn giao nhà và đất là khi kết thúc thời hạn bàn giao như thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật, và chủ đầu tư chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao.
Quy định cụ thể về trường hợp chậm bàn giao nhà và đất được thể hiện trong Điều 353 của Bộ Luật Dân sự 2015. Chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà và đất nghĩa là nghĩa vụ chưa được thực hiện hoặc chỉ được thực hiện một phần sau khi thời hạn nghĩa vụ đã hết. Bên bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà và đất phải chịu những chế tài sau:
- Bên bán vi phạm hợp đồng mua bán khi bàn giao nhà và đất chậm đúng thời hạn đã thỏa thuận. Bên chậm bàn giao nhà và đất phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại này bao gồm cả thiệt hại về tài sản và thiệt hại về tinh thần, theo quy định trong Điều 360, Điều 361, Điều 419 của Bộ Luật Dân sự 2015.
- Thiệt hại về tài sản bao gồm tổn thất về tài sản thực tế xác định, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút.
- Thiệt hại về tinh thần bao gồm tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích cá nhân khác.
- Bên chậm bàn giao nhà và đất cũng phải chịu mức phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt này không có giới hạn và do các bên thỏa thuận theo Điều 418 của Bộ Luật Dân sự 2015. Ngoài ra, căn cứ điểm c khoản 3 Điều 57 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP, tổ chức và cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ phải chịu chế tài hành chính, bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng nếu vi phạm hành vi triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chậm tiến độ theo quy định của cơ quan có thẩm quyền.
4. Một số vụ việc thực tế
4.1. Khách hàng đòi phạt vi phạm hợp đồng do chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư bất thành
Trong vụ tranh chấp mua bán căn hộ giữa ông Vũ Đình N. (SN 1981, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) và Công ty TNHH Five Star Kim Giang, TAND TP Hà Nội đã tiến hành xem xét. Ngày 29/4/2016, ông N. đã ký hợp đồng mua căn hộ chung cư tại Tổ hợp dịch vụ thương mại, văn phòng, chung cư Đại Kim, do Công ty TNHH Five Star Kim Giang làm chủ đầu tư, với giá trị là 2,7 tỷ đồng.
Theo hợp đồng, ông N. phải thanh toán theo 6 đợt. Đến ngày 9/11/2016, ông N. đã thanh toán 4 đợt, tương đương 70% giá trị hợp đồng. Ngày 12/4/2017, chủ đầu tư yêu cầu ông N. tiếp tục nộp tiền đợt 5 với số tiền 695 triệu đồng. Tuy nhiên, ông N. từ chối vì số tiền này sẽ vượt quá 70% giá trị hợp đồng trong khi công trình chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Ông N. cho rằng đến ngày 30/11/2017, dự án chung cư Đại Kim vẫn chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền nghiệm thu hoàn thành. Trái lại với cam kết của chủ đầu tư là bàn giao chậm nhất vào ngày 30/9/2017. Ông N. đã gửi văn bản đến công ty yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ và đòi lại tiền.
Yêu cầu của ông N. không được chủ đầu tư xem xét. Công ty cho rằng quyền lợi của khách hàng chỉ phát sinh và đảm bảo khi ông N. hoàn tất thanh toán đợt 5.
Ngày 9/10/2018, Công ty tiếp tục gửi thông báo số 276 quyết định chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ với ông N. Công ty cam kết sẽ trả lại tiền sau khi trừ số tiền phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại 600 triệu đồng.
Trong quá trình giải quyết tranh chấp, vào tháng 5/2018, công trình đã được đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, ông N. đã kiện ra tòa án, đòi công ty phải hoàn trả tiền, tiền phạt vi phạm hợp đồng và lãi chậm trả, tổng cộng là 2,7 tỷ đồng.
Ông N. chỉ đồng ý hòa giải nếu công ty thanh toán một lần số tiền 2,5 tỷ đồng. Nhưng đề xuất này không được chấp nhận bởi chủ đầu tư.
Năm 2020, TAND quận Thanh Xuân đã tuyên hủy hợp đồng mua bán căn hộ giữa ông N. và Công ty TNHH Five Star Kim Giang, buộc công ty phải hoàn trả số tiền 1,9 tỷ đồng cho ông N. Công ty tự nguyện hỗ trợ ông N. số tiền 100 triệu đồng.
Cả hai bên đều đồng loạt kháng cáo sau phiên tòa sơ thẩm. Ông N. đề nghị Công ty phải bồi thường thiệt hại với lãi suất 0,83%/tháng, tính đến tháng 9/2020 là 927 triệu đồng. Trong khi đó, công ty có đơn phản tố, yêu cầu ông N. bồi thường số tiền 604 triệu đồng là tiền phạt vi phạm hợp đồng.
Tòa phúc thẩm kết luận rằng theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần. Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, và những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản, nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.
Tuy nhiên, tại phụ lục hợp đồng, cả hai bên đã thỏa thuận ký và thanh toán đợt 5 với tỷ lệ 25%, vượt quá 70% giá trị hợp đồng, vi phạm điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản. Tòa xác định rằng cả hai bên đều có lỗi và phải tự chịu thiệt hại tương ứng với phần lỗi của mình. Ngoài ra, theo hợp đồng, điều kiện phạt chỉ được áp dụng khi khách hàng thanh toán đúng theo thỏa thuận và bên bán chậm bàn giao căn hộ. Do đó, ông N. không đủ điều kiện để đòi phạt hợp đồng. Tòa phúc thẩm giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.
4.2. Quốc Cường Gia Lai phải bồi thường do chậm bàn giao nhà chung cư
Công ty đầu tư phát triển nhà Quốc Cường (Quốc Cường Gia Lai), chủ đầu tư chung cư Quốc Cường Gia Lai ở quận 7, TP.HCM, đã bị tòa án yêu cầu bồi thường 248 triệu đồng cho một khách hàng do chậm bàn giao căn hộ. Trong vụ án, nhiều khách hàng khác cũng đã nộp đơn kiện Quốc Cường Gia Lai vì tình trạng tương tự, tuy nhiên, không nhận được bồi thường.
Tại phiên tòa ngày 10/6, giám đốc Công ty Quốc Cường, ông Phan Thế Bảo, phủi trách nhiệm với khách hàng bà Ngọc (cư dân chung cư Quốc Cường Gia Lai) và không đồng ý bồi thường tiền chậm giao nhà. Ông Bảo lý giải rằng bà Ngọc đã sang nhượng căn hộ từ người mua trước, và khi ký hợp đồng góp vốn xây dựng, bà đã biết dự án chậm tiến độ nhưng vẫn đồng ý ký hợp đồng, do đó không có quyền đòi bồi thường.
Tuy nhiên, bà Ngọc cho biết khi bà nhận lại hợp đồng từ người mua trước, bà đã được chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ. Ông Bảo cũng khẳng định rằng hợp đồng với bà Ngọc là hợp đồng mới, không phải kế thừa từ hợp đồng cũ, và không có thỏa thuận nào về việc công ty phải trả tiền phạt từ hợp đồng với khách hàng cũ.
Trước tòa, bà Ngọc đã chấp nhận điều chỉnh yêu cầu bồi thường, giảm từ thời điểm tháng 7/2009 (thời điểm khách hàng trước ký hợp đồng) xuống ngày bà ký hợp đồng với công ty. Hội đồng xét xử đã chấp nhận lý lẽ của bà Ngọc và tuyên án buộc Quốc Cường Gia Lai phải bồi thường cho bà Ngọc.
Luật sư Đinh Văn Thảo, Đoàn luật sư TP.HCM, nhận định rằng việc xác định chủ đầu tư có vi phạm thời hạn giao nhà và có nên bồi thường hay không phải căn cứ vào nội dung cụ thể của hợp đồng. Ông cũng lưu ý rằng nhiều hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo thường chứa đựng những quy định nhằm giảm thiểu trách nhiệm và nghĩa vụ bồi thường của họ, đặt khách hàng trong tình thế khó khăn khi có tranh chấp.
Luật sư Hà Hải, một người Đoàn luật sư TP.HCM khác, nêu rõ rằng quyết định của tòa án trong vụ này là tích cực, chứng minh rằng chủ đầu tư và khách hàng đều bình đẳng trước pháp luật. Ông nói rằng dù số tiền bồi thường có thể không đủ để đền bù cho thiệt hại lớn mà khách hàng phải chịu, nhưng đây là bước đầu tiên quan trọng mở ra tiền lệ cho các vụ án tương tự trong tương lai. Ông cũng cảnh báo khách hàng cần cẩn trọng khi ký hợp đồng, đặt ra những câu hỏi và yêu cầu giải thích rõ về các điều khoản có thể phát sinh trong tương lai.