Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất


Vai trò của hợp đồng đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là loại hợp đồng phổ biến hiện nay, và được sử dụng phổ biến khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện việc đúng theo pháp luật thì phải làm gì? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để tìm hiểu

1. Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về Đặt cọc giải thích về đặt cọc như sau:

Đặt cọc chính là việc một bên giao cho một bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác tương đương trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản theo pháp luật quy định.

Như vậy, từ định nghĩa trên có thể hiểu đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên nhận chuyển nhượng giao cho một bên chuyển nhượng một khoản tiền hoặc các tài sản tương đương trong một thời gian nhất định để đảm bảo các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đươc đảm bảo.

 

Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Xem thêm bài viết >>Những kịch bản tiểu phẩm tranh chấp đất đai hay nhất

2. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất  được hiểu là một hợp đồng có tính chất bảo đảm, trong đó bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một tài sản đặt cọc mà hai bên đã thoả thuận trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính.

Hợp đồng đặt cọc chính là một giao dịch dân sự nên yêu cầu phải đáp ứng các điều kiện cơ bản để có hiệu lực của hợp đồng căn cứ Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định để trở nên hợp pháp. Hợp đồng sẽ bị tuyên bố vô hiệu khi thiếu một trong các điều kiện dưới đây:

  • Thứ nhất, về chủ thể, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là người có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự. Bên nhận đặt cọc phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp;
  • Thứ hai, các bên tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện, không có sự ép buộc, lừa dối, gây hiểu nhầm để xác lập giao dịch đặt cọc;
  • Thứ ba, mục đích và nội dung của hợp đồng không được vi phạm điều cấm của pháp luật, mục đích của hợp đồng đặt cọc mua bán đất là nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất sau đó, tránh xảy ra kiện tụng không đáng có;
  • Thứ tư, hình thức của hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng đất được lập thành văn bản có chữ ký của mỗi bên  và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

3. Hình thức của việc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo Điều 117 Bộ luật dân sự 2015, việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Tuy nhiên, các văn bản thường gặp khi giao dịch đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hình thức dưới dạng như: Hợp đồng đặt cọc, Giấy đặt cọc, biên bản đặt cọc,...

Theo quy định pháp luật về công chứng, chư có quy định bắt buộc về việc đặt cọc giao dịch quyền sử dụng đất phải công chứng. Việc công chứng hợp đồng đặt cọc này có thể được thực hiện nếu một trong các bên yêu cầu công chứng.

Lưu ý: Để giảm thiểu tối thiểu rủi ro không đáng có, khi đặt cọc giao dịch quyền sử dụng đất và số tiền đặt cọc lớn, các bên nên soạn thảo hợp đồng đặt cọc chặt chẽ và có công chứng để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Xem thêm bài viết >> Cán bộ, công chức có được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa không?

4. Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Các loại tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn nên tham khảo: 

4.1 Đặt cọc mua bán đất không đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo Luật đất đai 2013 quy định thì đất đai phải đáp ứng đủ những điều kiện như sau mới được phép chuyển nhượng:

  • Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186, khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013);
  • Đất không có tranh chấp, và được sử dụng hợp pháp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Đất nằm trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, nếu hợp đồng đặt cọc mua bán đất được giao dịch khi đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng sẽ xảy ra trường hợp tranh chấp. Nguyên nhân chính là do bên đặt cọc chưa có sự tìm hiểu kỹ những thông tin liên quan đến điều kiện mua bán đất mà đã vội vàng giao dịch. Hoặc bên nhận cọc vì mục đích tư lợi mà cố tình che dấu, không cung cấp thông tin để bên đặt cọc cân nhắc.

 

Điều kiện để chuyển nhượng đất
Điều kiện để chuyển nhượng đất

4.2 Tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền bán đất

Một trong những dạng tranh chấp hiện nay đang phổ biến đó là tranh chấp do bên nhận tiền đặt cọc không có quyền sử dụng đất hoặc chỉ có quyền sử dụng một phần nào đó (như quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng; thuộc quyền sử dụng chung của cả hộ gia đình; do nhiều người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;….) đã đi ký hợp đồng giao dịch. Dẫn đến các bên không thực được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Vì vậy, trường hợp người khác thay mặt đi ký kết quyền sử dụng đất mua thực hiện hợp đồng mua bán đất thì cần phải được sự đồng ý của người có quyền sử dụng đất, ngoài ra cần phải có sự đồng ý bằng văn bản ủy quyền, được công chứng chứng thực đúng theo quy định pháp luật.

4.3 Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai về quyền và nghĩa vụ giữa các bên thường là những tranh chấp liên quan đến các điều khoản, nội dung mà các bên đã thỏa thuận trong  hợp đồng ký kết như:

  • Không giao tiền đúng theo thời hạn đặt cọc mua bán đất;
  • Không thực hiện đúng nghĩa vụ giao tiền đặt cọc mua đất;
  • Thông tin về quyền sử dụng đất trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất không đúng với thực tế;
  • Bên nhận đặt cọc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào một giao dịch khác;….

Các loại tranh chấp trên sẽ phát sinh trong quá trình các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán đất đến khi chính thức ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong hai bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng thoả thuận gây ảnh hưởng, thiệt hại đến quyền và lợi ích của bên kia thì bên gây thiệt hại phải có trách nhiệm bồi thường tương ứng với thiệt hại mà mình đã gây ra. 

Xem thêm bài viết >> Đền bù không thoả đáng: Điều gì làm nên sự không hài lòng

4.4 Tranh chấp về mức phạt cọc, bồi thường thiệt hại

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về việc đặt cọc, mức phạt cọc khi có tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất được thực hiện theo nguyên tắc sau:

  • Trường hợp nếu bên đặt cọc mua đất từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
  • Trường hợp nếu bên nhận đặt cọc bán đất từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có nghĩa vụ trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cũng như phải bồi thường thiệt hại mà mình đã gây ra

Các tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất liên quan đến mức phạt cọc có thể như sau: 

  • Bên nhận cọc có lỗi và không chịu trả lại tiền đặt cọc mua đất cho bên đặt cọc;
  • Bên đặt cọc có lỗi và không muốn mất tiền đặt cọc mua đất;
  • Bên đặt cọc không nhận được khoản tiền bồi thường nào khác khi bên nhận cọc từ chối hoặc không thực hiện giao kết hợp đồng mua bán đất.

Tài sản đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán đất có thể được dùng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán đất cũng như thực hiện nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng mua bán đất. Nếu hợp đồng mua bán đất được thực hiện thì khoản tiền đặt cọc đó được trừ luôn vào nghĩa vụ trả tiền khi hai bên thoả thuận. Khi phát sinh tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất các bên có thỏa thuận mức phạt cọc khác, nếu không thỏa thuận được thì thực hiện theo nguyên tắc nêu trên.

5. Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

Để giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, có thể lựa chọn một trong ba phương thức giải quyết phù hợp với các bên

5.1 Thương lượng, đàm phán

Đàm phán là hình thức giải quyết mâu thuẫn mà các bên tham gia trao đổi, thỏa thuận trên vấn đề mâu thuẫn để đạt được giải pháp chung cho tất cả. Điểm đặc biệt của hình thức này là không cần sự can thiệp hoặc quyết định từ bên thứ ba. Ưu điểm chính là tiết kiệm thời gian và giảm chi phí cho mỗi bên.

5.2 Hòa giải

Phương án giải quyết mâu thuẫn thông qua đối thoại do các bên thực hiện và họ có quyền chọn người hòa giải giữa hai bên. Trong trường hợp không chọn ra người thì trưởng ban hòa giải sẽ chỉ định người hòa giải tiến hành đối thoại nhằm giải quyết mâu thuẫn. Các bước và quy trình đối thoại mâu thuẫn theo đặt cọc mua bán tuân theo Luật hòa giải cơ sở 2013

5.3 Giải quyết tranh chấp tại Tòa án

Xử lý tranh chấp tại Tòa chính là việc giải quyết mâu thuẫn tại cơ sở xét xử dưới sự đại diện của Nhà nước theo quy trình và quy tắc chi tiết của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Bên bị tổn thất sẽ đưa ra kiện tại Tòa án nhân dân đúng thẩm quyền để giải quyết. Trong một thời gian xác định, quyết định cuối cùng của Tòa dựa vào việc xem xét, phân tích các tài liệu và bằng chứng liên quan và tuân theo hệ thống các điều luật để đưa ra quyết định cho cả hai bên. Quyết định hoặc bản án của Tòa về tranh chấp buộc hai bên phải thực hiện, và nếu bất kỳ bên nào không chấp hành thì sẽ được thực thi theo các quy định của luật pháp.

6. Xử lý tài sản đặt cọc khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền tùy theo các bên tự thỏa thuận.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được giao kết: Nếu bên đặt cọc từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

7. Những lưu ý khi đặt cọc chuyển nhượng nhà đất

Khi thực hiện hợp đồng giao dịch, chú ý các điểm sau khi đặt cọc bất động sản:

  • Về đối tượng thực hiện đặt cọc

Người nhận tiền cọc (bên bán) phải chắc chắn là người nắm giữ quyền sử dụng đất có tên trên giấy tờ quyền sử dụng đất hoặc người có thẩm quyền thực hiện việc giao dịch quyền sử dụng đất theo quy định. Đảm bảo rằng bạn đang giao dịch với người thực sự sở hữu, tránh trường hợp đối tác giả mạo hoặc lừa dối.

  • Về mức giá đặt cọc

Pháp lệnh không quy định cụ thể về mức giá cọc trong giao dịch bất động sản mà do hai bên tự xác định. Thông thường, hai bên nên định rõ giá trị cọc ở mức 5%-10% giá trị bất động sản và ghi chính xác trong hợp đồng cọc.

  • Thỏa thuận về thời gian

Cần có sự thoả thuận chặt chẽ về thời gian đặt cọc, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng và thời gian công chứng để tiện lợi trong việc thực hiện, hạn chế xung đột xảy ra vì không có sự thoả thuận hoặc thoả thuận mơ hồ.

  • Thỏa thuận về việc phạt cọc

Trong trường hợp không có thoả thuận khác, nếu bên nhận tiền cọc không đồng ý tiến hành hợp đồng chuyển nhượng bất động sản sẽ chỉ cần hoàn lại số tiền cọc đã nhận. Còn bên đặt cọc nếu từ chối mua sẽ mất hết số tiền đã đặt. Để bảo đảm việc chuyển nhượng bất động sản diễn ra suôn sẻ, bên đặt cọc có thể đề xuất điều khoản phạt cọc cho bên nhận tiền cọc và ghi cụ thể trong hợp đồng cọc. Thường thì, mức phạt cọc tương đương số tiền đã đặt.

Xem thêm bài viết >>Các quy định pháp luật mới nhất về quản lý và sử dụng đất đai

8. Những câu hỏi thường gặp đối với hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

8.1 Trả lại tiền đặt cọc khi bán thanh lý như thế nào?

Dựa vào khoản 2  Điều 358  Bộ luật dân sự 2015 quy định:  Khi hợp đồng đã ký kết và được thực hiện, tài sản cọc sẽ được hoàn trả cho người đặt cọc hoặc trừ vào số tiền cần thanh toán. Nếu người đặt cọc từ chối ký kết và thực hiện hợp đồng, tài sản cọc sẽ thuộc về người nhận cọc. Còn nếu người nhận cọc từ chối ký kết và thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tài sản cọc và một khoản tiền bằng giá trị tài sản cọc, trừ khi hai bên có thoả thuận khác.

Do đó, khi người đặt cọc không muốn tiến hành ký hợp đồng dân sự, tài sản cọc sẽ thuộc về người nhận cọc. Ngược lại, khi người nhận cọc từ chối, họ phải trả lại tài sản cọc và một khoản tiền bằng giá trị tài sản cọc.

Nếu trong quá trình thanh lý tài sản, người mua đặt cọc nhưng sau đó không tham gia đấu giá hoặc đưa ra mức giá thấp hơn giá khởi điểm mà theo hợp đồng đặt cọc đã quy định rõ, và việc này dẫn đến việc không thể ký kết hợp đồng dân sự, thì người nhận cọc không cần phải trả lại tài sản cọc và còn có quyền yêu cầu bồi thường một khoản tiền tương ứng.

 

Trả lại tiền đặt cọc khi bán thanh lý?
Trả lại tiền đặt cọc khi bán thanh lý?

8.2 Ví dụ về quyền hủy hợp đồng đặt cọc

Ví dụ: Vừa qua ông B ký kết với ông A là chủ vườn hợp đồng thu mua toàn bộ trái cây trong năm với giá 400 triệu đồng. Để bảo đảm cho giao dịch này, ôgn B đã đặt cọc trước cho ông A 80 triệu đồng. Đến kỳ thu hoạch, do trái cây được giá, ông A đề nghị nâng giá trị của hợp đồng lên 600 triệu đồng thì ông mới bán, nếu ôgn B không đồng ý thì ông A sẽ trả lại 80 triệu tiền đặt cọc và đơn phương chấm dứt hợp đồng đã ký. Vậy, ông A phải giải quyết trong trường hợp này như thế nào?

Phản hồi: Nếu hợp đồng được tiến hành, khoản tiền 80 triệu đồng cọc sẽ được dùng để chi trả một phần nghĩa vụ của ông B. Nếu ông B không tiếp tục thực hiện việc mua trái cây từ ông A, thì số tiền 80 triệu đồng sẽ thuộc quyền sở hữu của ông A. Ngược lại, nếu ông A không tiến hành hợp đồng bán trái cây, ông A phải bồi thường cho ông B một khoản tiền gấp đôi, tức là 160 triệu đồng, trừ khi hai bên đã có một thoả thuận riêng.

Trên đây là những lưu ý và tầm quan trọng của hợp đồng đặt cọc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quý khách hàng có thể tham khảo thêm bài viết Mua nhà vi bằng có làm sổ hộ khẩu được không? Để tránh những rủi ro khiến hợp đồng đặt cọc vô hiệu, hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn. Với đội ngũ luật sư tận tâm và dày dặn kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách. 


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác