Mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất chuẩn theo Luật Ánh Ngọc chia sẻ

1. Mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất

Căn cứ tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Với trường hợp giao kết liên quan đến nhà đất thì về mặt pháp lý hiện tại, mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất được gọi là mẫu hợp đồng đặt cọc. Luật Ánh Ngọc gửi đến quý khách hàng mẫu hợp đồng đặt cọc theo quy định. 

Để xem chi tiết và tải về mẫu Hợp đồng đặt cọc, quý khách hàng vui lòng click vào đây:

Tải mẫu Hợp đồng đặt cọc

2. Quy định liên quan khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc nhà đất

Khi có nhu cầu thực hiện giao dịch, các bên cần soạn thảo hợp đồng đặt cọc đất theo mẫu hợp đồng đặt cọc trên. Bên cạnh, còn phải tuân thủ hình thức của một văn bản pháp luật thì thêm một vài quy định liên quan khi soạn thảo sau:

2.1. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc nhà đất

2.2. Khi soạn thảo hợp đồng đặt cọc nhà đất, sự vô hiệu được xảy ra trong trường hợp nào? 

Căn cứ khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu khi thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, hợp đồng đặt cọc nhà đất vô hiệu nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo;

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn;

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức…

Trường hợp hợp đồng đặt cọc có hợp đồng phụ thì sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc sẽ làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng đặt cọc (Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

Nếu các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng đặt cọc thì sự vô hiệu của hợp đồng phụ sẽ làm chấm dứt hợp đồng đặt cọc chính.

3. Một số lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất

Khi soạn thảo mẫu hợp đồng đặt cọc nhà đất khi mua nhà thì các bên cần lưu ý một số điều sau để việc đặt cọc cũng như mua nhà thuận lợi theo đúng quy định của pháp luật. Một số lưu ý đó bao gồm:

• Khi mua nhà, đặt cọc không phải là bắt buộc đối với các bên mà là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc.
• Nếu các bên thỏa thuận đặt cọc thì đặt cọc là bước đầu tiên trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
• Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng nhà đất gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận, tuy nhiên cần phải có: số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên.
• Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc.

4. Câu hỏi thường gặp

4.1. Hợp đồng đặt cọc phải công chứng không?

Hợp đồng đặt cọc được quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, có thể hiểu đặt cọc là việc mà bên đặt cọc giao một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự bị” để một thời gian sau sẽ thực hiện một giao dịch khác. Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:

Trường hợp 1: Trường hợp hợp đồng được giao kết thì:

• Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc

• Tài sản đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền

Trường hợp 2: Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Trường hợp 3: Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi hết thời gian đặt cọc thì:

• Bên nhận đặt cọc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

• Trả một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc

Ngoài ra, nếu hai bên có thỏa thuận khác thì khi hợp đồng đặt cọc không thực hiện được, hai bên phải thực hiện theo thỏa thuận khác đó.

4.2. Công chứng có phải là điều kiện để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực?

Theo khoản 2, Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các giao dịch mà theo quy định của pháp luật phải công chứng chứng thực, đăng ký thì phải thực hiện công chứng, chứng thực. Căn cứ Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, Điều 167 của Luật Đất đai 2013 thì các loại hợp đồng công chứng bao gồm:

• Hợp đồng tặng cho bất động sản;

• Hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

• Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất không là một trong các loại hợp đồng phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, công chứng sẽ không phải là điều kiện để hợp đồng đặt cọc nhà đất có hiệu lực theo pháp luật.

Như vậy, luật không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, chúng ta nên thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc.

4.3. Chuyển khoản cho chủ đất (ghi rõ là tiền đặt cọc) mua đất thì có phải là tiền đặt cọc không?

Trường hợp này sẽ xảy ra nhiều quan điểm khác nhau:

Quan điểm 1: Đó là một dạng hợp đồng đặt cọc. Tôi đã chuyển vào tài khoản của Anh (bên bán) số tiền và ghi rõ nội dung. Anh hiểu và không phản đối thậm chí nhận số tiền đó để tiêu dùng. Anh không bán tài sản thì phải trả lại tiền gốc và phạt cọc theo pháp luật dân sự.

Quan điểm 2: Việc chuyển tiền vào tài khoản của chủ đất là ý chí đơn phương của cá nhân người chuyển khoản, nội dung chuyển khoản là đặt cọc mua đất của bên bán nhưng bên bán có thể không đồng ý hoặc có quyền từ chối bán. Bên bán chỉ có nghĩa vụ trả lại tiền (cùng với lãi suất), mà không phải chịu tiền phạt cọc.

Có thể thấy, việc xác lập hợp đồng đặt cọc bằng văn bản là hết sức quan trọng và cần thiết để xác định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong quá trình giao dịch hợp đồng còn những vấn đề nào thắc mắc, hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn và hỗ trợ!