1. Quyền, nghĩa vụ của bên bán và bên mua về vấn đề bàn giao nhà chung cư
Khi chủ đầu tư "chậm bàn giao nhà chung cư", việc xử lý tùy thuộc vào quy định của pháp luật và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Dựa vào Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, có một số quy định liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư, bên bán, và quyền của khách hàng:
Theo Điều 13 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao căn hộ khi đã hoàn thành xây dựng, đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng. Nếu chủ đầu tư không tuân theo điều này, bạn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Theo Điều 22, bên bán nhà phải thực hiện các nghĩa vụ như thông báo về quyền sở hữu, bảo quản tài sản, thực hiện các thủ tục mua bán, bảo hành sản phẩm, bồi thường thiệt hại, và thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư, họ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và cam kết trong hợp đồng.
Theo Điều 23, bạn, là bên mua nhà, có quyền yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thủ tục mua bán, giao nhà đúng thời hạn và chất lượng, yêu cầu bảo hành, và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên bán không tuân theo cam kết trong hợp đồng.
2. Thời hạn bàn giao nhà chung cư
Theo Điều 124 Luật Xây dựng 2014, bổ sung bởi khoản 46 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, khi tiến hành bàn giao công trình xây dựng, bao gồm cả căn hộ chung cư thì phải tuân thủ các quy định sau:
- Việc bàn giao công trình xây dựng cần tuân thủ các quy định như sau:
- Đã thực hiện việc nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật;
- Bảo đảm an toàn trong quá trình vận hành, khai thác khi đưa công trình vào quá trình sử dụng.
- Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, có thể bàn giao toàn bộ hoặc một số công trình thuộc dự án để đưa vào sử dụng nhưng cần lưu ý rằng, trước khi bàn giao phải hoàn thành công việc đầu tư xây dựng bảo đảm đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo từng phân kỳ đầu tư, thiết kế xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, phù hợp với tổng thể nội dung dự án và quy hoạch đã được phê duyệt;
- Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng quy định tại hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản;
- Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu bao gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục tất cả các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ có thể dùng thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan đến công trình xây dựng.
Tuy nhiên, Luật Xây dựng không quy định cụ thể về thời hạn cho việc bàn giao căn hộ chung cư. Thời hạn bàn giao này sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng mua bán giữa bên mua và bên bán. Thời hạn này thường được quy định rõ trong hợp đồng mua bán và sẽ phải tuân theo quy định của pháp luật về xây dựng và bàn giao công trình.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua bất động sản
3. Xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
Hành vi chậm bàn giao nhà chung cư cho khách sẽ bị xử lý theo quy định. Bên vi phạm quy định về thời hạn bàn giao căn hộ chung cư sẽ phải đối mặt với mức phạt hành chính theo quy định tại Điều 14, Nghị định 16/2022/NĐ-CP về vi phạm quy định về đầu tư phát triển đô thị. Mức phạt tiền cho hành vi này được quy định trong khoản 1 của Điều 14 và là từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định về mức phạt tối đa cho các hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản. Mức phạt tiền tối đa cho tổ chức trong hoạt động xây dựng là 1.000.000.000 đồng và là 300.000.000 đồng trong hoạt động sản xuất vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà.
Vậy nếu bên bán căn hộ chung cư vi phạm quy định về thời hạn bàn giao căn hộ, mức phạt hành chính cụ thể sẽ nằm trong khoảng từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, tùy thuộc vào tình hình cụ thể. Đối với cá nhân vi phạm, mức phạt hành chính sẽ là 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức, như được quy định tại Điều 14, Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Xem thêm bài viết: Làm gì khi chủ đầu tư không hoàn trả tiền đặt cọc như thỏa thuận?
4. Cách xử lý khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư
Để xử lý tình huống khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà chung cư theo quy định pháp luật, có hai hình thức xử lý có thể áp dụng:
- Áp dụng hình thức xử phạt theo thỏa thuận:
Hợp đồng mua bán nhà ở hoặc căn hộ là một loại hợp đồng dân sự, và việc giải quyết tình huống khi một trong hai bên vi phạm hợp đồng này sẽ tuân theo Bộ luật Dân sự Việt Nam. Điều 353 của Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định cách giải quyết tình huống này như sau:
Thiệt hại bao gồm cả thiệt hại về tài sản và thiệt hại tinh thần. Bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm.
Ngoài mức phạt hành chính theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP, bên chủ đầu tư còn có thể bị phạt theo điều khoản đã ghi trong hợp đồng nếu hợp đồng này quy định về việc bàn giao căn hộ hoặc nhà ở đúng thời hạn.
- Áp dụng hình thức xử phạt theo yêu cầu khởi kiện đòi bồi thường vi phạm hợp đồng:
Trong trường hợp bên mua nhà vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà đúng thời hạn và đúng tiến độ theo hợp đồng đã ký kết, bên mua có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư bàn giao nhà đúng thời hạn và phải tuân theo điều khoản hợp đồng.
Nếu bên mua đã yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, nhưng bên chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao nhà, dẫn đến bên mua phải chịu tổn thất, bên mua có quyền gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có công trình chưa được bàn giao để bảo vệ quyền lợi của bên mua.
Cụ thể, để khởi kiện, bên mua cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bao gồm đơn khởi kiện, chứng cứ và tài liệu kèm theo để chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua bị xâm phạm.
Bước 2: Tòa án nhận và xử lý đơn khởi kiện, cấp giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện.
Bước 3: Nộp tiền tạm ứng án phí.
Bước 4: Phân công thẩm phán giải quyết, tiến hành hòa giải và chuẩn bị xét xử theo thủ tục sơ thẩm.
Quá trình này sẽ giúp bên mua yêu cầu bên chủ đầu tư bàn giao căn hộ hoặc nhà ở đúng thời hạn và đòi bồi thường khi cần thiết.
Xem thêm bài viết: Quyền và nghĩa vụ của Công ty môi giới trong kinh doanh Bất động sản
5. Lựa chọn nhà đầu tư uy tín để tránh rơi vào tình trạng chậm bàn giao nhà chung cư
Việc chọn một chủ đầu tư uy tín và có năng lực là quan trọng để tránh tình trạng bàn giao căn hộ chậm và đảm bảo mua nhà chung cư một cách an toàn và tin tưởng. Dưới đây là những yếu tố quan trọng để xem xét khi lựa chọn chủ đầu tư:
- Tình hình tài chính mạnh: Kiểm tra tình hình tài chính của chủ đầu tư để đảm bảo rằng họ có khả năng hoàn thành dự án mà bạn quan tâm. Các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vững mạnh và ổn định thường ít gặp khó khăn trong việc hoàn thành các dự án bất động sản;
- Thời gian hoạt động: Xem xét kinh nghiệm và lịch sử hoạt động của chủ đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Những chủ đầu tư đã hoạt động lâu năm thường có khả năng xử lý các rủi ro và thách thức trong quá trình phát triển dự án;
- Dự án đã triển khai: Nắm vững thông tin về các dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động của chủ đầu tư. Những dự án này là minh chứng cho chất lượng và hiệu suất làm việc của chủ đầu tư. Bạn có thể tham khảo ý kiến của cư dân tại những dự án đã triển khai để đánh giá uy tín của chủ đầu tư;
- Danh sách đối tác: Xem xét danh sách các đối tác và đơn vị hợp tác của chủ đầu tư. Một chủ đầu tư uy tín thường hợp tác với các đơn vị uy tín khác, bao gồm các sàn bất động sản, công ty xây dựng, và các nhà cung cấp dịch vụ khác. Điều này có thể là dấu hiệu cho thấy chủ đầu tư là một đối tác đáng tin cậy;
Tuyệt đối không nên xem nhẹ quá trình chọn chủ đầu tư khi mua nhà chung cư, vì quyết định này có thể ảnh hưởng lớn đến trải nghiệm của bạn và sự an tâm trong tương lai khi sở hữu căn hộ.
6. Giải đáp thắc mắc
Câu hỏi: Tôi mua trả góp chung cư, trả tiền đúng hạn nhưng quá 14 tháng so với hợp đồng, chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao nhà, viện cớ việc xây dựng bị ảnh hưởng. Vậy tôi nên làm gì?
Câu trả lời:
Trường hợp của bạn là một tình huống phức tạp và cần tuân theo quy định pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích của bạn. Dưới đây là các bước mà bạn nên thực hiện:
- Kiểm tra hợp đồng mua bán: Trước hết, bạn cần xem xét kỹ hợp đồng mua bán chung cư mà bạn đã ký kết. Xác định những điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao căn hộ, bồi thường, và quyền của bạn trong trường hợp chậm trễ;
- Liên hệ với chủ đầu tư: Bạn nên liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để hỏi về lý do việc bàn giao căn hộ bị chậm trễ. Đôi khi, có thể có những nguyên nhân hợp pháp mà bạn chưa biết. Hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp lý do cụ thể và thời hạn dự kiến cho việc bàn giao;
- Yêu cầu bồi thường: Nếu chủ đầu tư không đáp ứng các cam kết trong hợp đồng mua bán, bạn có quyền yêu cầu bồi thường theo điều khoản trong hợp đồng. Nếu hợp đồng quy định bồi thường về số tiền hoặc lãi suất trong trường hợp chậm bàn giao nhà chung cư, hãy tự tin yêu cầu chủ đầu tư thực hiện bồi thường này;
- Xem xét các biện pháp pháp lý: Nếu chủ đầu tư không đáp ứng các yêu cầu và cam kết, bạn nên tham khảo một luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để xem xét các biện pháp pháp lý có sẵn để bảo vệ quyền của bạn. Điều này có thể bao gồm việc yêu cầu xử lý hành chính, bắt đầu quy trình trọng tài, hoặc khởi kiện chủ đầu tư lên tòa án;
- Xác định các khoản bồi thường khác: Ngoài việc yêu cầu bồi thường theo hợp đồng, bạn cũng cần xem xét các thiệt hại phụ thuộc. Điều này bao gồm việc xem xét mất lợi nhuận, chi phí bổ sung mà bạn phải trả, và các hậu quả khác do chậm bàn giao nhà chung cư;
- Theo dõi các quy định và thời hạn pháp lý: Bạn nên theo dõi các quy định pháp lý và thời hạn để đảm bảo rằng bạn không bỏ lỡ bất kỳ cơ hội nào để bảo vệ quyền lợi của mình.
Lưu ý rằng việc tư vấn với một luật sư hoặc chuyên gia pháp lý là quan trọng trong trường hợp phức tạp như vậy, và họ có thể giúp bạn xác định các biện pháp pháp lý phù hợp nhất cho tình huống của bạn.