Luật mua bán đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là nguồn tư liệu sản xuất nông nghiệp quan trọng hàng đầu. Trong khi đó, ngành nông nghiệp là một trong những ngành kinh tế trọng điểm của nước ta. 

Vì vậy, Nhà nước ta đã xây dựng một số quy định riêng biết nhằm quản lý việc mua bán đất nông nghiệp. 

1. Luật mua bán đất nông nghiệp

1.1. Quy định pháp luật về điều kiện bán đất nông nghiệp

Mua bán đất nông nghiệp (chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp) là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. 

Tuy nhiên, người sử dụng đất nông nghiệp chỉ được bán đất khi đáp ứng 04 điều kiện cơ bản được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau: 

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

1.2. Quy định pháp luật đặc thù về điều kiện, chủ thể mua đất nông nghiệp

Ngoài những điều kiện nêu trên, Luật Đất đai hiện hành còn một số quy định hạn chế về việc mua bán đất nông nghiệp như sau:

Thứ nhất, những chủ thể không được mua đất nông nghiệp

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai 2013, đối với từng loại đất nông nghiệp thì Nhà nước sẽ có những hạn chế nhất định về chủ thể được mua loại đất đó. 

Cụ thể như sau: 

Loại đất	Đối tượng không được mua đất nông nghiệp
Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân	Tổ chức kinh tế
Đất trồng lúa	Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
Đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng	Hộ gia đình, cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng.

Thứ hai, hạn mức mua đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 130 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được mua đất nông nghiệp với hạn mức (diện tích đất tối đa) không vượt quá hạn mức gia đất nông nghiệp đối với từng loại đất và từng khu vực. 

Cụ thể như sau: 

Loại đất	Hạn mức	Khu vực
Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối	Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất	- Các tỉnh, thành phố (trực thuộc Trung ương) - Khu vực Đông Nam bộ - Khu vực đồng bằng sông Cửu Long
	Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất	Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại
Đất trồng cây lâu năm	Không quá 100 héc ta	Các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng
	Không quá 300 héc ta	Các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi
Đất rừng sản xuất là rừng trồng	Không quá 150 héc ta	các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng
	Không quá 300 héc ta	các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

Thứ ba, điều kiện mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

Việc mua đất nông nghiệp trong trường hợp này đã làm thay đổi mục đích sử dụng đất từ loại đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. 

Do đó, Điều 193 Luật Đất đai 2013 quy định một số điều kiện mà hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế phải đáp ứng khi mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.

Cụ thể là những điều kiện như sau: 

- Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế mua đất nông nghiệp để thực hiện dự án

- Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nông nghiệp (được mua) phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

- Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định.

2. Một số câu hỏi thường gặp 

Câu hỏi 1: Trực tiếp sản xuất nông nghiệp là gì? Làm thế nào để đánh giá trực tiếp sản xuất nông nghiệp?

Theo quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì trực tiếp sản xuất nông nghiệp là việc cá nhân, hộ gia đình có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất của mình. 

Để xác định việc trực tiếp sản xuất nông nghiệp cần dựa trên những căn cứ được quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 3 như sau: 

- Đang sử dụng đất nông nghiệp của mình

- Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội

Đối với hộ gia đình thì có ít nhất một thành viên trong hộ không thuộc một trong những đối tượng nêu trên.

- Có nguồn thu nhập thường xuyên từ việc sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng 

Lưu ý: Trường hợp giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng cho cá nhân, hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai thì chỉ dựa trên căn cứ thứ 2 nêu trên.  

Câu hỏi 2: Không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có được mua đất trồng lúa không?

Trả lời: Hiện tại, theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp sẽ không được mua đất trồng lúa. 

Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2024 thì quy định này đã bị bãi bỏ. 

Do đó, từ 01/01/0205 (Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng/ mua đất trồng lúa.