Việc mua bán bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự chú ý đặc biệt về các vấn đề pháp lý. Trong quá trình này, tranh chấp có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân khác nhau như chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương, vi phạm thỏa thuận hợp đồng, hoặc các vấn đề khác như phạt cọc hợp đồng, sự không hiệu lực của giao dịch do việc lập bằng giấy tờ viết tay.
Để giải quyết những tranh chấp này, cần phải nắm vững các quy định pháp lý liên quan và áp dụng những biện pháp hợp lý và có hiệu quả.
1. Điều kiện để hợp đồng mua bán bất động sản có hiệu lực
Về cơ bản, Hợp đồng mua bán bất động sản là một giao dịch dân sự theo quy định của Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Điều này đòi hỏi các điều kiện sau:
- Các bên tham gia phải có đầy đủ năng lực pháp luật và tự nguyện tham gia giao dịch, đồng thời nội dung của hợp đồng phải tuân thủ luật pháp và đạo đức xã hội;
- Hình thức của hợp đồng phải tuân thủ quy định của pháp luật, thường là cần phải được công chứng hoặc chứng thực.
Ngoài ra, theo Điều 188 Luật đất đai 2013, hợp đồng mua bán bất động sản còn phải đáp ứng các điều kiện cụ thể như:
- Có giấy chứng nhận đất, trừ trường hợp được quy định khác;
- Đất không có tranh chấp và quyền sử dụng đất không bị kê biên;
- Căn cứ vào việc đăng ký vào sổ địa chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán.
Từ các điều kiện này, sẽ được xác định xem hợp đồng mua bán bất động sản có được coi là có hiệu lực pháp luật hay không.
Xem thêm bài viết: Vai trò của Luật sư khi tham gia giải quyết tranh chấp Bất động sản
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán bất động sản
Khi xảy ra tranh chấp bất động sản, việc đầu tiên mà các bên nên xem xét là giải quyết thông qua hòa giải. Các lựa chọn bao gồm tự thực hiện hòa giải hoặc thông qua Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
Tuy nhiên, khi làm thủ tục hòa giải trong trường hợp tranh chấp bất động sản, không phải luôn là bước bắt buộc. Theo quy định cụ thể của khoản 2 Điều 3 trong Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP:
“Đối với các loại tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, phân chia tài sản chung của vợ chồng liên quan đến đất,... thì việc thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không được yêu cầu trước khi đưa vụ án ra tòa án”.
Do đó, trong trường hợp tranh chấp bất động sản, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất, các bên có quyền khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân mà không cần qua giai đoạn hòa giải.
Xem thêm bài viết: Những lưu ý để tránh xảy ra tranh chấp Bất động sản trong Luật quy định
3. Trình tự, thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp bất động sản tại Tòa án
3.1. Hồ sơ khởi kiện tranh chấp bất động sản
Theo quy định của Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:
- Đơn khởi kiện theo mẫu quy định;
- Giấy tờ chứng thực cá nhân của người khởi kiện, bao gồm chứng minh thư nhân dân, căn cước công dân hoặc hộ chiếu;
- Tài liệu và chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan, văn bản xác nhận việc giao nhận tài sản, và những văn bản có liên quan khác.
Trong trường hợp người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ vì lý do khách quan, họ cần phải cung cấp tài liệu và chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Người khởi kiện cũng có thể bổ sung hoặc giao nộp thêm tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
3.2. Nộp hồ sơ khởi kiện tranh chấp bất động sản
heo quy định của Điều 35 và Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện cần nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện theo các điều kiện sau:
- Đối với cá nhân bị đơn, người khởi kiện cần nộp tại nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc;
- Nếu các bên tự thỏa thuận bằng văn bản, đơn khởi kiện có thể được nộp tại nơi cư trú hoặc làm việc của nguyên đơn;
- Trong trường hợp không biết nơi cư trú hoặc làm việc của bị đơn, người khởi kiện có thể nộp đơn tại Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc làm việc cuối cùng hoặc nơi có tài sản giải quyết.
Người khởi kiện có thể thực hiện hình thức nộp đơn theo một trong ba phương pháp sau:
- Nộp trực tiếp tại Tòa án;
- Gửi đến Tòa án qua dịch vụ bưu chính;
- Gửi trực tuyến qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Theo Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận hồ sơ khởi kiện, Thẩm phán sẽ thông báo cho người khởi kiện thực hiện thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí. Người khởi kiện cần nộp tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Xem thêm bài viết: Những điều cần biết khi tranh chấp bất động sản hiện nay
Sau khi nhận được biên lai, Thẩm phán sẽ thụ lý vụ án và tiến hành các biện pháp cần thiết để thu thập chứng cứ và tài liệu trong hồ sơ vụ án.