1. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) sẽ làm phát sinh thu nhập cho chủ thể chuyển nhượng QSDĐ.
Trong khi đó, theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp thì thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là thu nhập chịu thuế.
1.1. Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ biểu thuế suất quy định tại Điều 23 Văn bản hợp nhất (VBHN) Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ là 02%.
Như vậy, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng QSDĐ được tính theo công thức sau:
Thuế phải nộp = Thu nhập tính thuế x 2%
Trong đó, theo hướng dẫn tại Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP thì thu nhập tính thuế chính là giá chuyển nhượng (giá ghi trên hợp đồng) cho từng lần chuyển nhượng.
Tuy nhiên, trong 02 trường hợp sau đây thì giá tính thuế sẽ được xác định là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng:
- Hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
1.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp
Tại Điều 10 VBHN Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2023 quy định mức thuế suất đối với thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là 20%.
Ngoài ra, căn cứ quy định tại Khoản 3 Điều 7 và Điều 13 của Luật này thì thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ phải được xác định riêng để kê khai nộp thuế.
Đồng thời, khoản thu nhập này không thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi thuế.
Thuế thu nhập doanh nghiệp trong trường hợp này được tính như sau:
Thuế phải nộp = Thu nhập tính thuế x 20%
Trong đó:
Thu nhập tính thuế được tính theo công thức sau:
|
Thu nhập tính thuế |
= |
Thu nhập chịu thuế |
- |
Các khoản lỗ của doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước đó (nếu có) |
Và, thu nhập chịu thuế được tính như sau:
|
Thu nhập chịu thuế |
= |
Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ |
- |
Giá vốn của QSDĐ và các khoản chi phí liên quan được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ |
Tương tự như thuế thu nhập cá nhân, doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ là giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Nếu trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá thấp hơn so với giá đất Nhà nước quy định thì doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng được xác định là giá đất mà Nhà nước quy định.
Bên cạnh đó, thời điểm mà doanh nghiệp phải nộp thuế này là thời điểm doanh nghiệp bàn giao đất cho bên mua.
2. Những trường hợp miễn thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, pháp luật chỉ có quy định về liên quan đến miễn thuế thu nhập cá nhân mà không có quy định về miễn thuế thu nhập doanh nghiệp.
Căn cứ Điều 4 VBHN Luật Thuế thu nhập cá nhân 2014, những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Một số câu hỏi liên quan
3.1. Giá chuyển nhượng đất có được thấp hơn giá nhà nước quy định không?
Hiện nay, pháp luật không có quy định trực tiếp về việc giá chuyển nhượng được phép thấp hơn giá đất.
Tuy nhiên, thông qua quy định hướng dẫn phương pháp xác định thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nói riêng và chuyển nhượng QSDĐ nói chung thì có thể xác định, pháp luật không cấm việc giá chuyển nhượng QSDĐ thấp hơn giá do Nhà nước quy định.
Mà, pháp luật hiện hành chỉ cấm việc cá nhân, tổ chức để hai hoặc nhiều giá chuyển nhượng nhằm trốn thuế
3.2. Không có sổ đỏ có được chuyển nhượng đất không?
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 để chuyển nhượng đất thì bắt buộc thửa đất đó phải có sổ đỏ trừ 02 trường hợp chuyển nhượng đất là di sản thừa kế được quy định tại Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật này.
3.3. Ai phải nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Đối với thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ Khoản 11 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, pháp luật cho phép các bên thỏa thuận bên mua là người nộp thuế. Trong trường hợp này, người mua (nhận chuyển nhượng) sẽ phải nộp thuế tại thời điểm đăng ký QSDĐ.
Nếu không có thỏa thuận, bên bán (chuyển nhượng) là người phải nộp thuế và nộp tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực (thời điểm đăng ký vào sổ địa chính tại cơ quan có thẩm quyền).
Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp: Doanh nghiệp (bên chuyển nhượng bất động sản) là người nộp thuế.
Qua bài viết trên, Luật Ánh Ngọc đã cung cấp những thông tin pháp lý cơ bản về nội dung Thuế chuyển nhượng quyền sủ dụng đất. Bạn đọc có thể tham khảo và cân nhắc các vấn đề tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.