1. Thế nào là cầm cố đất?
Cầm cố là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Có thể thấy, đối với biện pháp cầm cố, bên cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố.
Tuy nhiên, xét về bản chất, đối với đất đai, tài sản chính là quyền sử dụng đất (quyền tài sản) - tài sản vô hình không thể cầm nắm. Do đó, việc giao tài sản trong quan hệ cầm cố này là điều bất khả thi.
Do đó, hiểu đúng theo bản chất, quyền sử dụng đất không thể là tài sản cầm cố mà phải là tài sản thế chấp.
Bởi lẽ, căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Nhưng trên thực tế, thuật ngữ cầm cố đất được sử dụng chung để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất.
Do đó, để thống nhất về ngôn ngữ cũng như tạo sự gần gũi với bạn đọc, trong phạm vi bài viết này, Luật Ánh Ngọc sẽ sử dụng thuật ngữ “cầm cố đất” thay cho “thế chấp quyền sử dụng đất”.
2. Mẫu hợp đồng cầm cố đất
Hợp đồng cầm cố đất là tài liệu quan trọng để minh chứng cho việc bên có nghĩa vụ (gọi tắt là “bên vay”) đã sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình.
Đồng thời, đây cũng là cơ sở để bên có quyền (gọi tắt là “bên cho vay”) thực hiện các quyền lợi của mình đối với thửa đất đã cầm cố, thế chấp khi bên vay không trả nợ.
Vì vậy, hợp đồng cầm cố đất cần phải thể hiện những nội cơ bản như sau:
- Thông tin của bên thế chấp và bên nhận thế chấp
- Thông tin về nghĩa vụ được bảo đảm (thường là giá trị khoản vay).
- Thông tin về thửa đất. Ví dụ: vị trí, diện tích, số Giấy chứng nhận, …
- Quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên
- Phương án xử lý tài sản thế chấp khi một trong các bên vi phạm nghĩa vụ.
Dưới đây là hợp đồng cầm cố đất, bạn đọc có thể tham khảo và tải về TẠI ĐÂY.
3. Một số lưu ý về hợp đồng cầm cố đất
Khi lập và ký hợp đồng cầm cố đất, các bên, nhất là bên nhận cầm cố, thế chấp cần lưu ý những vấn đề như sau:
3.1. Hình thức của hợp đồng cầm cố đất
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 Hợp đồng cầm cố đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Do đó, khi nhận thế chấp, bạn đọc cần lưu ý đến vấn đề này, tránh trường hợp hợp đồng thế chấp bị vô hiệu làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của mình.
Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 319 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: “2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”
Trong khi đó, theo quy định tại Điều 308 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch thế chấp, cầm cố đất có phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ 3 sẽ được ưu tiên thanh toán.
Vì vậy, để đảm bảo tối đa quyền lợi, bên nhận thế chấp nên đăng ký giao dịch cầm cố đất tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
3.2. Thông tin về bên cầm cố đất
Thông tin về bên cầm cố là nội dung cơ bản cần có tại hợp đồng cầm cố đất. Tuy nhiên, vấn đề cần lưu ý là quyền sử dụng đất được sử dụng làm tài sản cầm cố, thế chấp là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng, của hộ gia đình?
Trên thực tế cho thấy, nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ gia đình hoặc của vợ chồng nhưng chỉ có một cá nhân đại diện đứng tên. Do đó, rất nhiều người lầm tưởng đó là tài sản riêng của bên thế chấp.
Vì vậy, khi nhận thế chấp, bên nhận thế chấp cần tìm hiểu rõ về vấn đề này. Trong trường hợp không chắc chắn thì để cả vợ và chồng hoặc tất cả thành viên trong hộ gia đình đứng tên là bên thế chấp, bên cầm cố.
3.3. Thông tin về thửa đất
Đối với nội dung này, ngoài các thông tin cơ bản về thửa đất bao gồm vị trí, diện tích, số thửa, … thì quan trọng nhất là thông tin về hiện trạng tranh chấp.
Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để thửa đất được tham gia giao dịch thế chấp là đất phải không có tranh chấp và có Giấy chứng nhận. Do đó, nếu đất không đủ những điều kiện này thì không thể thế chấp.
Do đó, trước khi thực hiện việc cho vay cũng như nhận thế chấp, bên cho vay cũng là bên nhận thế chấp phải tìm hiểu rõ về thông tin thửa đất xem thửa đất này có vị trí ở đâu? Có đang tranh chấp không? Có đang thế chấp cho người khác hoặc thế chấp tại ngân hàng hay không? …
4. Một số câu hỏi liên quan
4.1. Cầm cố bằng hình thức cầm sổ đỏ có giá trị không?
Hiện nay, rất nhiều người cầm cố đất thông qua việc giao sổ đỏ cho người khác mà không ký hợp đồng cầm cố đất.
Xét về bản chất, sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có giá trị ghi nhận về thông tin quyền sử dụng đất. Tài sản thực sự là quyền sử dụng đất. Do đó, giao sổ đỏ cho người khác không đồng nghĩa với việc giao quyền sử dụng đất cho người khác.
Ngoài ra, theo quy định pháp luật, việc cầm cố đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.
Vì vậy, việc cầm cố bằng hình thức cầm sổ đỏ không có giá trị pháp lý.
4.2. Cầm cố đất bằng giấy viết tay có giá trị không?
Như phần trên đã phân tích, hợp đồng cầm cố đất phải được công chứng, chứng thực. Do đó, việc cầm cố đất bằng giấy viết tay là không có giá trị pháp lý và không phát sinh hiệu lực.
Khi đó, việc vay mượn tài sản được coi là không có tài sản bảo đảm.
4.3. Bên vay không trả được nợ, bên cho vay có quyền lấy đất không?
Theo quy định tại Điều 305 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp bên vay không trả được nợ, bên cho vay chỉ có quyền lấy đất của bên vay khi các bên có thoả thuận tại hợp đồng cầm cố đất hoặc bên vay đồng ý.
Nếu không thuộc các trường hợp nêu trên, tài sản bảo đảm (quyền sử dụng đất được cầm cố) sẽ được xử lý theo một trong những phương thức được liệt kê tại Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
- Bán đấu giá tài sản;
- Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
- Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;
- Phương thức khác.
Có thể thấy rằng, hợp đồng cầm cố đất là một trong những loại hợp đồng phổ biến trên thực tế và có ảnh hưởng rất nhiều đến quyền lợi, nghĩa vụ của các bên. Hi vọng bài viết trên của Luật Ánh Ngọc có thể giúp ích cho bạn đọc. Nếu còn vướng mắc hoặc có nhu cầu tư vấn, hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ kịp thời.