Cơ sở pháp lý điều chỉnh
Các giao dịch liên quan đến bất động sản và nhà ở hình thành trong tương lai hiện được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản pháp luật sau:
- Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023);
- Luật Nhà ở 2014;
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;
- Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
- Cùng các văn bản hướng dẫn của Sở Xây dựng địa phương.
Các quy định này xác lập điều kiện, trình tự và nghĩa vụ pháp lý của các bên trong quá trình huy động vốn, ký kết hợp đồng và chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai.
Khái niệm pháp lý
Bất động sản hình thành trong tương lai
Theo khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 “Bất động sản hình thành trong tương lai là bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Điều này có nghĩa là, bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ bao gồm nhà ở, mà còn bao gồm các công trình xây dựng khác, như:
- Khu thương mại, văn phòng, khách sạn;
- Hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị;
- Dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, officetel, shophouse...
Nói cách khác, đây là khái niệm rộng, bao quát tất cả loại tài sản gắn liền với đất đang trong quá trình xây dựng.
Nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Như vậy, “nhà ở hình thành trong tương lai” là một dạng cụ thể của bất động sản hình thành trong tương lai, nhưng chỉ giới hạn ở công trình có chức năng để ở, như:
- Căn hộ chung cư, nhà liền kề, biệt thự;
- Nhà ở xã hội, nhà ở thương mại;
- Nhà ở riêng lẻ thuộc dự án phát triển nhà ở.
Điểm giống nhau giữa hai loại giao dịch
Cả mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đều có những đặc điểm pháp lý tương đồng, cụ thể:
Giống nhau 1: Đều là tài sản chưa hoàn thiện
Cả hai loại giao dịch đều hướng tới tài sản đang trong quá trình xây dựng, chưa nghiệm thu, chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng tại thời điểm ký kết.
Người mua chỉ sở hữu quyền nhận tài sản trong tương lai, dựa trên cam kết của chủ đầu tư.
Giống nhau 2: Đều yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng điều kiện trước khi bán
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, cả hai trường hợp đều chỉ được phép ký hợp đồng mua bán khi:
- Dự án có biên bản nghiệm thu phần móng;
- Có văn bản thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng;
- Có bảo lãnh ngân hàng trong trường hợp huy động vốn.
Nếu không đáp ứng các điều kiện trên, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu và bên mua có quyền yêu cầu hoàn tiền.
Giống nhau 3: Phải lập hợp đồng theo mẫu và công chứng, chứng thực
Cả hai loại hợp đồng đều phải được lập thành văn bản, theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành, và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch, tránh việc chủ đầu tư tự ý thay đổi nội dung gây bất lợi cho người mua.
Giống nhau 4: Đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu chủ đầu tư vi phạm
Nếu chủ đầu tư chưa đủ điều kiện mở bán hoặc sử dụng vốn sai mục đích, người mua có thể rơi vào tình huống “tiền mất, nhà không có”.
Đây là vấn đề được minh chứng rõ qua vụ việc VPBank – Novareal, khi tòa án tuyên hợp đồng tín dụng và giao dịch mua bán vô hiệu do dự án không tồn tại hợp pháp.
Điểm khác nhau giữa hai loại giao dịch
Mặc dù có nhiều điểm chung, nhưng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai lại khác nhau về phạm vi, cơ quan quản lý, mục đích sử dụng và điều kiện giao dịch.
Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1: Mua nhà ở hình thành trong tương lai
Anh T. ký hợp đồng mua căn hộ chung cư A với chủ đầu tư X khi công trình mới xây phần móng. Chủ đầu tư có đầy đủ giấy tờ như giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng. Sau 18 tháng, anh T. nhận bàn giao nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Đây là mua bán nhà ở hình thành trong tương lai – giao dịch hợp pháp.
Ví dụ 2: Mua bất động sản hình thành trong tương lai
Công ty B ký hợp đồng mua khu shophouse và trung tâm thương mại thuộc Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng Y. Tài sản chưa hoàn thiện, đang xây phần hạ tầng. Mục đích là để kinh doanh thương mại, cho thuê.
Đây là mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (không phải nhà ở).
Lời khuyên của Luật sư – Công ty Luật Ánh Ngọc
“Không phải mọi bất động sản đang xây đều có thể bán hợp pháp. Người mua cần hiểu rõ mình đang mua nhà ở hình thành trong tương lai hay một loại bất động sản thương mại khác, vì mỗi loại có cơ chế pháp lý và điều kiện giao dịch khác nhau.” – Luật sư Phương.
Luật sư khuyến nghị người mua nên:
- Xác định rõ loại tài sản (nhà ở hay công trình thương mại);
- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đủ hồ sơ pháp lý;
- Không ký “văn bản thỏa thuận” hoặc “phiếu giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện;
- Tham khảo luật sư bất động sản để rà soát hợp đồng;
- Kiểm tra thông tin dự án tại Sở Xây dựng trước khi chuyển tiền.
Nếu bạn đang băn khoăn không biết hợp đồng mình sắp ký là loại giao dịch nào, hãy liên hệ Luật Ánh Ngọc – đội ngũ luật sư của chúng tôi sẽ tư vấn, giúp bạn xác định đúng rủi ro và hướng xử lý.
Tóm lại, mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không hoàn toàn giống nhau. Hai khái niệm có mối quan hệ bao – chứa, trong đó nhà ở hình thành trong tương lai chỉ là một phần nhỏ của bất động sản hình thành trong tương lai.
Việc phân biệt đúng hai loại giao dịch này không chỉ giúp người dân tránh bị lừa bởi các dự án “ảo”, mà còn là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tham gia hợp đồng. Hãy nhớ rằng: chỉ cần một sai sót nhỏ trong việc xác định loại tài sản hoặc điều kiện pháp lý, bạn có thể mất hàng tỷ đồng và rơi vào tranh chấp kéo dài. Vì vậy, trước khi ký kết, hãy tham khảo ý kiến của luật sư Phương – Luật Ánh Ngọc, người sẽ giúp bạn đi đúng luật, đầu tư an toàn và an tâm pháp lý.