I. Diễn biến vụ việc
Theo tường trình của các bên liên quan trong vụ việc này, diễn biến cụ thể có thể khái quát như sau:
Vì có nhu cầu đầu tư, vợ chồng ông Trần Hồng Sơn đã nghe theo lời tư vấn của Công ty Cổ phần Novareal (Novareal JSC) để mua bất động sản của chủ đầu tư Công ty Delta Valley Bình Thuận.
Ngày 05/11/2020, vợ chồng ông và Công ty Novareal đã ký kết văn bản thỏa thuận có nội dung mua biệt thự song lập diện tích đất 150m2, tổng diện tích sàn 175m2 thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (hay dự án NovaWorld Phan Thiết). Và đã thanh toán số tiền đợt đầu là 2 tỷ đồng.
Ngày 25/11/2020, gia đình ông Sơn ký kết hợp đồng tín dụng với Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) để vay 3,65 tỷ đồng trả cọc cho văn bản thỏa thuận. Hợp đồng tín dụng kéo dài 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm và tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận mua bán biệt thự. VPBank đã chuyển thẳng tiền cho Công ty Novareal vào tài khoản công ty này mở tại ngân hàng này.
Vợ chồng ông Sơn đã trả được 900 triệu đồng tiền lãi, chưa thanh toán tiền nợ gốc và dừng trả từ tháng 12/2022. Tính đến ngày 30/09/2025, VPBank cho biết số dư nợ của gia đình ông đã vượt 5,32 tỷ đồng.
Trước tình hình này, VPBank khởi kiện ra Tòa yêu cầu vợ chồng ông Sơn thanh toán khoản nợ hoặc sẽ xử lý tài sản bảo đảm và tiếp tục thanh toán khoản còn lại (nếu tiền xử lý không đủ).
Chiều ngày 30/09/2025, Tòa án nhân dân khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh xét xử vụ án với sự có mặt của nguyên đơn là VPBank, bị đơn là vợ chồng ông Sơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty Novareal.
II. Phân tích vụ việc
Để đưa ra kết luận cuối cùng, Tòa án đã xem xét 02 vấn đề: tính pháp lý của văn bản thỏa thuận và hợp đồng tín dụng.
(a); Văn bản thỏa thuận
Đây là văn bản được ký kết giữa vợ chồng ông Sơn và Công ty Novareal. Để xem xét hiệu lực hợp đồng của văn bản này, phải xét đến các yếu tố sau:
Chủ thể ký văn bản: Công ty Novareal là bên môi giới bất động sản và Công ty Delta Valley Bình Thuận là chủ đầu tư dự án.
Theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì Novareal có các quyền sau:
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Đồng thời, tại khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 có liệt kê các hành vi bị cấm bao gồm: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc hoặc giao dịch về quyền sử dụng đất trong dự án”. Và khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cũng nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư là “Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”.
Công ty Novareal với tư cách là đơn vị môi giới bất động sản sẽ không được thay mặt Công ty Delta Valley Bình Thuận ký hợp đồng đặt cọc với gia đình ông Sơn. Tuy nhiên, thực tế, công ty này đã ký văn bản thỏa thuận có chứa các điều khoản về tiền cọc, tiến độ, thời hạn, phương pháp nộp tiền và xử lý cọc với gia đình ông Sơn.
Điều này không đúng pháp luật về thẩm quyền ký kết hợp đồng, do vậy, văn bản thỏa thuận giữa 02 chủ thể sẽ bị coi là vô hiệu
Đối tượng của văn bản thỏa thuận: Văn bản thỏa thuận của ông Sơn và Novareal có đối tượng là biệt thự song lập diện tích đất 150m2, tổng diện tích sàn 175m2 thuộc Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, Thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận. Dự án này chưa hoàn thành nên được xem là bất động sản hình thành trong tương lai.
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch bao gồm:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Trong trường hợp này, khu biệt thự song lập có thể được xem là tòa nhà có mục đích hỗn hợp nên cần biên bản đã hoàn thành xong phần móng và giấy tờ về quyền sử dụng đất,...Tuy nhiên, Novareal không cung cấp được tài liệu đã xây xong phần móng.
Mặt khác, dựa theo xác minh tại địa phương thì chính quyền không có thông tin về dự án. Điều này đã vi phạm điều kiện về thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh.
Như vậy, đối tượng của văn bản thỏa thuận cũng không có đủ điều kiện để tham gia giao dịch trên thị trường.
Do vậy, văn bản thỏa thuận giữa ông Sơn và Vnreal có thể bị tuyên vô hiệu.
(b); Hợp đồng tín dụng
Theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN thì ngân hàng “không được cho vay để thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm”.
Đồng thời, VPBank cũng không thực hiện đánh giá tài sản bảo đảm thể hiện qua việc không chỉ được vị trí khu đất xây biệt thự.
Do vậy, hợp đồng tín dụng này cũng không có hiệu lực.
II. Kết quả của vụ việc
Sau quá trình xét xử, dựa trên các tình tiết thực tế và hồ sơ vụ việc, căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành, Tòa án nhân dân khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh kết luận:
- Bác yêu cầu khởi kiện của VPBank vì không có căn cứ chấp nhận.
- Tuyên Hợp đồng tín dụng và Văn bản thỏa thuận vô hiệu.
- Yêu cầu Công ty Novareal trả 3,65 tỷ cho VPBank và VPBank hoàn trả 900 triệu đồng cho vợ chồng ông Sơn.
Đồng thời, Tòa án cũng không tuyên bố về việc giải quyết hậu quả của Văn bản thỏa thuận vô hiệu (hoàn trả 02 tỷ ban đầu) vì vợ chồng ông Sơn không yêu cầu phản tố.
Tuy ngày 09/10/2025, Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh đã ra Quyết định kháng nghị phúc thẩm bản án sơ thẩm nhưng phân tích của bản án sơ thẩm số 1446/2025/DS-ST cũng đã để lại nhiều bài học trong giao dịch bất động sản nói cung.
Vụ việc trên là hồi chương cảnh báo cho cho không người mua bất động sản mà còn cả các ngân hàng, cần cẩn trọng hơn trong việc đánh giá và giao dịch bất động sản, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quý bạn đọc muốn nhận tư vấn về đất đai, hãy liên hệ ngay với Luật Ánh Ngọc.