Cơ sở pháp lý của giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng;
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà hoặc căn hộ;
- Văn bản thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận.
Nếu chủ đầu tư chưa đáp ứng các điều kiện này mà vẫn ký hợp đồng hoặc nhận tiền của khách hàng, giao dịch đó vi phạm pháp luật và có thể bị tòa án tuyên vô hiệu.
Bên cạnh đó, Điều 19 và Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, theo mẫu của Bộ Xây dựng, đảm bảo rõ ràng về thời hạn bàn giao, tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Những rủi ro phổ biến khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thực tế thời gian qua cho thấy nhiều người mua rơi vào cảnh “tiền mất, nhà không có” chỉ vì thiếu hiểu biết pháp lý hoặc quá tin vào lời quảng cáo của môi giới. Dưới đây là những rủi ro thường gặp nhất mà Luật sư Phương đã tổng hợp trong quá trình hành nghề:
Mua dự án chưa đủ điều kiện mở bán
Một số chủ đầu tư huy động vốn khi chưa hoàn thành phần móng hoặc chưa có thông báo đủ điều kiện bán. Người mua vì tin tưởng vào lời giới thiệu “dự án sắp bàn giao” nên vội đặt cọc. Hệ quả là khi dự án bị đình trệ hoặc chưa được cấp phép, tiền đã nộp gần như mất trắng.
Trường hợp này tương tự vụ VPBank – Novareal được báo chí phản ánh gần đây: ngân hàng đã giải ngân khoản vay cho khách hàng để mua biệt thự song lập “ảo” thuộc dự án chưa được phép bán. Cuối cùng, tòa án tuyên hợp đồng tín dụng vô hiệu vì vi phạm quy định về “nhu cầu vốn không được cho vay”.
Ký hợp đồng với công ty môi giới không được ủy quyền
Không ít trường hợp, người mua ký “văn bản thỏa thuận” hoặc “hợp đồng đặt cọc” với công ty môi giới – trong khi pháp luật quy định chỉ chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp mới được phép ký kết.
Khi phát sinh tranh chấp, các văn bản ký với bên môi giới thường bị tòa tuyên vô hiệu, khiến người mua không thể đòi lại tiền.
Hợp đồng soạn sẵn với điều khoản bất lợi
Một số chủ đầu tư cài cắm điều khoản “miễn trừ trách nhiệm”, không nêu rõ thời gian bàn giao hoặc xử lý vi phạm. Người mua ít khi đọc kỹ, đến khi bị chậm tiến độ hàng năm trời mới phát hiện mình không có quyền yêu cầu bồi thường.
Ngân hàng giải ngân sai mục đích
Nếu ngân hàng giải ngân khoản vay cho một giao dịch trái pháp luật (ví dụ dự án chưa đủ điều kiện bán), thì theo khoản 2 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, đây là “nhu cầu vốn không được cho vay”. Khi đó, hợp đồng tín dụng có thể bị vô hiệu, cả ngân hàng lẫn người vay đều chịu thiệt.
Không có luật sư tư vấn, không kiểm tra pháp lý
Đây là sai lầm lớn nhất. Người mua thường tin vào lời hứa “cam kết bằng văn bản”, mà không hề nhờ luật sư kiểm tra. Kết quả là họ ký vào những văn bản trái luật, không được bảo vệ khi tranh chấp phát sinh.
Luật sư Phương tư vấn 05 bước an toàn trước khi giao dịch
Theo Luật sư Phương, những rủi ro trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể phòng tránh nếu người mua thực hiện đầy đủ các bước kiểm tra, xác minh và tư vấn pháp lý trước khi ký kết. Dưới đây là 05 bước quan trọng mà người mua cần ghi nhớ để đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khoản đầu tư của mình.
Bước 1: Kiểm tra kỹ pháp lý của dự án trước khi ký
Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất, quyết định tính hợp pháp của toàn bộ giao dịch. Người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp các giấy tờ chứng minh dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, bao gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của khu đất xây dự án;
- Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế kỹ thuật đã được phê duyệt;
- Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng của tòa nhà hoặc căn hộ;
- Văn bản thông báo đủ điều kiện bán do Sở Xây dựng ban hành.
Nếu chủ đầu tư hoặc môi giới không thể cung cấp các giấy tờ này, người mua không nên ký hợp đồng, không đặt cọc và không chuyển tiền.
Theo Luật sư Phương, trong nhiều vụ tranh chấp mà bà từng tham gia, 90% người mua bị thiệt hại vì ký “văn bản thỏa thuận” khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Bà nhấn mạnh: “Pháp lý là nền móng của dự án. Nếu nền móng chưa vững, căn nhà bạn mua cũng không thể an toàn.”
Bước 2: Xác minh tư cách pháp lý của bên bán
Một sai lầm phổ biến khác là người mua ký hợp đồng với công ty môi giới, trong khi pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp thực hiện giao dịch.
Trước khi ký, bạn cần:
- Yêu cầu xem giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của bên bán;
- Kiểm tra giấy ủy quyền của chủ đầu tư, bảo đảm có công chứng và ghi rõ phạm vi ủy quyền;
- Đối chiếu thông tin người ký hợp đồng với thông tin trên giấy phép kinh doanh và văn bản ủy quyền;
- Thực hiện thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư, không chuyển tiền qua tài khoản cá nhân hoặc sàn môi giới.
“Đừng để sự hấp dẫn của ‘căn đẹp, giá tốt’ khiến bạn quên mất rằng: chỉ chủ đầu tư hợp pháp mới có quyền bán nhà. Một chữ ký sai có thể khiến bạn mất hàng tỷ đồng.” – Luật sư Phương chia sẻ.
Bước 3: Rà soát toàn bộ hợp đồng trước khi ký kết
Hợp đồng là trái tim của giao dịch, nhưng nhiều người mua lại ký mà không đọc kỹ điều khoản hoặc không hiểu nội dung pháp lý bên trong. Luật sư Phương khuyến nghị:
- Đọc kỹ các điều khoản về tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, phạt chậm tiến độ và trách nhiệm khi vi phạm;
- Không ký thêm phụ lục hoặc “văn bản thỏa thuận” song song với hợp đồng chính, nếu không có sự tư vấn của luật sư;
- Đảm bảo hợp đồng được lập theo mẫu của Bộ Xây dựng (theo Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014);
- Chú ý điều khoản về quyền chấm dứt hợp đồng, hoàn tiền, bảo lãnh ngân hàng.
Luật sư Phương cho biết, trong thực tế, có những hợp đồng cài điều khoản “miễn trách nhiệm” cho chủ đầu tư hoặc “cam kết miệng” bằng văn bản nội bộ, khiến người mua mất quyền đòi nhà hoặc hoàn tiền.
Bước 4: Theo dõi tiến độ thực tế và lưu trữ toàn bộ chứng từ
Ngay cả sau khi ký hợp đồng, người mua vẫn cần chủ động theo dõi dự án và lưu lại bằng chứng giao dịch. Điều này giúp bạn có cơ sở bảo vệ quyền lợi nếu dự án chậm tiến độ hoặc có dấu hiệu vi phạm. Hãy đảm bảo:
- Giữ lại phiếu thu, chứng từ chuyển khoản, hóa đơn, email trao đổi, biên bản làm việc;
- Theo dõi thực tế tại công trình, so sánh với tiến độ cam kết;
- Nếu phát hiện dự án chậm, thay đổi quy hoạch hoặc tạm ngừng thi công, hãy gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải trình;
- Trong trường hợp nghi ngờ vi phạm, nhờ luật sư lập vi bằng hoặc công chứng xác minh thực tế hiện trường.
“Chứng cứ là sức mạnh. Người có chứng cứ trong tay luôn có lợi thế trong mọi vụ tranh chấp.” – Luật sư Phương nhấn mạnh.
Bước 5: Tham khảo ý kiến luật sư Phương của Công ty Luật Ánh Ngọc
Đây là bước quan trọng và cần thiết nhất, đặc biệt đối với người mua nhà lần đầu hoặc dự án có yếu tố vay vốn ngân hàng. Luật sư Phương cùng đội ngũ chuyên viên pháp lý của Luật Ánh Ngọc đã tham gia giải quyết nhiều vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, từ giai đoạn thương lượng, hòa giải cho đến khởi kiện tại tòa. Dịch vụ tư vấn bao gồm:
- Thẩm định pháp lý dự án và hồ sơ chủ đầu tư;
- Rà soát, chỉnh sửa hợp đồng, phát hiện điều khoản rủi ro;
- Tư vấn chiến lược thương lượng hoặc khởi kiện khi phát sinh tranh chấp;
- Đại diện làm việc với ngân hàng và chủ đầu tư, bảo vệ quyền lợi người mua.
Xem thêm: Nhận diện những chiêu thức lừa đảo rủi ro mua đất bị lừa
Tóm lại, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều cơ hội, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu người mua thiếu hiểu biết pháp luật. Chỉ cần một hợp đồng sai mẫu, một dự án chưa đủ điều kiện hoặc một khoản thanh toán sai đối tượng, bạn có thể mất trắng hàng tỷ đồng và rơi vào vòng tranh chấp kéo dài. Hãy để Luật sư Phương (Luật Ánh Ngọc) đồng hành cùng bạn. Luật Ánh Ngọc cam kết tư vấn rõ ràng – hành động kịp thời – bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của khách hàng trong mọi giao dịch bất động sản.