1. Tổng quan về Luật Đất đai 2024
1.1. Những bất cập khi áp dụng Luật Đất đai 2013
05 bất cập của Luật Đất đai năm 2013 như sau:
- Bất cập trong quá trình giải phóng mặt bằng:
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư chưa thỏa đáng;
- Quá trình quy hoạch và thu hồi đất còn nhiều vướng mắc từ việc lấy thông tin thời gian quy hoạch, tỷ lệ quy hoạch và lấy ý kiến của người dân chưa được đầy đủ, rõ ràng.
- Bất cập trong quá tình giao đất, cho thuê đất;
- Bất cập về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, của cộng đồng dân tộc thiểu số;
- Bất cập về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất chưa được thống nhất;
- Quy định giữa Hiến pháp, các Luật có liên quan còn mâu thuẫn, chồng chéo.
1.2. Sự cần thiết khi ban hành Luật Đất đai 2024
Luật Đất đai 2024 được ban hành với mục tiêu chính là hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, cụ thể như sau:
- Nâng cao hiệu quản quản lý và sử dụng đất;
- Cải cách các quy định của pháp luật, chống tham nhũng trong quản lý đất đai;
- Bảo đảm công bằng xã hội;
- Tạo điều kiện và nâng cao quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức;
- Tăng cường trách nhiệm quản lý đất đai đối với các cơ quan có thẩm quyền;
- Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.
2. 15 điểm mới nổi bật của Luật Đất Đai 2024
18 điểm mới cần biết về Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, mang đến nhiều thay đổi đáng kể trong quản lý và sử dụng đất đai tại Việt Nam như sau:
1. Cải cách hệ thống giá đất và bồi thường
- Căn cứ vào Điều 159 Luật Đất đai 2024, quy định về bỏ khung giá đất thay vào đó là bảng giá đất theo giá thị trường. Kéo theo việc xây dựng bảng giá đất là khi thực hiện bồi thường sẽ được tăng cao về giá trị bồi thường sử dụng đất;
- Tuy nhiên, trong trường hợp này, nếu chuyển nhượng hoặc cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì việc nộp tiền sử dụng đất rất cao.
Do đó, cá nhân chưa làm Giấy chứng nhận nên đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với người sử dụng đất) hoặc đến Ủy ban nhân dân cấp xã (dành cho cá nhân, cộng đồng dân cư) để tiến hành làm thủ tục, tránh phát sinh thêm các chi phí khác.
2. Thay đổi không cấp đất cho hộ gia đình
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025. Quy định này đặt ra nhằm cá nhân hóa quyền sử dụng đất, làm giảm tính phức tạp trong quản lý đất đai.
3. Mở rộng quyền cho người Việt Nam còn quốc tịch nhưng định cư nước ngoài nhận chuyển nhượng đất đai như người Việt Nam trong nước
Theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, tạo cơ hội cho Việt kiều và khuyến khích nguồn vốn từ nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
4. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dù bị mất hoặc không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng đất đai
Theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 nhằm giải quyết vấn đề cho nhiều trường hợp sử dụng đất lâu dài nhưng thiếu giấy tờ.
5. Cải cách trong quản lý đất nông nghiệp
02 thay đổi trong quản lý đất nông nghiệp bao gồm:
- Cải cách trong quản lý đất nông nghiệp cho người không trực tiếp sản xuất trồng lúa được nhận chuyển nhượng đất trồng;
- Gia tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất Nông nghiệp từ 10 lần với quy định tại Điều 130 Luật Đất đai 2013 lên 15 lần tại khoản 8 Điều 45 và khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024;
6. Giải quyết tranh chấp bằng Tố tụng Trọng tài
Tổ chức được lựa chọn phương thức giải quyết bằng Tố tụng trọng tài nếu có phát sinh tranh chấp nhằm rút ngắn thời gian giải quyết của các bên theo khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024;
7. Thống nhất tên gọi Giấy chứng nhận
Thống nhất tên gọi của “sổ đỏ” và “sổ hồng” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thay cho quy định cũ;
8. Cải cách thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất
Quy định thuế thu nhập cá nhân vào việc mua bán đất sẽ dựa trên bảng giá đất mới theo Điều 247 Luật Đất đai 2024;
9. Cải thiện quy trình bồi thường và tái định cư
Quy trình bồi thường và tái định cư được cải thiện theo khoản 3 Điều 80 và khoản 6 Điều 91 Luật Đất đai 2024, yêu cầu phải hoàn thành việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện lập danh sách và thực hiện.
10. Thay đổi phương pháp định giá đất
Phương pháp định giá đất được thay đổi theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2025 so với quy định cũ, bao gồm:
- Phương pháp so sánh;
- Phương pháp thu nhập;
- Phương pháp thặng dư;
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất;
- Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác ngoài 04 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
11. Điều chỉnh giá đất khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Theo Điều 249 Luật Đất đai 2014 sửa đổi khoản 3 Điều 6 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 thì giá đất để tính thuế trong sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ được áp dụng theo quy định mới, cụ thể: Giá của 01 m2 đất là giá đất theo bảng giá đất tương ứng với mục đích sử dụng và được ổn định theo chu kỳ 05 năm.
12. Sửa đổi cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản
Căn cứ Điều 247 Luật Đất đai 2024 quy định về Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất thay cho giá chuyển nhượng từng lần quy định tại khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi năm 2014.
13. Sửa đổi quy định về phân loại đất
Luật mới điều chỉnh cách phân loại đất để phù hợp với tình hình thực tế.
14. Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của công dân với đất đai
Quy định từ Điều 23 đến Điều 25 Luật Đất đai 2024 nhằm làm rõ hơn quyền và nghĩa vụ của công dân liên quan đến đất đai
15. Bổ sung Chương VIII về phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất
Luật mới bổ sung: Quy định chi tiết về việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất từ Điều 112 đến Điều 115 Luật Đất đai 2024.
Ngoài 15 điểm chính trên, Luật Đất đai 2024 còn có các điểm mới khác như:
- Công bố tất cả các loại quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quy định nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất;
- Sửa đổi 08 Luật có liên quan.
Lưu ý: Người dân và doanh nghiệp cần cập nhật thông tin để đảm bảo tuân thủ đúng quy định mới, tránh bất cập phát sinh về sau.
3. Những ảnh hưởng của việc sửa đổi Luật Đất đai 2024
03 ảnh hưởng chính khi sửa đổi Luật Đất đai 2024:
- Tác động đến người dân:
- Được bảo vệ quyền lợi một cách tốt nhất;
- Đơn giản hóa các thủ tục hành chính;
- Được bồi thường ở mức cao hơn khi bị thu hồi đất.
- Tác động đến doanh nghiệp:
- Có thể thay đổi quy trình đầu tư và chi phí phát sinh;
- Môi trường đầu tư diễn ra minh bạch và công bằng bởi những quy định pháp luật cụ thể được áp dụng trong trường hợp thực tế;
- Mở rộng phạm vi đầu tư.
- Tác động đến thị trường bất động sản:
- Ảnh hưởng đến giá và giao dịch thực tế;
- Yếu tố cung - cầu bị tác động;
- Thúc đẩy xu hướng đầu tư phát triển bền vững trong nước và có yếu tố nước ngoài.
4. Câu hỏi thường gặp về Luật Đất đai 2024
4.1. Thời gian cấp sổ đỏ lần đầu là bao lâu theo Luật Đất đai năm 2024?
Người dân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu được giải quyết trong thời gian không quá 20 ngày làm việc và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
4.2. Theo luật Đất đai năm 2024 thì nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khi nào?
Căn cứ khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho người đang sử dụng đất ổn định đối với thửa đất xác định theo quy định của pháp luật.
4.3. Có bao nhiêu nguyên tắc sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024?
04 nguyên tắc sử dụng đất theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 như sau:
- Đúng mục đích sử dụng đất;
- Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất;
- Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất;
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Trong đó, tại Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc sử dụng đất phải “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất” thì theo Luật Đất đai 2024 lại bãi bỏ thuật ngữ “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” và thêm quy định bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất liền kề và xung quanh.
Sau khi tìm hiểu về Luật Đất đai 2024 có gì mới? Có thể thấy rằng việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 đã mang đến những thay đổi đáng kể, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân, của doanh nghiệp. Việc nắm vững các quy định mới này sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình một cách tốt nhất. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến Luật Đất đai, đừng ngần ngại mà hãy liên hệ với chúng tôi - Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ chi tiết nhé.