1. Diễn biến vụ việc
Trước khi đi sâu phân tích vụ việc để rút ra được kinh nghiệm thực tiễn, quý bạn đọc cần nắm rõ diễn biến cụ thể của vụ việc này. Theo đó, Luật Ánh Ngọc đưa ra tóm tắt vụ án dân sự về “Yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc” giữa ông X và Công ty S như sau:
Đầu năm 2022, ông X được nhân viên môi giới của Công ty S giới thiệu về Dự án khu phức hợp Nghỉ dưỡng BK tại Kiên Giang và hứa hạn dự án sẽ hoàn thiện và bàn giao cho ông căn hộ V203 trong vòng 06 tháng tới. Do vậy, ông X ký hợp đồng với mục đích mua căn hộ này và thanh toán tiền đặt cọc.
Vào 22/02/2022, khi ông X đến Công ty S ký giấy tờ thì chỉ được ký Văn bản chuyển nhượng Văn bản thỏa thuận với bên chuyển nhượng là bà H (ông X chưa từng biết đến sự tồn tại của bà). Đồng thời, trong ngày 22, ông X được yêu cầu chuyển số tiền 4.174.255.215 đồng (Bằng chữ: Bốn tỉ một trăm bảy mươi tư triệu, hai trăm năm mươi năm nghìn, hai trăm mười năm đồng) để đặt cọc mua căn hộ V203.
Đến ngày 10/03/2022, ông X được Công ty S và Ngân hàng M hướng dẫn ký Văn bản nhận nợ để giải ngân số tiền là 32.719.576.502 đồng (Bằng chữ: Ba mươi hai tỷ, bảy trăm mười chín triệu, năm trăm bảy mươi sáu nghìn, năm trăm linh hai đồng).
Nhận thấy rủi ro pháp lý từ các văn bản ký kết và dự án, ông X đã khởi kiện đến Tòa án nhân dân khu vực yêu cầu tuyên Văn bản thỏa thuận vô hiệu và yêu cầu công ty S trả lại số tiền cọc kèm theo tiền lãi cho đến khi hoàn trả hết cọc.
2. Phân tích vụ việc
Sau khi tóm tắt vụ việc trên, Luật Ánh Ngọc đã tìm hiểu hồ sơ và phân tích vụ việc dựa trên các quy định pháp luật như sau:
2.1. Đối với yêu cầu tuyên Văn bản thỏa thuận vô hiệu
(a); Chủ thể ký văn bản thỏa thuận số V203/STV/TTĐ không có thẩm quyền.
- Theo khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 có liệt kê các hành vi bị cấm bao gồm: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc hoặc giao dịch về quyền sử dụng đất trong dự án”.
- Đồng thời, khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản nam 2014 cũng nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư là “Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản”.
Xét trong trường hợp này, văn bản thỏa thuận số được ký bởi Công ty S và Bà H có nội dung về tiền đặt cọc (tại Điều 3 văn bản này) ghi rõ về thời hạn, tiến độ và xử lý tiền đặt cọc. Cũng tại trang 2 Văn bản này có thể thấy rõ, Công ty S là đơn vị thực hiện tư vấn, môi giới bất động sản còn Chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH M.
Do vậy, việc Công ty S thay mặt Chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng, là bà H , có thể xem là hành vi ký không đúng thẩm quyền và dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu.
(b); Đối tượng của Văn bản thỏa thuận không đủ điều kiện để tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản.
Về loại đối tượng: Văn bản thỏa thuận có đối tượng là căn V203 nằm trong Dự án Khu phức hợp nghỉ dưỡng BK là nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này thể hiện qua các khía cạnh sau:
- Theo khoản 4 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là “nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.
Tại thời điểm ông X ký hợp đồng mua (ngày 22/02/2022) thì căn V203 vẫn đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy, đối tượng của Văn bản thỏa thuận là nhà ở hình thành trong tương lai.
Về điều kiện tham gia giao dịch: Căn V203 cũng không đáp ứng đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh.
Theo đó, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào giao dịch bao gồm:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Cùng với đó, quy định về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho Dự án khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng sinh thái được chỉ rõ tại khoản 2 Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 như sau:
““2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này”.
Tuy nhiên, theo nội dung phúc đáp cho công văn hỏi về tính pháp lý của căn V203 thì Sở Xây dựng này cho biết “Chủ đầu tư của Dự án khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng sinh thái không gửi bất cứ hồ sơ nào của Dự án cho Sở xây dựng tỉnh”.
Từ những phân tích trên đây có thể thấy, tại thời điểm ký kết văn bản thỏa thuận giữa Công ty S và bà H và thời điểm ông X ký Văn bản thỏa thuận chuyển nhượng nêu trên thì căn V203 trong Dự án chưa đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh bất động sản theo luật định.
(c); Nội dung của Văn bản thỏa thuận trái với quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014
Điều 123 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật như sau:
“Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”.
Đồng thời, khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 ghi nhận một trong các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản là “1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này”.
Như vậy, việc Công ty S ký Văn bản thỏa thuận có nội dung mua bán căn V203 (tại Phụ lục Văn bản) khi chưa đủ điều kiện đưa vào giao dịch là hành vi vi phạm điều cấm của luật. Hậu quả của hành vi là Văn bản thỏa thuận có thể bị vô hiệu.
(d); Công ty S có dấu hiệu lừa dối khách hàng
Điều 127 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về hành vi lừa dối trong giao dịch dân sự như sau: “Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”.
Trong trường hợp này, công ty S có những hành vi khiến ông X nhầm lẫn mình là chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế Công ty S chỉ là đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản được Chủ đầu tư chỉ định và không đưa ra được tài liệu chứng minh về việc chủ đầu tư ủy quyền cho S đứng ra quảng cáo và nhận tiền mua căn V203.
>>>> Xem thêm: Tổng hợp các bản án liên quan đến tranh chấp bất động sản vô hiệu do lừa dối
2.2. Đối với yêu cầu Công ty S hoàn trả số tiền ông X đã cọc mua căn V203
Bản chất khoản tiền 4.174.225.215 đồng mà ông X chuyển cho Công ty S là khoản tiền đặt cọc để mua căn V203 theo Văn bản chuyển nhượng. Tuy nhiên, như phân tích ở trên thì Văn bản chuyển nhượng này có thể bị tuyên vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã lấy.
>>>> Xem thêm: Giải đáp tranh chấp hợp đồng đặt cọc đất đai
2.3. Đối với yêu cầu Công ty S trả thêm tiền lãi từ khoản tiền cọc gốc
Căn cứ Điều 357 và Điều 468 Bộ Luật Dân sự năm 2015, ông X còn có thể yêu cầu công ty S trả thêm tiền lãi tương ứng 10%/năm trên khoản tiền cọc gốc cho đến khi công ty S hoàn trả đầy đủ số tiền.
Trên đây là phân tích cơ bản của Luật Ánh Ngọc trước vụ việc “yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc” liên quan tới giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Quý bạn đọc có thể tham khảo để áp dụng vào trường hợp của mình.
3. Dự kiến kết quả
Hiện nay phiên tòa vẫn chưa đi đến kết luận cuối cùng để ghi nhận kết quả khởi kiện. Tuy nhiên, dựa vào những phân tích trên và các quyết định tương tự về giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, Luật Ánh Ngọc dự kiến kết quả của phiên tòa sẽ diễn ra theo chiều hướng chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn (ông X) về các việc:
- Tuyên văn bản thỏa thuận vô hiệu.
- Yêu cầu bị đơn hoàn trả tiền cọc đã nhận của nguyên đơn và trả thêm một khoản tiền lãi phát sinh từ khoản cọc này.
Trên đây chỉ là dự đoán sơ bộ kết quả của phiên tòa, Quyết định cuối cùng của Tòa án sẽ được Luật Ánh Ngọc cập nhật ngay sau khi có thông tin.
4. Kinh nghiệm trong khi mua bất động sản hình thành trong tương lai
Mua bán bất động sản hình thành trong tương lai là giao dịch hấp dẫn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, không chỉ với khách hàng mà còn với công ty môi giới. Do vậy, khi thực hiện giao dịch này, quý bạn đọc có thể tham khảo một số kinh nghiệm dưới đây:
- Kiểm tra kỹ về tính pháp lý của bất động sản hình thành trong tương lai: để giao dịch có hiệu lực thì đối tượng của giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023.
- Xem xét thẩm quyền ký hợp đồng: Chủ đầu tư dự án là người có thẩm quyền ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua và không được ủy quyền cho chủ thể khác (điểm d Khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023).
- Lưu ý các điều khoản về tiến độ bàn giao dự án: Nhiều chủ thể khi mua bất động sản hình thành trong tương lai không để ý tới thời gian bàn giao bất động sản có thể gặp rủi ro khi dự án bị chậm tiến độ hoặc ngừng xây dựng do vướng mắc pháp lý.
Khi tham gia vào giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, quý bạn đọc có thể tham khảo những kinh nghiệm trên để đảm bảo việc mua bán diễn ra thành công.
Bài viết trên đây của Luật Ánh Ngọc đã đưa ra một ví dụ cụ thể về tranh chấp giữa khách hàng và công ty môi giới về bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là lời cảnh tỉnh đến những khách hàng có ý định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai cần tìm hiểu các quy định hiện hành để hạn chế rủi ro có thể gặp phải.