1. Hàng xóm lấn đất trong trường hợp nào?
Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, “hàng xóm lấn đất” là hành vi của người sử dụng đất đối với diện tích đất liền kề của mình thuộc các trường hợp sau đây:
- Tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép;
- Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân, tổ chức khác mà không được cho phép.
2. Khi hàng xóm lấn đất của mình thì có nên khởi kiện không?
Trước tiên đó có thể xác định hàng xóm có lấn đất của gia đình không cũng như có căn cứ để giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh, gia đình nên xác định lại các mốc giới địa chính từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản đồ trích đo địa chính đất. Trong trường hợp hàng xóm lấn đất nhưng diện tích đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cũng không được xem là vi phạm pháp luật.
Vì vậy, trong trường hợp có căn cứ cho rằng hàng xóm lấn đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình thì gia đình hoàn toàn có thể đi khởi kiện về hành vi vi phạm của hàng xóm.
Thủ tục khởi kiện hàng xóm lấn đất được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Căn cứ theo Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự, người bị hàng xóm lấn đất cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, bao gồm:
- Đơn khởi kiện đòi lại đất bị lấn chiếm
- Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của Ủy ban xã và có chữ ký của các bên tranh chấp
- Giấy tờ về nhân thân của người khởi kiện như căn cước công dân hoặc hộ chiếu,..
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương
- Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, bản đồ địa chính hành giới xác định ranh giới diện tích đất tranh chấp,…
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Gia đình nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp. Người bị lấn đất có thể nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc nộp qua đường bưu điện.
Bước 3: Tiếp nhận, xử lý và thụ lý đơn
Căn cứ theo Điều 191 Bộ luật tố tụng dân sự, sau khi nhận được đơn, Thẩm phán tiến hành xem xét đơn. Trong trường hợp hồ sơ khởi kiện còn thiếu thì yêu cầu người khởi kiện bổ sung, trường hợp hồ sơ đầy đủ và thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án.
Người khởi kiện sẽ nhận được thông báo thụ lý của Tòa án, đồng thời nộp tiền tạm ứng án phí và phải nộp bien lai thu tiền tạm ứng án phí trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án. Sau khi nộp biên lai thì đơn khởi kiện của người bị lấn đất sẽ được thụ lý.
Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử
Sau thời hạn chuẩn bị xét xử là 04 tháng đối với tranh chấp đất đai, trường hợp vụ việc có tính cất phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 06 tháng, Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm:
- Sau khi có bản án nếu không đồng ý với nội dung của bản án thì các bên có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án
- Trường hợp không đồng ý với nội dung bản án phúc thẩm, các bên có quyền đề nghị xem xét bản án theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.
Như vậy, có thể thấy, việc giải quyết tranh chấp khi hàng xóm lấn đất bằng hình thức khởi kiện là con đường hiệu quả để giải quyết tranh chấp khi mag quyền lực nhà nước thông qua cơ quan tài phán và phán quyết mang tính bắt buộc cưỡng chế thi hành. Tuy nhiên, bản chất của tranh chấp đất đai là giải quyết dân sự: nếu hai bên không đạt được sự thống nhất trong việc giải quyết tranh chấp sẽ khiến việc khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến cuộc sống của cả hai bên tranh chấp.
Xem thêm bài viết: Hàng xóm lấn đất có lấy lại được không?
3. Có hình thức giải quyết nào khác ngoài khởi kiện khi hàng xóm lấn đất?
Bên cạnh việc giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án, hai bên có thể giải quyết bằng các hình thức giải quyết khi hàng xóm lấn đất khác, bao gồm: tự thương lượng, hòa giải cơ sở, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Căn cứ theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở. Trường hợp các bên không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải.
Như vậy, phương án giải quyết bằng Tòa án nên là phương án cuối cùng thực hiện sau khi các hình thức giải quyết trên không thể tiến hành được.
Mặc dù việc giải quyết hành vi lấn chiếm đất đai bằng con đường tự thương lượng, hòa giải không mang tính cưỡng chế thi hành và không mang quyền lực nhà nước như khi giải quyết tại Tòa án, nhưng có những ưu điểm sau:
- Dù việc hòa giải có sự tham gia của bên thứ ba (Hòa giải viên, Hội đồng hòa giải..) nhưng cả tự thương lượng và hòa giải đều hướng đến sự thống nhất ý chí của cả hai bên tranh chấp, đảm bảo quyền tự do định đoạt của các bên mà không có sự can thiệp, ép buộc từ bên ngoài;
- Thời gian giải quyết nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, hạn chế khiếu kiện, từ đó giữ gìn tình làng, nghĩa xóm, tình đoàn kết tương thân, tương ái trong cộng đồng, tạo sự hòa thuận, gắn kết giữa những người hàng xóm với nhau.
Ngoài ra, người bị lấn đất có thể tố cáo hành vi lấn đất của hàng xóm. Khi đó, hàng xóm lấn đất có thể bị xử phạt hành chính với mức tiền phạt thấp nhất là 2.000.000 đồng và cao nhất có thể lên tới 500.000.000 đồng hoặc bị xử lý hình sự.
Xem thêm bài viết: Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm thì xử lý sao?
4. Một số câu hỏi liên quan đến việc khởi kiện hàng xóm lấn đất
4.1. Trường hợp không có sổ đỏ thì khi hàng xóm lấn đất có được khởi kiện không?
Căn cứ theo Điều 203 Luật Đất đai, trong trường hợp tranh chấp khi hàng xóm lấn đất mà không có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) thì được khởi kiện tại Tòa án dân dân cấp huyện nơi có đất.
Một điều cần lưu ý đối với trường hợp này là bên cạnh việc khởi kiện, bên bị lấn đất chỉ có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất theo hình thức khiếu nại.
4.2. Có lưu ý gì khi khởi kiện hàng xóm lấn đất của mình không?
- Việc khởi kiện tại Tòa án chỉ nên là phương án cuối cùng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai khi hàng xóm lấn đất
- Trước khi khởi kiện, hai bên cần tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Đây là thủ tục bắt buộc và là điều kiện để được khởi kiện tại Tòa án
- Trong trường hợp hàng xóm lấn đất đã xây nhà trên diện tích đất lấn chiếm thì khi khởi kiện, người bị lấn đât cần yêu cầu cả việc buộc tháo dỡ công trình trên đất bên cạnh yêu cầu đòi lại đất bị lấn chiếm. Khi đó, người bị lấn đất không được tự ý tháo dỡ công trình, nhà ở của hàng xóm lấn đất. Hành vi đó được xem là hủy hoại tài sản và có thể bị xử phạt.
Như vậy, khi hàng xóm lấn đất thì người bị lấn đất hoàn toàn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp để được bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.