Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng không?

1. Quy định pháp luật về nhà ở đã thế chấp ngân hàng

Nhà đang thế chấp là tài sản nhà đất mà cá nhân, tổ chức, hoặc doanh nghiệp đang sở hữu hợp pháp (như là nhà ở đã hoàn thành hoặc dự kiến hình thành trong tương lai). Tài sản này được sử dụng làm đảm bảo cho một khoản vay từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng tại Việt Nam.

Quy trình này kéo dài cho đến khi bên vay (bên thế chấp) không thể thanh toán kỳ hạn nợ gốc và lãi. Trong trường hợp này, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng giữ tài sản thế chấp có quyền tiến hành bán đấu giá tài sản để thu hồi số tiền vay và lãi phát sinh, thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng tín dụng đã được kí kết.

1.1. Về điều kiện thế chấp

Theo quy định của Điều 144 Luật Nhà Ở năm 2014, các điều kiện thế chấp nhà ở được xác định như sau:

• Trong trường hợp bên thế chấp là một tổ chức, bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam;
• Nếu bên thế chấp là cá nhân, bên nhận thế chấp có thể là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam, hoặc một cá nhân khác.
• Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung:

Theo Điều 145 Luật Nhà Ở năm 2014, đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung:

• Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở (trừ trường hợp sở hữu chung theo từng phần);
• Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện.

Theo Điều 146 Luật Nhà Ở năm 2014, về quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê:

• Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước về việc thế chấp bằng văn bản;
• Bên thuê sẽ tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở;
• Nhà ở đang thuê sẽ được xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ những trường hợp cụ thể như sau:
• • Bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
  • Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;
  • Có các hành vi đặc biệt như đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
  • Thực hiện chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
  • Gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của cộng đồng xung quanh sau khi đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà không có dấu hiệu khắc phục.

1.2. Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở

Bên thế chấp: Theo Luật Nhà Ở, chủ thể thế chấp nhà ở phải là đối tượng được phép sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam. Các đối tượng bao gồm:

• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
• Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Điều 159, bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam. b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Những đối tượng này có quyền sở hữu nhà ở và có thể tham gia mua bán sở hữu nhà ở cũng như thực hiện thế chấp nhà ở.

Bên nhận thế chấp: Theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Luật Các tổ chức tín dụng, bên nhận thế chấp nhà ở là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam. Cụ thể: Các tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.

Những tổ chức này có quyền và khả năng thực hiện việc nhận thế chấp nhà ở từ các đối tượng sở hữu nhà ở và cung cấp vốn cho họ thông qua giao dịch thế chấp.

1.3. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở nói chung

• Nghĩa vụ của bên thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp:
  • Trong trường hợp thỏa thuận, bên thế chấp phải giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, trừ khi có quy định khác theo luật.
• Bảo quản và giữ gìn tài sản thế chấp:
  • Phải bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp để đảm bảo không hư hỏng, mất mát, và bảo tồn giá trị của tài sản.
• Áp dụng biện pháp khắc phục:
  • Cần áp dụng các biện pháp khắc phục, bao gồm việc ngừng khai thác công dụng tài sản nếu cần thiết để tránh mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

• Quyền của bên thế chấp:

• Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (theo thỏa thuận):
  • Có quyền giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận.
• Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ:
  • Có quyền đòi hỏi bên nhận thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định.

• Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

• Cung cấp thông tin:
  • Bên nhận thế chấp phải cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý và thực tế của tài sản thế chấp khi xác lập thế chấp.

• Quyền của bên nhận thế chấp:

• Yêu cầu thực hiện nghĩa vụ:
  • Có quyền đòi hỏi bên thế chấp thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo quy định.
• Thông báo và xử lý tài sản:
  • Khi có các vấn đề như hư hỏng, giảm giá trị, bên nhận thế chấp có quyền được thông báo và thỏa thuận về cách xử lý, bao gồm việc lựa chọn tài sản khác để thế chấp.
• Giao tài sản để xử lý theo quy định:
  • Bên nhận thế chấp có quyền được bên thế chấp giao tài sản thế chấp để xử lý theo các trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.

2. Có nên mua nhà đang thế chấp ngân hàng không?

Khi xem xét quyết định "mua nhà đang thế chấp ngân hàng", có những lợi ích và rủi ro cần được xem xét cẩn thận.

• Lợi ích:

• Giá thấp hơn: Thường mua nhà đang thế chấp tại ngân hàng có thể giúp bạn có được mức giá thấp hơn so với giá trên thị trường;
• Kiểm tra pháp lý: Ngôi nhà và đất đã được ngân hàng kiểm tra kỹ lưỡng trước khi đặt làm tài sản thế chấp, giúp đảm bảo rằng không có vấn đề pháp lý hay quy hoạch;
• Tiết kiệm chi phí: Mua nhà đang thế chấp cũng có thể giúp bạn tiết kiệm một số chi phí so với mua nhà từ chủ nhân trực tiếp.

• Rủi ro:

• Thông tin không chính xác: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các thông tin khác liên quan có thể không chính xác hoặc không đầy đủ;
• Tranh chấp đồng sở hữu: Có thể xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu, gây khó khăn trong quá trình mua bán;
• Thủ tục sang tên khó khăn: Thủ tục sang tên có thể mất nhiều thời gian hơn do cần sự đồng ý từ ngân hàng đang giữ thế chấp.

Trước khi quyết định, quan trọng để bạn thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng, thậm chí tìm sự tư vấn từ chuyên gia bất động sản và pháp lý để đảm bảo quyết định của bạn là thông tin và an toàn.

3. Cách mua nhà đang thế chấp ngân hàng an toàn

Mua nhà là việc trọng đại của cuộc đời con người, đặc biệt căn nhà cũng là một tài sản có giá trị lớn. Chính vì vậy, mọi giao dịch mua bán nhà đất đều tiềm ẩn những rủi ro và người mua dễ rơi và tình huống bị lừa đảo nếu không thực sự cẩn trọng. Để thực hiện giao dịch mua nhà thế chấp ngân hàng một cách an toàn, tránh những rủi ro không đáng có, bạn có thể áp dụng các cách sau:

Cách 1: Theo thoả thuận 3 bên (người mua, người bán, ngân hàng)

• Lập văn bản thoả thuận:
  • Ba bên lập một văn bản thoả thuận liên quan đến đặt cọc, trả nợ, thủ tục giải chấp, và công chứng hợp đồng mua bán;
  • Bên mua đặt cọc tương ứng với tổng số tiền cần trả cho ngân hàng.
• Giai đoạn thanh toán và giải chấp:
  • Ngân hàng giải chấp nhà đất sau khi nhận đủ tiền từ bên mua;
  • Bên mua thực hiện giải chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy uỷ quyền của bên bán).
• Kí hợp đồng mua bán:
  • Bên mua và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng;
  • Thanh toán số tiền còn lại theo thoả thuận.
• Sang tên tài sản:
  • Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai.

Cách 2: Sử dụng tài sản khác để thay thế

• Đưa tài sản khác vào đảm bảo:
  • Người bán đưa một tài sản khác làm đảm bảo cho khoản vay, rút sổ đỏ của căn nhà đang rao bán ra và thực hiện giao dịch mua bán.
• Thực hiện giao dịch như bình thường
  • Ngân hàng trả lại sổ đỏ sau khi giải chấp;
  • Người bán thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Lập hợp đồng chuyển nhượng:
  • Bên bán và bên mua ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng.
• Sang tên tài sản:
  • Bên mua thực hiện thủ tục sang tên tại phòng đăng ký đất đai sau khi đã hoàn tất thủ tục với ngân hàng.

Lưu ý: Trong cả hai cách, việc tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý và bất động sản là quan trọng để đảm bảo giao dịch diễn ra một cách an toàn và hợp pháp.

4. Xử lý như thế nào khi rơi vào bẫy mua nhà đang thế chấp?

Bẫy mua nhà thế chấp ngân hàng là một rủi ro mà nhiều người có thể gặp phải khi tham gia giao dịch bất động sản. Bạn cần phải cẩn thận để tránh rủi ro mua nhà. Tuy nhiên, nếu chẳng may bị rơi vào bẫy mua nhà đang thế chấp, bạn có thể thực hiện các bước sau:

• Ngăn chặn giao dịch:
  • Viết đơn xin ngăn chặn mọi hoạt động liên quan đến tài sản đó và gửi đến các cơ quan như Sở Tư pháp tỉnh/thành phố, văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai, và UBND phường;
  • Thông báo về tình trạng tranh chấp liên quan đến giao dịch mua bán nhà/đất sớm để tránh tình huống phức tạp hơn.
• Đàm phán hoặc đe dọa bằng pháp luật
  • Thông báo cho người gian lận về việc bạn đã phát hiện hành vi lừa dối và sẽ hành động pháp lý nếu cần thiết;
  • Cố gắng đàm phán để đạt được thoả thuận và giải quyết vấn đề một cách trơn tru.
• Khởi kiện và tố cáo:
  • Nếu đàm phán không thành công hoặc đối tượng lừa đảo biến mất, xem xét việc khởi kiện và tố cáo hành vi này trước các cơ quan chức năng;
  • Yêu cầu hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng ủy quyền, hợp đồng mua bán liên quan;
  • Nếu có dấu hiệu của "lừa đảo chiếm đoạt tài sản," theo quy định của Bộ luật Hình sự, làm đơn tố cáo để cơ quan chức năng tiến hành điều tra và khởi tố vụ án;

Tuy nhiên, để tránh rơi vào bẫy mua nhà thế chấp, việc kiểm tra rõ nguồn gốc thông tin, kiểm tra pháp lý của tài sản và hợp đồng mua bán là quan trọng. Luôn nên tham khảo ý kiến của chuyên gia pháp lý trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào liên quan đến giao dịch bất động sản.