Hướng dẫn cách xử lý khi hàng xóm lấn đất

1. Các trường hợp hàng xóm lấn đất

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, lấn đất có thể hiểu là hành vi của người sử dụng đất đã chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng cuả mình mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Như vậy, việc “hàng xóm lấn đất” có thể hiểu là trường hợp hàng xóm đã tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất có vị trí liền kề mà không được cá nhân, tổ chức đó cho phép hoặc tự ý chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng của mình.

Căn cứ theo Điều 174, Điều 175 Bộ luật dân sự, Điều 170 Luật Đất đai người sử dụng đất có nghĩa vụ phải tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản, ranh giới được xác định theo thỏa thuận của chủ sở hữu hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền, được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng và ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền về và xung quanh.

Do đó, việc hàng xóm lấn đất đã vi phạm nghĩa vụ tôn trọng ranh giới, trong phạm vi ranh giới, người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác theo quy định trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định.

2. Một số cách xử lý khi hàng xóm lấn đất

Bởi vì hành vi lấn đất là hành vi vi phạm pháp luật, do đó, trong trường hợp có căn cứ cho rằng hành vi lấn đất là trái pháp luật, người bị lấn chiếm có thể đòi lại đất bị lấn chiếm của mình. Dưới đây là một số cách xử lý khi hàng xóm lấn đất thuộc quyền sở hữu của mình:

2.1. Tự thương lượng, hòa giải

Bản chất việc hàng xóm lấn đất là hành vi tranh chấp liên quan đến đất đai về xác định lại ranh giới, mốc giới đất đai.  Căn cứ theo Khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp khi hàng xóm lấn đất thông qua hòa giải cơ sở.

Như vậy, cách xử lý khi hàng xóm lấn đất trước tiên mà là tự thương lượng hòa giải. Tự thương lượng, hòa giải là hình thức giải quyết tranh chấp mà bên bị hàng xóm lấn đất và bên lấn đất cùng nhau bàn bạc và đi đến thỏa thuận mà không cần sự tác động hay giúp đỡ của bên thứ ba.

Trường hợp các bên không thể tự hòa giải, thương lượng được với nhau thì các bên có thể giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải ở cơ sở.

Căn cứ theo Điều 2 Luật Hòa giải cơ sở, hòa giải ở cơ sở là việc hòa giải viên hướng dẫn, giúp đỡ bên bị lấn đất và hàng xóm lấn đất đạt được sự thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp trong phạm vi thôn, làng, ấp, bản, buôn, tổ dân phố, khu phố, cộng đồng dân cư khác:

• Hoạt động hòa giải ở cơ sở không mang tính bắt buộc, các bên tranh chấp có quyền đồng ý hòa giải hoặc từ chối hòa giải;
• Các bên có quyền lựa chọn, đề xuất hòa giải viên để đứng ra trung gian giải quyết tranh chấp của mình. Người hòa giải là công dân Việt Nam thường trú tại cơ sở, tự nguyện tham gia hoạt động hòa giải, có phẩm chất đạo đức tốt, có uy tín trong cộng đồng dân cư, có khả năng thuyết phục, vận động nhân dân và có hiểu biết pháp luật.
• Khi các bên có yêu cầu hòa giải, hoặc hòa giải viên chứng kiến, biết vụ việc tranh chấp hàng xóm lấn đất thì tiến hành hòa giải tranh chấp khi hàng xóm lấn đất tại cơ sở như sau:
  • Hòa giải được tiến hành trực tiếp, bằng lời nói với sự có mặt của các bên tranh chấp tại nơi xảy ra hành vi hàng xóm lấn đất hoặc nơi do các bên hoặc hòa giải viên lựa chọn;
  • Hòa giải được tiến hành công khai hoặc không công khai theo ý kiến thống nhất của các bên;
  • Trong quá trình hòa giải, nếu thấy cần thiết có thể mời người có uy tín có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội ở nơi sinh sống, già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ việc tranh chấp hoặc tổ chức, cơ quan, người có uy tín khác tham gia hòa giải;
  • Tùy thuộc vào tính chất hành vi lấn đất, trên cơ sở quy định của pháp luật, đạo đức xã hội, phong tục tập quán, hòa giải viên áp dụng các biện pháp thích hợp giúp các bên hiểu rõ quyền và lợi ích, trách nhiệm của mỗi bên để các bên thỏa thuận việc giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp và tự nguyện thực hiện thỏa thuận:
    • Trường hợp hàng xóm lấn đất và người bị lấn đất không thống nhất được cách giải quyết, hòa giải viên hướng dẫn các bên đề nghị giải quyết hòa giải ở cấp Ủy ban nhân dân cấp xã;
    • Trường hợp sau hòa giải, cả hai thỏa thuận được việc giải quyết hành vi lấn đất của nhau, hòa giải viên tiến hành ghi nhận sự thỏa thuận bằng văn bản hòa giải thành. Các bên có trách nhiệm thực hiện thỏa thuận hòa giải thành. Hòa giải viên có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc thực hiện thỏa thuận hòa giải thành và kịp thời thông báo cho tổ trưởng tổ hòa giải để báo cáo Trưởng ban công tác Mặt trận những vấn đề phát sinh trong quá trình theo dõi, đôn đốc thực hiện.

Như vậy, có thể thấy, việc giải quyết khi hàng xóm lấn đất thông qua con đường tự thỏa thuận, thương lượng hoặc hòa giải tại cơ sở có những ưu điểm sau:

• Đảm bảo quyền tự do định đoạt của các bên trong việc giải quyết tranh chấp. Mọi quyết định về giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp bằng hòa giải phải thể hiện ý chí tự nguyện của chính người được hòa giải mà không có sự can thiệp, ép buộc của bên ngoài;
• Việc lấn đất diễn ra giữa hàng xóm với nhau, “hàng xóm tối lửa tắt đèn có nhau”,  vì vậy hoạt động hòa giải không có sự tham gia của cơ quan tố tụng như Tòa án,… không chỉ giúp hai bên giải quyết tranh chấp mà còn giữ gìn tình làng, nghĩa xóm, tình đoàn kết tương thân, tương ái trong cộng đồng, tạo sự hòa thuận, hạnh phúc giữa những người hàng xóm với nhau;
• Trong trường hợp hòa giải có sự tham gia của bên trung gian, người trung gian là người được các bên tín nhiệm, sinh sống cùng địa bàn với các bên có mâu thuẫn nên có điều kiện hiểu rõ sự việc và tính cách của mỗi bên, từ đó giúp cho việc giải quyết được thấu tình, đạt lý;
• Tự hòa giải hoặc hòa giải tại cơ sở góp phần giải quyết việc hàng xóm lấn đất nhanh chóng, kịp thời; hạn chế khiếu kiện, giảm bớt tình trạng gửi đơn kiện cáo đến cơ quan tiến hành tố tụng. vừa giúp hai bên nhanh chóng giải quyết mâu thuẫn vừa giúp cơ quan có thẩm quyền giảm bớt việc giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, việc tự thương lượng hay hòa giải ở cơ sở đều xuất phát từ ý chí, thỏa thuận của mỗi bên có mong muốn của mỗi bên, dẫn đến việc hòa giải khó đi đến thống nhất chung do hai bên đang có xung đột về lợi ích, việc thống nhất thỏa thuận tương đối khó khăn nếu các bên không có thiện chí. Bên lấn đất muốn kéo dài thời gian trả đất thì lợi dụng thương lượng để kéo dài thời gian, hơn nữa, tự thương lượng thường được giải quyết theo hình thức nội bộ, khép kín, không công khai dễ phát sinh những vấn đề tiêu cực, trái pháp luật.

Ngoài ra, phương thức hòa giải có khuyết điểm đó chính là mặc dù kết quả hòa giải là sự thống nhất tự nguyện của cả hai bên nhưng kết quả hòa giải không có giá trị bắt buộc thi hành, dẫn đến kết quả hòa giải có được thực hiện hay không tùy thuộc vào thiện chí, sự tự nguyện hai bên.

2.2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, khi hàng xóm lấn đất mà các bên đã tiến hành tự hòa giải, thương lượng hoặc hòa giải tại cơ sở nhưng vẫn không đi đến thống nhất chung thì người bị hàng xóm lấn đất có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Thủ tục giải quyết việc hàng xóm lấn đất thông qua con đường hòa giải được tiến hành như sau:

Sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, Ủy ban nhân dân xã tiến hành:

• Thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
• Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm: Chủ tịch hội đồng (Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân), đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc xã, phường, thị trấn, tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn, ấp, đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với diện tích đất đang bị hàng xóm lấn đất…
• Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải. Trường hợp một bên tranh chấp vắng mặt thì được coi là hòa giải không thành:
  • Trường hợp người bị lấn đất và hàng xóm lấn đất đồng ý thì lập biên bản hòa giải thành;
  • Trường hợp hai bên không tìm được tiếng nói chung, không thể thống nhất được cách giải quyết thì Ủy ban tiến hành lập văn bản hòa giải không thành và hướng dẫn người bị hàng xóm lấn đất khởi kiện tại Tòa án.
    • Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hồng động, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia và có dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong biên bản phải thể hiện được các nội dung sau:
      • Thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải
      • Thành phần tham dự hòa giải
      • Tóm tắt nội dung tranh chấp (nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất, nguyên nhân phát sinh tranh chấp
      • Ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai
      • Những nội dung các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
• Thủ tục hòa giải tại UBND được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
• Trường hợp sau hòa giải hàng xóm lấn đất mà có thay đổi về hiện trạng ranh giới sử dụng đất, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi bên bản hòa giải thành đến Phòng tài nguyên và môi trường. Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định phân công nhận thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tương tự như việc giải quyết tranh chấp bằng tự hòa giải, thương lượng và hòa giải tại cơ sở, hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã vẫn mang những ưu điểm như giải quyết nhanh chóng, không mất thời gian, không có sự tham gia của cơ quan tố tụng. Sau khi hai bên thống nhất cách giải quyết có thể yêu cầu Tòa án công nhận quyết định hòa giải thành ngoài tòa án. Quyết định công nhận hoặc không công nhận kết quả hòa giải thành ngoài tòa án có hiệu lực ngay, không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Tuy nhiên, có thể thấy, ngay từ thời điểm tự thương lượng, thỏa thuận hoặc hòa giải tại cơ sở, các bên tranh chấp đã không tìm được tiếng nói chung, không thể thỏa thuận. Vai trò của Ủy ban nhân dân xã trong hình thức này giải quyết này chỉ đứng ra làm trung gian hòa giải, sử dụng kỹ năng và áp dụng các biện pháp kỹ thuật để giúp các bên tranh chấp đạt được giải pháp trung hòa mà không có quyền quyết định, sự định đoạt vẫn thuộc quyền của các bên tranh chấp.

Vì vậy, trong nhiều trường hợp, việc hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện làm căn cứ cho các bên tranh chấp thực hiện khởi kiện tại Tòa án.

2.3. Khởi kiện tại Tòa án

Đây là các giải quyết cuối cùng khi hàng xóm lấn đất sau khi các bên không thể hòa giải ở cơ sở hoặc hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã.

Giải quyết tranh chấp bằng hình thức khởi kiện tại Tòa án là hình thức giải quyết tranh chấp khi hàng xóm lấn đất do cơ quan tài phán nhà nước thực hiện. Để thực hiện giải quyết tranh chấp thông qua hình thức này, người bị hàng xóm lấn đất gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất bị hàng xóm lấn cùng các tài liệu sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị hàng xóm lấn đất hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương
• Biên bản hòa giải không thành
• Bản sao căn cước công dân
• Các giấy tờ khác liên quan đến thửa đất như biên lai thu tiền sử dụng đất, giấy tờ liên quan đến xác định nguồn gốc đất, trích lục bản đồ địa chính, giấy tờ đo đạc thửa đất,…

Người bị hàng xóm lấn đất có thể gửi đơn khởi kiện đến tòa án bằng một trong các hình thức: Nộp trực tiếp đến Tòa án, nộp qua đường bưu điện.

Sau khi nhận được đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nộp tiền tạm ứng án phí. Khi đó Thẩm phán thụ lý vụ án.

Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Trường hợp các bên tiến hành hòa giải được giai đoạn chuẩn bị xét xử thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. Trường hợp các bên không hòa giải hoặc không tiến hành hòa giải được thì Thẩm phán lập biên bản hòa giải không thành và thực hiện các thủ tục chuẩn bị xét xử. Thời gian chuẩn bị xét xử từ 01 tháng đến 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì thời hạn chuẩn bị xét xử có thể kéo dài thêm nhưng thời gian gia hạn không quá 01 – 02 tháng.

Trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày có quyết định xét xử, Tòa án sẽ tiến hành mở phiên tòa xét xử sơ thẩm giải quyết vụ án. Trường hợp các bên không đồng ý với kết quả của bản án thì có thể kháng cáo để xét xử ở cấp phúc thẩm.

So sánh giữa các giải quyết tranh chấp bằng hòa giải và bằng con đường Tòa án, có thể thấy giải quyết bằng Tòa án là con đường giải quyết tranh chấp hữu hiệu:

• Tòa án nhân danh quyền lực nhà nước để đưa ra phán quyết nên mang tính cưỡng chế cao, được đảm bảo thi hành bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước.;
• Việc giải quyết tại Tòa án được thực hiện qua nhiều cấp xét xử (sơ thẩm, phúc thẩm, tái thẩm và giám đốc thẩm) nên trong một số trường hợp có thể bảo đảm cho quyết định được chính xác, công bằng, khách quan, giúp các bên giải quyết tranh chấp đến cùng.

Tuy nhiên, hình thức giải quyết bằng Tòa án thường kéo dài, phức tạp, xử đi xử lại nhiều lần, làm tốn kém thời gian và chi phí cho các bên tranh chấp. Đặc biệt, trong trường hợp hàng xóm lấn đất là sự tranh chấp giữa những người sinh sống cạnh nhau, có mối quan hệ láng giềng và chung sống lâu dài với nhau, do đó, sự tham gia của cơ quan tố tụng có thể khiến mối quan hệ hàng xóm láng giềng rơi vào ngõ cụt sau khi giải quyết hành vi lấn đất.

3. Một số câu hỏi liên quan đến việc xử lý khi hàng xóm lấn đất

3.1. Hàng xóm lấn đất xây nhà cố tình không trả thì có bị xử phạt không?

Bởi vì hành vi lấn đất là hành vi vi phạm pháp luật, người lấn đất đã tước đi quyền sử dụng dụng đất chính đáng của người sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, người có hành vi vi phạm có thể bị xử lý khi lấn đất để xây nhà như sau:

3.1.1. Xử phạt hành chính

Trường hợp hàm xóm lấn đất không thuộc trường hợp lấn đất để sử dụng (di chuyển, làm sai lệch mốc địa giới hành chính, mốc chỉ giới sử dụng đất) thì người đó bị phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất, mốc giới hành chính.

Trường hợp hàng xóm lấn đất để sử dụng vì mục đích cá nhân thì tùy thuộc vào vị trí đất và diện tích đất mà hàng xóm lấn đất, người lấn đất có thể bị phạt hành chính bằng hình thức phạt tiền như sau:

Đối với đất tại khu vực nông thôn:

• Trường hợp hàng xóm lấn đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng sản xuất thì bị phạt tiền với mức phạt cao nhất từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn từ 01 ha trở lên và mức thấp nhất là từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn dưới 0,05 ha;
• Trường hợp hàng xóm lấn đất trồng lúa, đất rừng sản xuất thì bị phạt tiền với mức phạt thấp nhất tương ứng với diện tích đất lấn chiếm như sau:
  • Dưới 0,02 ha thì mức phạt từ 3 triệu đến 5 triệu đồng
  • Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha thì mức phạt từ 5 triệu đến 07 triệu đồng
  • Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha thì mức phạt từ 07 triệu đến 15 triệu đồng
  • Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha thì mức phạt từ 15 triệu đến 40 triệu đồng
  • Từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì mức phạt từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng.
  • Từ 01 ha trở lên thì mức phạt từ 60 triệu đồng đến 150 triệu đồng.
• Trường hợp hàng xóm lấn đất phi nông nghiệp thì bị mức phạt tiền như sau:

Trường hợp hàng xóm lấn đất ở khu vực đô thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt tương ứng với diện tích đất bị lấn tại khu vực nông thôn.

Ngoài ra, người lấn đất còn buộc phải trả lại đất đã lấn chiếm, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất và buộc nộp lại số lợi bất hợp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

3.1.2. Xử lý hình sự khi hàng xóm lấn đất

Trường hợp hàng xóm đã từng có hành vi lấn đất, đã bị xử phạt hành chính hoặc đã bị kết án về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật hình sự chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với khung hình cơ bản là phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Trường hợp người đó phạm tội 02 lần trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm thì có thể bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm tù.

Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị áp dụng hình phạt bổ sung là phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.

3.2. Có nên kiện hàng xóm lấn đất của mình không?

Từ những phân tích trên có thể thấy, hình thức giải quyết bằng con đường khởi kiện nên là là bước cuối cùng nếu hai bên không thể cùng nhau thỏa thuận, giải quyết. Trường hợp hàng xóm lấn đất không có thái độ thiện chí muốn hợp tác thì người bị lấn đất nên kiện hàng xóm lấn đất để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.

Như vậy, khi có căn cứ cho rằng hàng xóm lấn đất là trái pháp luật, người bị lấn chiếm đất đai hoàn toàn có thể lấy lại được diện tích đất thuộc quyền sử dụng đất của mình. Tùy thuộc vào tính chất vụ việc và mức độ thiện chí của người lấn đất, người bị lấn đất có thể lựa chọn các cách thức giải quyết cho phù hợp.