Quy định hạn mức đất được giao, công nhận quyền sử dụng đất

1. Khái niệm đất ở

Đất ở: Đất ở là khu vực được sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho cuộc sống, bao gồm cả đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư. Có hai loại đất ở chính: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

• Đất ở tại nông thôn: Bao gồm đất dành cho xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, vườn, ao, thuộc khu dân cư nông thôn. Tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt;
• Đất ở tại đô thị: Bao gồm đất dành cho xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống, vườn, ao, thuộc khu dân cư đô thị. Phải tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Nhà ở: Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích chính để ở và đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Có các loại nhà ở như nhà riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, và nhà ở xã hội.

• Nhà chung cư: Là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung, có phần sở riêng và phần sở hữu chung, thường dành cho nhiều hộ gia đình;
• Nhà ở thương mại: Được đầu tư xây dựng để bán hoặc cho thuê, theo cơ chế thị trường;
• Nhà ở công vụ: Dành cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của pháp luật, thường thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác;
• Nhà ở xã hội: Là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ cho các đối tượng được chính sách, theo quy định cụ thể.

Đất ở Đô thị và Nông thôn:

• Đất ở Đô thị: Nằm trong phạm vi đô thị, được quy định bởi địa giới hành chính của các phường, thị trấn. Tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước phê duyệt;
• Đất ở Nông thôn: Nằm trong phạm vi xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã được quy hoạch phát triển theo quy hoạch của quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý. Có hạn mức giao đất cụ thể được quy định bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ vào quỹ đất địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn.

Như vậy, việc quản lý đất ở và nhà ở được điều chỉnh theo quy định cụ thể của pháp luật, đặc biệt là phải tuân thủ quy hoạch và hạn mức giao đất đối với từng loại đất và khu vực khác nhau.

Xem thêm bài viết: Muốn xây nhà trên đất nông nghiệp phải làm gì?

2. Khái niệm hạn mức sử dụng đất

"Hạn mức sử dụng đất" là diện tích tối đa mà các chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất ở, công nhận quyền sử dụng đất ở và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Được quy định theo Điều 15 Luật Đất đai 2013, Hạn mức sử dụng đất gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm và đất rừng.

Hạn mức được phân loại theo từng loại đất và khu vực, như đồng bằng sông Cửu Long, Đông Nam Bộ, trung du, miền núi. Các Hạn mức sử dụng đất cụ thể như không quá 03 héc ta đối với đất trồng cây hàng năm ở Đông Nam Bộ và không quá 30 héc ta đối với đất rừng sản xuất. Trong trường hợp được giao nhiều loại đất, tổng hạn mức không vượt quá 05 héc ta. Nhà nước có thể cho thuê đất khi hộ gia đình, cá nhân cần sử dụng vượt quá hạn mức được giao.

3. Hạn mức giao đất ở và công nhận quyền sử dụng đất

Quy định về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở được thực hiện thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Điều này áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đồng thời không vi phạm pháp luật đất đai. Chi tiết về diện tích đất ở được xác định theo quy định tại Điều 103 Luật đất đai 2013. Ngoài ra còn được quy định tại Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Luật Đất đai 2013 cũng đã đặt ra các quy định cụ thể về việc sử dụng đất nông nghiệp. Theo luật, mỗi loại đất có một hạn mức sử dụng cụ thể, nhằm đảm bảo quản lý và sử dụng đất hiệu quả.

• Đối với các loại đất như trồng cây hàng năm, nuôi thủy sản, và làm muối, khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu Long không được sử dụng quá 03 héc ta cho mỗi loại đất. Trong khi đó, các tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương khác thì giới hạn là 02 héc ta;

• Đất trồng cây lâu năm cũng có hạn mức riêng. Ở các khu vực đồng bằng, hạn mức sử dụng là 10 héc ta, trong khi ở trung du và miền núi, số đất này tăng lên đến 30 héc ta;

• Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng sản xuất, hạn mức sử dụng đều được xác định là không quá 30 héc ta.

Ngoài ra, nếu có nhu cầu được giao thêm đất, hộ gia đình và cá nhân cũng phải tuân theo các hạn mức được quy định. Ví dụ, ở khu vực đồng bằng, hạn mức sử dụng thêm đất trồng cây lâu năm là 05 héc ta, còn ở trung du và miền núi là 25 héc ta. Đối với đất rừng sản xuất, mức hạn mức thêm được giao là 25 héc ta.

 

Hạn mức giao đất ở:

• Đất ở tại nông thôn: Quyết định về hạn mức giao đất căn cứ vào quỹ đất địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất ở tại đô thị: Hạn mức giao đất được xác định dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương.

Do đó, việc quyết định hạn mức giao đất phụ thuộc vào địa bàn là nông thôn hay đô thị, và tuân thủ theo quy định cụ thể nêu trên.

Xem thêm bài viết: Có buộc tháo dỡ khi xây nhà trên đất nông nghiệp hay không?

4. Hạn mức giao đất ở tại Hà Nội

Theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Hạn mức sử dụng đất tại Hà Nội được quy định như sau:

• Hạn mức giao đất ở:

  • Các phường: Từ 30 m2 đến 90 m2.
  • Các xã giáp ranh các quận và thị trấn: Từ 60 m2 đến 120 m2.
  • Các xã vùng đồng bằng: Từ 80 m2 đến 180 m2.
  • Các xã vùng trung du: Từ 120 m2 đến 240 m2.
  • Các xã vùng miền núi: Từ 150 m2 đến 300 m2.

• Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở:

  • Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở ổn định theo khoản 2 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Mức tối đa là hạn mức giao đất ở (tùy thuộc vào vùng đất) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.
  • Đối với trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 24 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Mức tối đa là 05 lần hạn mức giao đất ở (tùy thuộc vào vùng đất) nhưng không vượt quá diện tích thửa đất.

• Lưu ý: Hạn mức giao đất ở và công nhận quyền sử dụng đất ở không áp dụng cho trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, và các dự án đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

 

Tóm lại, quy định này nhằm kiểm soát việc sử dụng đất ở, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích và phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị của Hà Nội.