1. Cách thức xử lý khi biết xây nhà lấn sang đất hàng xóm để tránh rủi ro
Trong trường hợp người lấn đất biết hành vi lấn đất của mình là hành vi vi phạm, việc lấn chiếm đất thực hiện một cách vô ý và có mong muốn thiện chí được hòa giải thì trong trường hợp này, người xây nhà lấn đất của hàng xóm có thể tự thương lượng, hòa giải đối với người bị hàng xóm lấn đất để tìm cách giải quyết hiệu quả, phù hợp với cả hai bên.
Trước khi đến giải quyết cuối cùng là khởi kiện tại Tòa án, hai bên có tranh chấp đòi lại đất bị lấn chiếm sẽ tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã được thực hiện như sau:
- Bên bị hàng xóm lấn đất gửi đơn yêu cầu Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã nơi có đất lấn chiếm yêu cầu giải quyết
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm: Chủ tịch hội đồng (Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Ủy ban nhân dân), đại diện Ủy ban Mặt trận tổ quốc xã, phường, thị trấn, tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn ấp, đại diện một số sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn,...
- Trước khi tiến hành hòa giải, Ủy ban nhân dân xã tiến hành thẩm tra, xác minh thu thập tài liệu liên quan đến quá trình tranh chấp từ nguồn gốc sử dụng đất, quá trình sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất,…
Bản chất giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết dân sự, “việc dân sự cốt ở hai bên”, do đó, để tránh gặp phải những rủi ro, nhất là khi bên xây nhà lấn đất hàng xóm có thể phải đối diện với việc bị buộc tháo dỡ phần nhà nằm trên đất của hàng xóm bị lấn đất nếu không đạt được sự thỏa thuận, việc hòa giải nên được ưu tiên.
Một điều cần lưu ý là mặc dù hành vi lấn chiếm đất của hàng xóm để xây nhà là hành vi trái pháp luật và bị nghiêm cấm nhưng nếu hàng xóm bị lấn đất tự ý tháo dỡ, phá hủy phần nhà trên diện tích bị lấn chiếm thì có thể bị xử lý về hành vi hủy hoại tài sản của người khác.
Xem thêm bài viết: Hàng xóm lấn đất có lấy lại được không?
2. Các vấn đề pháp lý rủi ro bạn có thể gặp phải xây nhà lấn sang đất của hàng xóm
Hành vi xây nhà lấn sang đất của hàng xóm là hành vi của người sử dụng đất đã chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng của mình hoặc tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây nhà mà không được người sử dụng đất hợp pháp bị lấn đó cho phép
Căn cứ theo Điều 170, Điều 171 Luật Đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định của pháp luật có liên quan.
Căn cứ theo Điều 175 Bộ luật dân sự, người sử dụng đất chỉ được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thừa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định.
Căn cứ theo Điều 176 Bộ luật dân sự, chủ sử dụng bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.
Như vậy, việc xây nhà lấn sang đất hàng xóm được xem là hành vi vi phạm pháp luật. Nếu trong trường hợp bạn trở thành “hàng xóm lấn đất” thì bạn có thể phải đối diện với các vấn đề rủi ro pháp lý sau:
2.1. Hàng xóm lấn đất bị khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Một trong những cách xử lý khi hàng xóm lấn đất giải quyết tranh chấp bằng con đường tòa án. Trong hình thức này, Tòa án nhân danh quyền lực nhà nước giải quyết tranh chấp và phán quyết của Tòa án có giá trị bắt buộc thi hành.
Khi bị khởi kiện tại Tòa án, bạn sẽ trở thành bị đơn trong vụ tranh chấp đất đai đòi lại diện tích đất bị lấn chiếm. Việc giải quyết tại Tòa án được thực hiện theo thủ tục, trình tự theo pháp luật quy định, do đó, việc giải quyết thường kéo dài, gây tốn kém và mất thời gian của cả hai bên giải quyết.
2.2. Bị xử phạt hành chính khi xây nhà lấn sang đất hàng xóm
Bởi vì hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi bị nghiêm cấm trong Luật Đất đai, do đó, khi có hành vi lấn đất thì người đó sẽ bị xử phạt hành chính. Trong trường hợp của bạn, do bạn xây nhà trên đất của người khác, do đó, có thể thấy, loại đất bạn lấn chiếm là đất ở thuộc đất phi nông nghiệp.
Căn cứ theo Khoản 4 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai (được sửa đổi, bổ sung theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP), người lấn đất có thể bị áp dụng hình thức xử lý phạt tiền với mức phạt tiền như sau:
- Trường hợp xây nhà lấn đất hàng xóm dưới 0,05 ha thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng
- Trường hợp diện tích xây lấn từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha thì bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng
- Trường hợp diện tích xây nhà lấn đất hàng xóm từ 0,1 ha đến dưới 0,5ha thì bị phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng
- Trường hợp xây nhà lấn đất hàng xóm từ 0,5 ha đến dưới 01 ha thì bị phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng
- Trường hợp xây nhà lấn đất hàng xóm trên 01 ha thì có thể bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.
- Ngoài ra, người lấn đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Trong trường hợp này, bạn có thể bị buộc tháo dỡ phần nhà nằm trên diện tích đất lấn chiếm.
2.3. Bị xử lý hình sự nếu xây dựng lấn chiếm sang đất hàng xóm
Xử lý hình sự trong trường hợp lấn đất của hàng xóm là rủi ro pháp lý và có ảnh hưởng nghiêm trọng nhất đối với người lấn đất.
Căn cứ theo Điều 228 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017, người có hành vi lấn chiếm đất trái với quy định của pháp luật về sử dụng đất đai chỉ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai khi thỏa mãn một trong các trường hợp sau:
- Người lấn đất đã bị xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm đất hoặc đã từng bị kết án về tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai chưa được xóa án tích mà còn vi phạm. Trong trường hợp này, người lấn đất có thể bị áp dụng một trong ba hình phạt:
- Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng
- Phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm
- Phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm
- Người lấn đất thực hiện hành vi có tổ chức, có sự bàn bạc với nhiều người khác nhằm mục đích lấn chiếm đất của hàng xóm hoặc phạm tội 02 lần trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm thì có thể bị áp dụng hình phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị áp dụng hình phạt bổ sung là phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng.
3. Giải đáp câu hỏi liên quan đến việc xử lý xây nhà lấn sang đất hàng xóm
Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm thì có bị buộc tháo dỡ nhà không?
Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người có hành vi lấn đất không chỉ bị phạt tiền mà còn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm. Điều này đồng nghĩa với việc, khi xây nhà lấn sang đất của hàng xóm thì có khả năng ngôi nhà đó sẽ bị tháo dỡ nếu hai bên không thỏa thuận được về việc giải quyết tài sản nằm trên đất lấn chiếm.