1. Khi nào thì được xem là hàng xóm lấn đất?
Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Bằng quyền hạn của mình, Nhà nước tiến hành các hoạt động giao đất, cho thuê đất,….Khi đó, người được giao đất, cho thuê đất,… có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.
Như vậy, trường hợp "hàng xóm lấn đất" là việc người sử dụng đất đã có hành vi tước quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác bằng hành vi lấn chiếm đất đai, cụ thể như sau:
- Người có hành vi lấn đất đã chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước quản lý về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
- Người đó có hành vi tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất cho phép, tự ý sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được cho phép.
2. Hàng xóm lấn đất thì có lấy lại được đất của mình không?
Căn cứ theo Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ công trình công cộng trong lòng đất.
Điều 175 Bộ luật dân sự quy định không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản liền kề, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng và có nghĩa vụ tôn tròng, duy trì ranh giới chung.
Mặt khác, căn cứ theo Điều 12 Luật Đất đai năm 2013, hành vi lấn chiếm đất đai là hành vi bị cấm. Do đó, trong trường hợp hàng xóm lấn đất động nghĩa với việc hàng xóm đã xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác.
Như vậy, với câu hỏi của anh B, trong trường hợp hàng xóm lấn đất một cách trái pháp luật và có căn cứ chứng minh hành vi vi phạm đó thì anh B hoàn toàn có thể lấy lại đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
Vậy làm thế nào khi hàng xóm lấn đất để người sử dụng đất có thể lấy lại đất của mình? Hiện nay, có ba cách thức xử lý khi hàng xóm lấn đất trái pháp luật:
Thứ nhất, hai bên tự thương lượng, hòa giải. Trong trường hợp hai bên không thể tự mình đi đến thống nhất giải quyết tranh chấp diện tích đất lấn chiếm, người bị lấn chiếm có thể thực hiện hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp này, có thể lựa chọn những người uy tín trong thôn, khu thố, có phẩm chất đạo đức tốt và có hiểu biết pháp luật làm người trung gian hòa giải.
Thứ hai, hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã. Trong trường hợp các bên đã tự thương lượng, hòa giải tại cơ sở nhưng hàng xóm lấn đất vẫn không tiến hành trả đất thì người bị lấn chiếm yêu cầu Ủy ban nhân dân xã giải quyết:
- Khi có đơn yêu cầu giải quyết, Ủy ban nhân dân xã sẽ tiến hành thẩm tra, xác minh nguyên nhân tranh chấp, thu thập tài liệu có liên quan đến nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Sau khi đã thẩm tra, xác minh, Ủy ban nhân dân sẽ thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm: Chủ tịch hội đồng (Chủ tịch hoặc phó chủ tịch Ủy ban nhân dân), địa diện Ủy ban mặt trận tổ quốc xã, phường, thị trấn, tổ trưởng tổ dân phố hoặc trưởng thôn, hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường biết rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp thông qua con đường Tòa án là hình thức giải quyết bằng cơ quan tài phán nhà nước thực hiện nhân danh quyền lực nhà nước và có sự cưỡng chế bắt buộc thi hành. Thủ tục khởi kiện tại Tòa án được thực hiện như sau:
- Chuẩn bị đơn khởi kiện yêu cầu hàng xóm lấn đất trả lại đất. Kèm theo đơn là Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã, các tài liệu về nhân thân và các tài liệu chứng minh nguồn gốc và quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương, biên lai thu tiền sử dụng đất, trích lục bản đồ địa chính, giấy tờ đo đạc thửa đất,…
- Nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp;
- Sau khi Tòa án xác định đúng thẩm quyền giải quyết thì người bị lấn đất tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí. Khi đó Tòa án sẽ tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết tranh chấp;
- Tùy thuộc vào tính chất phức tạp mà thời gian giải quyết vụ việc là khác nhau. Trong trường hợp các bên không đồng ý với nội dung trong bản án thì có tiến hành kháng cáo lên phúc thẩm hoặc đề nghị xem xét lại theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.
So sánh ba hình thức giải quyết: tự thương lượng, hòa giải và giải quyết bằng Tòa án, có thể thấy giải quyết bằng con đường tòa án là cách thức giải quyết hiệu quả nhất do có sự cưỡng chế bằng quyền lực nhà nước. Tuy nhiên, đây là hình thức tốn kém, gây mất thời gian và chi phí của hai bên cũng như ảnh hưởng đến mối quan hệ của các bên sau này.
Trong khi đó, trong trường hợp hai bên đều có thiện chí giải quyết và mong muốn giải quyết nhanh chóng thì con đường tự thương lượng và hòa giải sẽ có nhiều ưu điểm hơn như đảm bảo quyền tự do định đoạt của cả hai bên, thể hiện ý chí tự nguyện của cả hai bên. Do đó, sau khi giải quyết tranh chấp, hai bên vẫn có thể giữ được mối quan hệ hàng xóm – láng giềng.
Song, như đã phân tích ở trên, hình thức tự thương lượng, hòa giải chỉ đạt kết quả khi cả hai bên tranh chấp có thiện chí muốn giải quyết. Mặc dù hình thức hòa giải có sự tham gia của người thứ ba nhưng người thứ ba chỉ mang tính trung gian, hướng dẫn mà không có quyền quyết định giải quyết.
Như vậy, trong trường hợp hàng xóm lấn đất trái pháp luật thì người bị lấn đất hoàn toàn có thể lấy lại được đất của mình. Tùy thuộc vào tính chất phức tạp của vụ việc cũng như thiện chí của bên lấn đất, người bị lấn đất có thể tự do lựa chọn hình thức giải quyết sao cho phù hợp.
3. Một số câu hỏi thắc mắc khi hàng xóm lấn đất?
3.1. Trường hợp hàng xóm lấn đất nhưng không có sổ đỏ thì xử lý như thế nào?
Trong trường hợp người bị lấn đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì có thể lựa chọn một trong hai cách sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy bân nhân dân cấp huyện nơi có đất;
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện thì người bị lấn đất có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
3.2. Hàng xóm lấn đất thì có bị xử phạt không?
Như đã phân tích ở trên, hành vi lấn đất là hành vi vi phạm pháp luật. Do đó, căn cứ theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người có hành vi lấn chiếm đất đai bị phạt tiền.
Tùy thuộc vào diện tích đất và loại đất lấn chiếm mà mức tiền phạt thấp nhất là từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng và mức tiền phạt cao nhất là từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng ở khu vực nông thôn.
Trường hợp hàng xóm lấn chiếm đất ở khu vực đô thì thì mức tiền phạt đối với hành vi vi phạm này bằng 02 lần mức tiền phạt ở khu vực nông thôn.
Xem thêm bài viết: Xây nhà lấn sang đất của hàng xóm thì xử lý sao?