Làm gì khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua bất động sản


Làm gì khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua bất động sản

Đặt cọc trong giao dịch bất động sản là điều thường diễn ra trong quan hệ này. Tuy nhiên, Luật Ánh Ngọc đã nhận được rất nhiều thắc mắc từ các bạn đọc về trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc, chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Vậy phải làm gì khi bị chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc khi mua Bất động sản? Các bạn có thểm tham khảo thêm bài viết Đặt cọc mua bán Bất động sản như nào là đúng luật?

Anh Trần Văn Vương sinh năm 1989, trú tại Hải Dương đã liên hệ Luật Ánh Ngọc tư vấn cho trường hợp của anh Vương như sau:

“Tôi có mua một căn hộ ở ngoại thành Hà Nội của một chủ đầu tư dự án là ông Nguyễn Quang Huy trị giá 3 tỉ đồng và đã đặt cọc 300 triệu đồng. Cả hai bên đã thống nhất ngày để hẹn nhau đến phòng công chứng làm thủ tục chuyển nhượng. Đến hôm đó, ông Huy bận nên đã hẹn tôi sang tuần sẽ đi làm thủ tục. Nhưng quá ngày hẹn, ông Huy lại khất sang tuần vì ông Huy phải đi công tác. Trường hợp này tiếp tục xảy ra vài lần sau đó, ông Huy luôn viện đủ lý do để không thể tới gặp tôi để làm thủ tục. Tôi thấy ông Huy làm vậy là quá mất thời gian của cả hai bên. Tôi thấy hành vi này của ông Huy đã vi phạm hợp đồng đặt cọc nên tôi muốn đòi lại tiền cọc nhưng ông Huy nhất quyết không chịu trả.

Trong trường hợp này tôi phải làm gì khi bị chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Mong luật sư Ánh Ngọc giúp đỡ tôi”

Luật Ánh Ngọc đã nhận được câu hỏi của bạn đọc Trần Văn Vương khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản và xin được giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

Theo thông tin như bạn đã cung cấp, chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc. Như vậy, trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư trả lại tiền cọc là 300 triệu đồng, ngoài ra còn được phạt chủ đầu tư một khoản tiền theo hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp, hợp đồng đặt cọc đã giao kết không quy định tỷ lệ phạt cọc thì bạn Vương có thể phạt cọc bằng đúng số tiền đã đặt cọc là 300 triệu đồng. Trong trường hợp chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản, bạn Vương cần phải thực hiện các bước sau:

1. Các bước cần phải làm khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản

 

Chứng minh hành vi vi phạm
Chứng minh hành vi vi phạm

Bước 1: Chứng minh hành vi vi phạm

Theo Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Theo tình huống bạn Vương đưa ra, Luật Ánh Ngọc chưa có thông tin cụ thể về hành vi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản và hợp đồng đặt cọc bạn đã giao kết với chủ đầu tư, nên Luật Ánh Ngọc sẽ đưa ý kiến theo giả thiết chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng đặt cọc là nhiều lần không đến địa điểm để thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng và chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản cho bạn. Như vậy, khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản, đầu tiên bạn phải chứng minh được hành vi vi phạm này bằng cách xác lập chứng cứ về việc chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng khi nhiều lần cố tình không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Bởi nếu chưa có chứng cứ rõ ràng, cụ thể, khi bạn yêu cầu phạt cọc ngay thì rất có thể chủ đầu tư sẽ nói ngược lại là do bạn Vương chưa thống nhất được nơi để công chứng hợp đồng hoặc bạn chưa thông báo mời họ đi công chứng, thậm chí là họ có công chứng nhưng bạn lại không có mặt làm lý do để chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản.

Như vậy để có chứng cứ chứng minh về việc chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản hoặc ít nhất là để chứng minh bạn không vi phạm hợp đồng đặt cọc đã giao kết. Cách hiệu quả nhất là bạn Vương nên mời bên thức phát lại chứng kiến để lập vi bằng. Căn cứ theo Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy đinh như sau: Thừa phát lại được lập vi bằng  ghi nhận các sự kiện, hành vi của tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc và đây là nguồn chứng cứ để Toà án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định.

Như vậy, vi bằng được coi là một trong những nguồn của chứng cứ để chứng minh hành vi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản là sai quy định pháp luật. 

Bước 2: Gửi thông báo cho chủ đầu tư về thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng

Khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản, sau khi đã lựa chọn được bên thừa phát lại để lập vi bằng. Bạn cần gửi thông báo cho bên chủ đầu tư về thời gian, địa điểm ký hợp đồng công chứng. Lưu ý, nội dung trong thông báo phải đầy đủ nội dung là chủ đầu tư đã nhiều lần thất hẹn công chứng (ghi rõ số lần thất hẹn) và đây là mời công chứng cuối cùng để hoàn thành nghĩa vụ chuyển nhượng theo hợp đồng. Nếu tại thời gian và địa điểm đó chủ đầu tư không có mặt để giao kết hợp đồng chuyển nhượng thì được xem như là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng căn hộ anh Vương đã đặt cọc và chủ đầu tư sẽ phải hoàn trả tiền cọc đã nhận đồng thời bị phạt tiền cọc. Trong văn bản thông báo, anh Vương cần nêu rõ thời gian, địa điểm công chứng và yêu cầu  mang đầy đủ giấy tờ kèm theo. Điều này để tìm chứng cứ khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản.

Trong quá trình anh Vương nhắn tin, gọi điện, gửi thông báo cho chủ đầu tư sẽ được bên thừa phát lại chứng kiến, đi cùng và lập vi bằng. Đây là chứng cứ quan trọng khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản.

Trong trường hợp, chủ đầu tư nhận lời hoặc từ chối, trốn tránh không nhận thông báo thì những hành động thiện chí khi cố gắng gửi thông báo đến chủ đầu tư của anh Vương cùng với vi bằng đã được lập của bên thừa phát lại đã đủ chứng minh được anh Vương đã hoàn thành nghĩa vụ thông báo, sẵn sàng giao dịch với chủ đầu tư và là chứng cứ khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản.

Bước 3: Đi công chứng đúng theo nội dung đã thông báo với chủ đầu tư

Đây là việc làm tiếp theo bạn cần  thực hiện khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Khi đến thời điểm hẹn công chứng như thông báo, anh Vương cần mang theo đầy đủ giấy tờ liên quan cũng như tiền thanh toán cho chủ đầu tư khi hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng. Bên cạnh đó, anh Vương cũng nhận nhắn tin, gọi điện cho chủ đất để thông báo mình đã có mặt tại địa điểm công chứng, đề nghị chủ đất có mặt để thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Nếu như chủ đầu tư có mặt, thiện chí hợp tác ký hợp đồng chuyển nhượng thì các bên đã hoàn thành xong giao dịch thì trường hợp chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản không xảy ra. Ngược lại nếu chủ đầu tư tiếp tục vắng mặt hoặc có mặt nhưng không ký hợp đồng, không nhận thanh toán theo thoả thuận đã giao kết, tức là họ đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản là cố tình.

Toàn bộ quá trình trên cũng sẽ được bên thừa phát lại chứng kiện và lập vi bằng. Đây là chứng cứ để bạn chứng minh chủ đất đã vi phạm hợp đồng đặt cọc để ra tòa khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản.

Từ đó anh Vương có quyền yêu cầu chủ đất hoàn lại tiền đặt cọc và phạt theo thoả thuận.

 

Khởi kiện ra toà
Khởi kiện ra toà

Bước 4: Khởi kiện ra toà án

Trong trường hợp xấu nhất là chủ đầu tư không chịu hợp tác, chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản, anh Vương đã có đầy đủ chứng cứ về hành vi vi phạm hợp đồng của chủ đầu tư, anh Vương có thể khởi kiện ra toà. Đây là phương án giải quyết khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản hầu hết được các bên lựa chọn khi có tranh chấp và kết quả giải quyết được bảo đảm thi hành bởi cơ quan có thẩm quyền. Nhưng phương án giải quyết khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản này lại có những hạn chế nhất định như: thời gian tranh chấp kéo dài, người khởi kiện phải nắm rõ quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình,… Trong trường hợp này, để giảm bớt được những mặt hạn chế trên, người có nhu cầu sẽ thường tìm đến Văn phòng/Công ty Luật nhờ hỗ trợ giải quyết tranh chấp khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Bạn đọc có thể liên hệ với Luật Ánh Ngọc để luật sư thay mặt bạn làm việc với toà. Điều này sẽ giúp tiết kiệm được thời gian, công sức, tiền bạc tối ưu nhất.

  • Xác định thẩm quyền giải quyết của Toà án khi chủ đầu tư không trả lại đặt cọc Bất động sản

Trước hết, tranh chấp của anh Vương và chủ đầu tư là tranh chấp về khoản tiền cọc khi thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Đây không là tranh chấp có đối tượng là bất động sản nên anh Vương có thể gửi đơn khởi kiện khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản đến một trong những Tòa án nhân dân cấp huyện sau:

- Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bạn cư trú, làm việc (nếu bạn và chủ đầu tư có sự thỏa thuận căn cứ vào Điểm b Khản 1 Điều 39 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015 lưu ý sự thỏa thuận này phải đúng về cấp và thẩm quyền loại việc của Tòa Án)

- Tòa án nhân dân cấp huyện nơi chủ đầu tư cư trú, làm việc (trường hợp này bạn có thể lựa chọn Tòa án để giải quyết tranh chấp căn cứ tại Khoản 1 Điều 40 Bộ Luật Tố tụng dân sự năm 2015).

  • Nội dung đơn kiện gửi Toà khi chủ đầu tư không trả tiền đặt cọc Bất động sản

Khi làm đơn khởi kiện chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản gửi Tòa án ngoài việc đúng thẩm quyền giải quyết thì các bạn phải đảm bảo nội dung đơn kiện chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản phải đầy đủ nội dung để Toà tiếp nhận, nếu không đầy đủ nội dung thì Toà sẽ trả lại đơn kiện chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Các bạn có thể tự làm hoặc liên hệ với Luật sư làm hộ đơn khởi kiện chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản để đảm bảo đơn khởi kiện đầy đủ các nội dung theo Khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, cụ thể:

  • Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện đòi tiền cọc mua bất động sản
  • Tên Toàn án nhận đơn khởi kiện
  • Thông tin cá nhân, tổ chức khởi kiện đòi tiền cọc mua bất động sản: tên, nơi cư trú, nơi làm việc, số điện thoại, fax, địa chỉ thư điện tử (nếu có)
  • Thông tin cá nhân, tổ chức bị kiện đòi tiền đặt cọc mua bất động sản: ghi giống thông tin của tổ chức, cá nhân khởi kiện
  • Thông tin cá nhân, tổ chức có quyền và nghĩa vụ liên quan
  • Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề yêu cầu Toà giải quyết với người bị kiện, người có quyền lợi ích, nghĩa vụ liên quan: Trong trường hợp của anh Vương sẽ ghi cụ thể là chủ đầu tư đã vi phạm hợp đồng đặt cọc đã không hoàn thành nghĩa vụ chuyển nhượng bất động sản, yêu cầu trả tiền đặt cọc và phạt cọc.
  • Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
  • Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện: Trong trường hợp này anh Vương sẽ nộp lại tài liệu vi bằng đã được lập để chứng minh thái độ không hợp tác của chủ đầu tư.

Lưu ý: Đối với thông tin của cá nhân, tổ chức có quyền, nghĩa vụ liên quan trong đơn kiện chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản nếu trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của cá nhân, tổ chức đó thì có thể ghi rõ địa chỉ cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng cả cá nhân, tổ chức có quyền lợi, nghĩa cụ liên quan

  • Về hình thức gửi đơn: Các bạn có thể gửi đơn khởi kiện chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản bằng ba hình thức như sau: nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính, Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

>>> Có thể bạn quan tâm:

2. Lưu ý để tránh trường hợp chủ đầu tư không trả tiền đặt cọc mua Bất động sản

2.1. Nắm rõ các quy định pháp luật về chủ đầu tư dự án

Điều này sẽ giúp người mua xác định rõ cơ quan, tổ chức, cá nhân đó có đủ điều kiện để làm chủ đầu tư dự án bất động sản hay không tránh gặp phải trường hợp chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Căn cứ theo Điều 21 Luật Nhà ở 2014 và Điểm a, Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 quy định về điều kiện làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

  • Doanh nghiệp phải được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam
  • Có vốn ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư
  • Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

2.2. Xem xét năng lực tài chính của chủ đầu tư

Để tránh trường hợp chủ đầu tư không trả lại cọc khi mua bất động sản, người mua cũng có thể xem xét đến năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua báo cáo tài chính của năm gần nhất. Tuy nhiên báo cáo này là do chủ đầu tự biện soạn, tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác, nhưng khi được yêu cầu thi chủ đầu tư phải đệ trình các văn bản chứng minh. Vì vậy, cũng có thể dung điều này làm căn cứ dùng để kiểm tra năng lực tài chính chủ đầu tư.

 

Kiểm tra uy tín, kinh nghiệm hoạt động của chủ đầu tư
Kiểm tra uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư

2.3. Kiểm tra uy tín, kinh nghiệm của chủ đầu tư

Ngoài ra để tránh trường hợp chủ đầu tư không trả lại cọc khi mua bất động sản, các bạn có thể dựa vào những con số thực, những dự án đã thực hiện. Vì vậy, các bạn nên tìm hiểu hồ sơ những dự án mà chủ đầu tư đó đã thực hiện trước đây xem trong quá trình hoàn thiện đó có phát sinh vướng mắc hay tranh chấp gì không. 

Trên đây là giải pháp khi chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Hy vọng bạn Vương đã tìm ra hướng giải quyết cho bản thân trong trường hợp chủ đầu tư không trả lại tiền đặt cọc mua Bất động sản. Thực tế hiện nay có rất nhiều tranh chấp như trường hợp của bạn Vương gửi về Luật Ánh Ngọc. Để tìm giải pháp trong những trường hợp về tranh chấp tiền cọc, tranh chấp bất động sản cụ thể, các bạn hãy liên hệ trực tiếp cho Luật Ánh Ngọc, luật sư sẽ giúp các bạn bảo đảm quyền lợi một các tối ưu nhất!


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác