Xử lý tài sản bảo đảm: Thách thức và giải pháp


Xử lý tài sản bảo đảm: Thách thức và giải pháp
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tuy mang ý nghĩa là hợp đồng phụ để thực hiện một hợp đồng chính nhưng lại đóng vai trò vô cùng quan trọng. Khi xảy ra trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm, các bạn cần phải tìm hiểu những quy định liên quan thật cụ thể để đảm bảo quyền lợi tối ưu cho bản thân. Ở bài viết này, Luật Ánh Ngọc sẽ cung cấp cho các bạn các thông tin hữu ích về những bất cập trong quy định pháp luật và những lưu ý khi các bạn xử lý tài sản bảo đảm.

1. Xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp nào !?

Căn cứ quy định tại Điều 299 Bộ Luật dân sự năm 2015, bên nhận bảo đảm tài sản có quyền xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp:

(1) Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thực hiện mà bên có nghĩa vụ không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm đó

(2) Do vi phạm quy định pháp luật hoặc vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận mà bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn

(3) Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Theo đó, một mặt, quy định này đưa ra các nguyên tắc mang tính bắt buộc về quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm trong trường hợp không có thoả thuận trong giao dịch bảo đảm ; mặt khác, quy định cũng cho phép các bên tự thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm của mình về những trường hợp bên nhận bảo đảm có quyền xử lý bảo đảm khác.

Như vậy, hai trường hợp được bên nhận bảo đảm có quyền mặc định xử lý tài sản bảo đảm là:

Thứ nhất, khi có hành vi vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm của bên bảo đảm.

Thứ hai, do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận mà bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ bảo đảm trước thời hạn. Khi tham gia giao kết hợp đồng hoặc trong thời gian thực hiện hợp đồng, các bên có thể thoả thuận việc thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn hợp đồng đã ký kết. Ví dụ như hợp đồng cho vay có thời hạn và các bên có thoả thuận là thực hiện nghĩa vụ trả nợ trước thời hạn mà không phải trả toàn bộ lãi cho toàn bộ thời hạn vay. Nhưng khi bên cho vay có yêu cầu trả nợ nhưng bên vay chỉ trả được một phần hoặc không trả thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản bảo đảm.

Hoặc có thể xử lý tài sản bảo đảm khi có đủ các căn cứ theo quy định pháp luật, ví dụ:

  • Trường hợp bên có nghĩa vụ tuyên bố phá sản. Đối với hợp đồng có bảo đảm chưa đến hạn thì trước khi tuyên bố doanh nghiệp hoặc hợp tác xã phá sản thì Toà án nhân dân đình chỉ hợp đồng và xử lý các khoản nợ có bảo đảm (Theo điểm b, khoản 1, Điều 53 Luật Phá sản năm 2014).
  • Trường hợp khi một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ khác nhau. Khi một trong các nghĩa vụ đến hạn phải xử lý tài sản bảo đảm thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn cũng sẽ cùng được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều có quyền tham gia xử lý tài sản đó (Theo khoản 3 Điều 296 Bộ Luật Dân sự năm 2015).
  • Trường hợp người bảo đảm phải thi hành án không có tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án thì Chấp hành viên có quyền xử lý tài sản bảo đảm của người đó khi tài sản đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị tài sản đó lớn hơn chi phí cưỡng chế thi hành án và nghĩa vụ được bảo đảm (Theo khoản 1 Điều 90 Luật thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi và bổ sung năm 2014).

>>> Trên đây là những trường hợp để xử lý tài sản bảo đảm, nếu các bạn quan tâm có thể đọc thêm:

2. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Căn cứ Khoản 1  Điều 303 Bộ Luật Dân sự năm 2015, các bên có thể thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm cầm cố, thế chấp sau đây:

(1) Bán đấu giá tài sản;

(2) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

(3)Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

(4) Phương thức khác.

Như vậy các bên có thể thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khác ngoài ba phương thức đã được mặc định. Ví dụ ngoài ba phương thức trên thì các bên có thể xử lý tài sản bảo đảm khi thỏa thuận về việc đưa tài sản bảo đảm đó vào việc khai thác hay cho thuê và số hoa lợi, tiền thu được từ khai thác hay cho thuê đó sẽ được sử dụng trong việc thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm.

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản đó sẽ được xử lý bằng phương thức bán đấu giá (Theo khoản 2, Điều 303, Bộ Luật  Dân sự năm 2015).

2.1. Phương thức bán đấu giá tài sản

Đây là phương thức bán tài sản phổ biến hiện nay để xử lý tài sản bảo đảm và tài sản được thi hành án. Như vậy, phương thức này sẽ được sử dụng để xử lý tài sản bảo đảm trong 03 trường hợp chính, như sau:

Một là các bên có thỏa thuận sử dụng phương thức xử lý bảo đảm là bán đấu giá tài sản.

Hai là bán tài sản đã kê biên là động sản có giá trị từ trên 10.000.000 đồng và bất động sản thì do tổ chức bán đấu giá thực hiện; Động sản giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng thì do Chấp hành viên cơ quan thi hành án thực hiện (Theo Điều 101, Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2014),

Ba là các bên trong giao dịch bảo đảm không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm (Theo khoản 2, Điều 303, Bộ luật dân sự 2015).

2.2. Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản

Căn cứ theo Điều 195, Bộ luật dân sự  năm 2015 quy định: Người không phải là chủ sở hữu tài sản thì chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của luật. Tuy nhiên theo điểm b, Khoản 1, Điều 303 Bộ luật này lại đã mở ra một ngoại lệ cho bên nhận bảo đảm, khi đây không phải là chủ sở hữu của tài sản bảo đảm - được tự bán tài sản bảo đảm và cũng không có uỷ quyền được tự bán tài sản của chủ sở hữu. Như vậy, để người nhận bảo đảm được tự mình bán tài sản cầm cố hay thế chấp thì chỉ cần các bên có thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức này, mà không cần phải có ủy quyền của bên bảo đảm cho người nhận bảo đảm vì mục đích này. Đây là một quy định mới sẽ tạo được nhiều thuận lợi cho người nhận bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm.

2.3. Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ

Theo Điều 58 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định trong trường hợp các bên lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm này thì bên nhận bảo đảm sẽ đựợc xác lập quyền sở hữu với tài sản đó. Khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, bên nhận bảo đảm phải cung cấp được hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản có thoả thuận về quyền được nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm; giấy chứng nhận về tài sản bảo đảm (nếu có) cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

 

Định giá tài sản bảo đảm
Định giá tài sản bảo đảm

3. Định giá tài sản bảo đảm

Định giá hay xác định giá tài sản bảo đảm là một trong những bước bắt buộc trong xử lý tài sản bảo đảm nhất là trong thế chấp bất động sản. Trong thực tế có thể thấy, việc xử lý thế chấp bất động sản có thể bị kéo dài nếu các bên không có được sự thống nhất, tiếng nói chung về giá tài sản hoặc không thống nhất được tổ chức thẩm định giá hay trong trường hợp mà việc định giá không sát giá thị trường tại thời điểm đó.

Theo khoản 1 Điều 306 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: Bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm có quyền tự thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hoặc thông qua tổ chức định giá tài sản khi xử lý tài sản bảo đảm đó. Trường hợp các bên không có thỏa thuận khác thì tài sản đó sẽ được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản. Như vậy, các bên có thể tự thỏa thuận về giá tài sản thế chấp nếu tài sản bảo đảm bị xử lý hoặc thỏa thuận về việc thuê tổ chức định giá độc lập để xác định giá tài sản; còn nếu các bên không tự thống nhất được thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản là bắt buộc.

>>> Có thể bạn quan tâm: Quy định của pháp luật Việt Nam thẩm định giá viên

3.1. Các phương thức định giá tài sản:

- Bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm sẽ thống nhất về việc thuê tổ chức có chức năng định giá độc lập. Sau đó, tổ chức định giá này sẽ phát hành chứng thư định giá để làm cơ sở xác định giá bán để xử lý tài sản bảo đảm hoặc giá bán đấu giá khởi điểm của tài sản đó.

- Trường hợp giá trị tài sản thế chấp là tương đối rõ ràng, dễ xác định giá và bên bảo đảm có thái độ hợp tác, bên nhận bảo sẽ có thỏa thuận bằng văn bản với bên bảo đảm về việc lấy giá trị đó làm giá bán trực tiếp hoặc làm giá để bán đấu giá khởi điểm mà không cần thông qua tổ chức định giá độc lập nhằm mục đích hạn chế phát sinh thêm chi phí định giá tài sản đó và rút ngắn lại thời gian xử lý tài sản bảo đảm.

3.2. Nguyên tắc định giá tài sản:

Theo khoản 2, Điều 306, Bộ Luật dân sự năm 2015  đã đặt ra yêu cầu: việc định giá tài sản bảo đảm để xử lý tài sản bảo đảm phải khách quan, phù hợp với trên giá thị trường. Có thể thấy, đây là một yêu cầu phù hợp với mục đích tránh việc tài sản bảo đảm đó được định giá thấp hơn dưới mức giá thị trường, nhất là trong trường hợp bên nhận bảo đảm sử dụng phương thức tự bán tài sản bảo đảm để xử lý tài sản bảo đảm sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của bên bảo đảm.

Tuy nhiên, tại Điều 306 này lại chưa quy định cụ thể yêu cầu này có áp dụng trong trường hợp bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm đã tự thỏa thuận về giá tài sản bảo đảm hay không, nếu trong trường hợp các bên thỏa thuận mức giá rõ ràng thấp hơn mức giá thị trường của tài sản bảo đảm thì liệu có trái quy định?

Ngoài ra, theo Khoản 3, Điều 306, Bộ Luật dân sự năm 2015 cũng đề cập đến chế tài bồi thường thiệt hại chỉ áp dụng cho hành vi vi phạm của tổ chức định giá trong quá trình định giá tài sản.  Vậy chúng ta có thể hiểu tinh thần của Bộ Luật dân sự  hiện hành là yêu cầu định giá tài sản bảo đảm phù hợp với giá thị trường chỉ áp dụng cho việc định giá tài sản bảo đảm thông qua các tổ chức định giá hay không? Luật Ánh Ngọc cho rằng, chúng ta cần đi theo hướng này bởi nó đã tôn trọng sự thỏa thuận của các bên khi tham gia giao dịch bảo đảm: người nhận bảo đảm chỉ phải bồi thường thiệt hại nếu trong trường hợp bên bảo đảm chứng minh được có xảy ra việc bị cưỡng ép trong việc định giá tài sản bảo đảm. Hơn nữa, cách tiếp cận này cũng thể hiện sự phù hợp với tinh thần pháp luật được quy định tại Điểm c, Khoản 3, Điều 104, Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015 khi Tòa án chỉ can thiệp định giá tài sản bảo đảm trong trường hợp các bên thỏa thuận với nhau hoặc trong trường hợp tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp hơn so với mức giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá với mục đích trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có đầy đủ căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản vi phạm pháp luật khi thẩm định giá”.

 

Những lưu ý khi xừ lý tài sản bảo đảm
Những lưu ý khi xừ lý tài sản bảo đảm

4. Những lưu ý khi xử lý tài sản bảo đảm

4.1. Về cách thức thực hiện khi bên nhận bảo đảm tự bán tài sản

Khi áp dụng phương thức xử lý tài sản là bên nhận tài sản tự bán tài sản, do quy định hiện nay không giới hạn về hình thức tự bán tài sản thế chấp nên người nhận bảo đảm có thể trực tiếp thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản với người có nhu cầu mua hoặc ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để bán tài sản thế chấp đó.

4.2. Về bàn giao tài sản đảm bảo khi bên nhận bảo đảm tự bán tài sản

Theo Điều 301 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: Khi thuộc trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, người đang nắm giữ tài sản đó phải có nghĩa vụ bàn giao tài sản cho bên nhận bảo đảm để xử lý tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu Toà án giải quyết trong trường hợp người đang giữ tài sản không giao tài sản đó.

Luật Ánh Ngọc cho rằng không nhất thiết phải có quy định về quyền được yêu cầu Tòa án can thiệp theo điều luật trên bởi lẽ đây là một trong những quyền hiển nhiên đã được pháp luật thừa nhận và chủ thể của một quyền nhất định sẽ luôn có thể yêu cầu Tòa án can thiệp để thực hiện quyền đó của bản thân. Thêm nữa,  ngoài điều luật thì theo Khoản 5 Điều 323 Bộ Luật dân sự hiện hành cũng chỉ nêu quyền của bên nhận bảo đảm được yêu cầu bên bảo đảm hoặc người thứ ba đang giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm cho mình để xử lý mà không đề cập đến bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ tài sản bảo đảm đó để xử lý. Từ phân tích trên cho thấy một số người sẽ lo ngại về việc những nhà làm luật bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý của người nhận bảo đảm là có chủ đích.

Tuy nhiên, ở Điều 307  Bộ Luật dân sự hiện lại có nhắc đến “chi phí thu giữ”. Vậy liệu có thể hiểu, khi xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm vẫn có thể thực hiện quyền thu giữ tài sản khi bên bảo đảm hoặc người thứ ba đang giữ tài sản đó không chịu hợp tác hay không ?! Các bạn hãy liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được tư vấn cụ thể về vấn đề này.

 

Điều 307 Bộ Luật Dân sự năm 2015
Điều 307 Bộ Luật Dân sự năm 2015

4.3. Về việc công chứng, chứng thực

- Trường hợp xử lý tài sản thế chấp thông qua bán đấu giá: Bên nhận bảo đảm phải đảm bảo đã quản lý thực thế hoặc chiếm hữu đối với tài sản thế chấp đó để chắc chắn là sẽ giao được tài sản trên thực tế đó dưới dạng “chìa khóa trao tay” đúng thời hạn cho người mua được tài sản thông qua hợp đồng bán đấu giá . Bên nhận bảo đảm có tư cách là người có quyền xử lý tài sản bảo đảm khi ký hợp đồng bán đấu giá với tổ chức đấu giá tài sản. Khi tổ chức đấu giá tài sản thông báo phiên bán đấu giá, bên nhận bảo đảm cần phải lưu ý là mời Công chứng viên tham gia trực tiếp phiên đấu giá, để  sau khi các bên ký biên bản đấu giá thành công thì Công chứng viên sẽ công chứng luôn hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.

- Trường hợp bên nhận bảo đảm trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng cho bên mua: Bên nhận bảo đảm khi nhận tài sản bảo đảm được xử lý thì cần có biên bản bàn giao tài sản của bên bảo đảm. Nội dung biên bản phải đảm bảo đầy đủ chi tiết và đặc biệt phải có các nội dung về việc bên bảo đảm giao cho bên nhận tài sản toàn quyết quyết định giá bán tài sản, phương thức xử lý tài sản, kê khai và nộp thuế và thực hiện tất cả các thủ tục liên quan khác để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng cho người mua… Điều nay để tránh rủi ro có thể phát sinh tranh chấp trong tương lại cho bên nhận bảo đảm.

Từ những phân tích trên có thể thấy xử lý tài sản bảo đảm hiện nay còn đang tồn tại nhiều điểm bất cập, liên quan tới nhiều quy định pháp luật. Để đảm bảo được quyền lợi của bản thân khi tham gia giao dịch bảo đảm, các bạn nên tham khảo tư vấn từ luật sư để có thể tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai. Luật Ánh Ngọc là một đơn vị tư vấn có đội ngũ chuyên gia, luật sư với nhiều kinh nghiệm thực tế, sẽ đảm bảo quyền lợi của bạn một các tối ưu nhất.

Trên đây là những thông tin cần lưu ý khi xử lý tài sản bảo đảm Luật Ánh Ngọc gửi đến bạn. Nếu cần biết thêm thông tin chi tiết hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận tư vấn miễn phí.

Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, người viết áp dụng các quy định của pháp luật tại thời điểm nghiên cứu viết bài. Trường hợp cần giải đáp thắc mắc về vấn đề có liên quan, vui lòng Liên hệ trực tiếp với chúng tôi.


Ý kiến

()
Bình luận
Các bình luận khác