1. Có được phép xây dựng nhà để ở trên đất nông nghiệp không?
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại, trong đó có đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013, đất ở tại nông thôn do hộ gia đình, cá nhân sử dụng bao gồm đất để xây dựng nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ cuộc sống hàng ngày.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, quy định rằng việc sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và mục đích sử dụng đất.
Do đó, đất nơi cư trú được phân loại là "đất nông nghiệp" với mục đích chính là trồng trọt và chăn nuôi, trong khi đó, đất ở được xem là đất phi nông nghiệp với mục đích chủ yếu là để ở.
Như vậy, có thể được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, tuy nhiên người sử dụng đất cần phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép theo quy định pháp luật đã ban hành.
Xem thêm bài viết: Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
2. Thẩm quyền giải quyết việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Dựa vào điểm a khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền về việc giao đất, cho thuê đất, và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền quyết định về việc giao đất, cho thuê đất, và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể. Điều này đã bao gồm việc giao đất, cho thuê đất, và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân quy định. Đối với trường hợp hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất và muốn chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 hecta trở lên, cần có văn bản chấp thuận từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi đưa ra quyết định giải quyết việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Xem thêm bài viết: Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có bị Nhà nước thu hồi không?
3. Nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện khi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về việc thu tiền sử dụng đất, có các trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Đối với trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang làm đất ở
Khi hộ gia đình và cá nhân phải nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định, bao gồm những trường hợp sau:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2013 để sử dụng làm đất ở.
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở, nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Số tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định.
Trường hợp 2: Đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 5 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi hộ gia đình hoặc cá nhân chuyển đất nông nghiệp mà Nhà nước không thu tiền sử dụng đất, số tiền phải nộp sẽ được tính theo công thức mà pháp luật quy định cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp 3: Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
- Đối với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất và có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
- Đối với đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân, số tiền phải nộp sẽ được tính theo công thức cụ thể như sau: Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Xem thêm bài viết: Khởi kiện vi phạm hợp đồng đặt cọc mua đất
Bài viết trên đây nói về chủ đề có được phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp hay không. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm trong mọi lĩnh vực pháp lý, chúng tôi sẽ giúp Quý khách hàng giải đáp những vấn đề mà Quý khách hàng đang gặp phải.
