1. Định nghĩa đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng cho các mục đích liên quan đến sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thí nghiệm trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất dùng cho sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệp khác.
Theo Luật Đất đai năm 2013, đất nông nghiệp được chia thành nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp. Dưới đây là các loại đất trong từng nhóm:
Nhóm các loại đất nông nghiệp:
- Đất trồng cây hàng năm, loại này bao gồm đất trồng lúa và đất trồng những cây hàng năm khác;
- Đất để trồng cây lâu năm;
- Đất rừng để sản xuất;
- Đất rừng để phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất để nuôi trồng thủy sản;
- Đất để làm muối;
- Những loại đất nông nghiệp khác, như: đất được sử dụng để làm nhà kính, các loại nhà khác phục vụ hoạt động trồng trọt, bao gồm các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại phục vụ chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác mà pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản dùng cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Nhóm các loại đất phi nông nghiệp:
- Đất để ở, bao gồm đất để ở tại nông thôn và đất để ở tại đô thị;
- Đất dùng để xây dựng cơ quan;
- Đất phục vụ quốc phòng, an ninh;
- Đất để xây dựng công trình sự nghiệp, như: đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng các cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, đất để phục vụ hoạt động thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;
- Đất phục vụ sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, bao gồm đất tại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất dùng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất vì công cộng, như: đất giao thông (gồm sân bay, cảng hàng không, cảng hàng hải, cảng đường thủy nội địa hay hệ thống đường sắt, các hệ thống đường bộ và các công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất phục vụ cho sinh hoạt cộng đồng, đất làm khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;
- Đất phục vụ các hoạt động tâm linh;
- Đất để xây dựng nghĩa trang nhà tang lễ, nghĩa địa, nhà hỏa táng;
- Đất sống, suối chuyên dùng;
- Một số đất phi nông nghiệp khác như: đất làm nhà nghỉ cho người lao động trong các cơ sở sản xuất; đất để xây dựng kho và nhà để chứa các loại nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, các loại phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất để xây dựng nên các công trình khác của người sử dụng đất mà không nhằm mục đích kinh doanh công trình đó.
Xem thêm bài viết: Đền bù không thoả đáng: Điều gì làm nên sự không hài lòng
2. Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, thời hạn sử dụng của đất nông nghiệp phụ thuộc vào các trường hợp giao đất và cho thuê đất. Cụ thể, đối với hộ gia đình hoặc cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và được giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và nhiều loại đất khác, thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Còn đối với hộ gia đình hoặc cá nhân thuê đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng không được vượt quá 50 năm. Đối với trường hợp thuê đất từ quỹ đất nông nghiệp để phục vụ mục đích công ích của xã, phường, thị trấn, thời hạn sử dụng không được quá 5 năm.
3. Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng có bán được không?
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định. Cụ thể, đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như sổ đỏ hoặc sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, đất nông nghiệp không được tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải còn trong thời hạn sử dụng đất. Vì vậy, đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng không thể bán được.
4. Đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng có bị thu hồi không?
Dựa trên quy định tại điểm d khoản 1 của Điều 65 Luật Đất đai 2013, đất mà Nhà nước đã giao hoặc cho thuê với thời hạn nhất định không được gia hạn và có thể bị thu hồi khi sử dụng đất kết thúc theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo Khoản 1, Khoản 2, và Khoản 3 của Điều 126 Luật Đất đai 2013, đối với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân hoặc tổ chức được Nhà nước giao đất nông nghiệp, khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu có nhu cầu, họ có thể được phép tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn được quy định bởi pháp luật. Tóm lại, dựa trên các quy định trên, khi đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất không bị thu hồi đất. Tuy nhiên, họ có thể được phép tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.
5. Khi nào nhà nước quyết định thu hồi đất nông nghiệp?
Theo quy định tại Điều 16 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp có thể bị thu hồi lại bởi nhà nước trong các trường hợp sau đây:
- Thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích cộng đồng;
- Thu hồi đất khi đất đã hết thời hạn sử dụng theo quy định, người sử dụng tự nguyện trả lại đất hoặc xảy ra các vấn đề liên quan đến tính mạng con người;
- Thu hồi đất nếu người sử dụng đất vi phạm quy định về luật đất đai.
Các vi phạm liên quan đến việc sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 bao gồm:
- Sử dụng đất không đúng mục đích ban đầu khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê và đã bị xử phạt hành chính, sau đó vẫn tái phạm;
- Người sử dụng đất có hành vi phá hoại đất đai;
- Người sử dụng đất không phải là đối tượng được nhà nước giao đất hoặc cho thuê;
- Đất chuyển nhượng hoặc tặng lại không đúng thủ tục theo quy định của pháp luật;
- Đất được Nhà nước giao cho sử dụng và quản lý nhưng bị lấn chiếm;
- Đất không được chuyển quyền sử dụng theo luật này và để bị lấn chiếm;
- Người sử dụng đất không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính trong quá trình thuê đất, đã bị xử phạt hành chính nhưng không chấp hành;
- Đất được giao hoặc cho thuê để trồng cây hàng năm nhưng không được sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục. Đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong 18 tháng liên tục. Đất trồng rừng không được sử dụng trong 24 tháng liên tục;
- Đất được giao hoặc cho thuê để đầu tư nhưng không được sử dụng trong 12 tháng liên tục. Đất giao hoặc cho thuê để đầu tư nhưng dự án có tiến độ chậm hơn 24 tháng so với thời gian đề xuất trong kế hoạch ban đầu. Để không bị thu hồi đất nông nghiệp, nếu chưa đưa đất vào sử dụng, chủ đầu tư có thể gia hạn trong 24 tháng và nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với tiền thuê đất trong thời gian chậm tiến độ.
6. Cần phải thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất nông nghiệp khi hết hạn không?
Luật Đất đai 2013 quy định rằng, trong trường hợp hết thời hạn được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo Khoản 2 của Điều 74 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất, họ có thể tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không cần thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Tóm lại, trong trường hợp này, cá nhân và hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi hết thời hạn sử dụng đất có thể tiếp tục sử dụng đất mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, đối với những trường hợp sau đây, cá nhân và hộ gia đình cần thực hiện thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất:
- Khi họ sử dụng đất nông nghiệp thuê từ Nhà nước (với diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức giao, công nhận quyền sử dụng đất);
- Khi họ sử dụng đất nông nghiệp để mục đích thương mại, dịch vụ, hoặc sản xuất phi nông nghiệp;
- Các trường hợp khác.
Trong trường hợp này, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất thường bao gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất tại cơ quan chức năng.
Bước 2: Cơ quan Tài nguyên và Môi trường thẩm định và xem xét hồ sơ, sau đó trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định về việc gia hạn quyền sử dụng đất.
Bước 3: Cơ quan chức năng ký hợp đồng thuê đất nếu có.
Bước 4: Hộ gia đình hoặc cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan. Với một số trường hợp đặc biệt, Nhànước ta có quy định miễn giảm tiền đất nhằm hỗ trợ người dân tốt nhất.
Bước 5: Nhận lại sổ đỏ đã được ghi nhận biến động sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính và sau khi cơ quan đăng ký đất đai xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận sử dụng đất, cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính.
Xem thêm bài viết: Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
7. Những khó khăn khi gia hạn sử dụng đất nông nghiệp
Hiện nay, có rất nhiều hộ gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp từ năm 1997, 1998, và nhiều trong số họ đã hết thời hạn sử dụng đất. Trong quá trình xin gia hạn sử dụng đất, một số vấn đề gặp khó khăn bao gồm:
- Không thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng đất: Trường hợp đất đã hết hạn sử dụng và người sử dụng đất muốn chuyển nhượng hoặc tặng đất cho người khác, quy trình thực hiện giao dịch này gặp khó khăn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang hoặc không được sử dụng một cách hiệu quả;
- Người sử dụng đất qua đời trước khi hết thời hạn sử dụng đất: Khi chủ sử dụng đất qua đời trước khi hết thời hạn sử dụng đất, việc phân chia tài sản thừa kế và quyền sử dụng đất trở nên phức tạp. Người thừa kế phải đối mặt với các thủ tục pháp lý khó khăn để tiếp quản đất và đảm bảo rằng quyền sử dụng đất không bị mất đi.
Sử dụng đất sai mục đích so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất cho mục đích khác với mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ví dụ như sử dụng đất rừng để trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm, có thể đối mặt với các vấn đề pháp lý khi muốn tiếp tục sử dụng đất. Việc này đặt ra câu hỏi về việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc điều chỉnh mục đích sử dụng đất để phù hợp với tình trạng thực tế.
Những khó khăn này đòi hỏi sự can thiệp của cơ quan quản lý đất đai để tạo ra các quy định và hướng dẫn cụ thể nhằm giải quyết các tình huống phức tạp này và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất nông nghiệp.
Chúng tôi đề xuất Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể để giải quyết các vấn đề này. Trong quá trình xây dựng Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhận thấy những khó khăn này và đã tham mưu cho Chính phủ ban hành quy định hoặc để Chính phủ ban hành quy định xử lý vấn đề này.
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện, bao gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
Bên cạnh đó, Khoản 2 của Điều 74 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định rằng hộ gia đình và cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không cần phải thực hiện thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.
Trong những tình huống phức tạp như vậy, pháp luật đất đai năm 2013 đã đề xuất các giải pháp và quy định cụ thể để xử lý các vấn đề liên quan đến đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng. Điều này đã giúp giải quyết nhiều tình huống khó khăn mà người dân gặp phải khi cố gắng duy trì quyền sử dụng đất của họ.
Trong trường hợp người sử dụng đất qua đời trước khi hết thời hạn sử dụng đất, thủ tục kế thừa quyền sử dụng đất nông nghiệp đã được quy định rõ ràng tại Khoản 2 của Điều 74 trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Điều này bao gồm việc thực hiện đồng thời hai thủ tục quan trọng: khai nhận di sản thừa kế và thực hiện thủ tục gia hạn sử dụng đất hoặc xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo quy định của Điều 74 trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Đối với trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất không đúng mục đích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giải quyết tùy thuộc vào tình huống cụ thể:
- Nếu Giấy chứng nhận đã cấp đúng loại đất, nhưng người sử dụng đất tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không xin phép cơ quan có thẩm quyền, họ phải đối mặt với vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật đất đai;
- Nếu Giấy chứng nhận được cấp không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, việc giải quyết đòi hỏi thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo quy định tại các khoản 2 và khoản 3 của Điều 106 trong Luật Đất đai, Điều 87 trong Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, khoản 56 của Điều 2 trong Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và khoản 4 của Điều 10 trong Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.
Như vậy, hệ thống pháp luật về đất đai đã tiến hành cung cấp hướng dẫn và quy định chi tiết để giúp người dân đối phó với các thách thức pháp lý khi đối diện với đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng. Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thông tin đến cử tri về những thay đổi này để giúp họ hiểu rõ về quy trình và quy định liên quan, giúp đảm bảo quyền lợi của họ trong việc sử dụng và quản lý đất nông nghiệp.
Xem thêm bài viết: Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?
Trên đây là bài viết đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất. Mong rằng những tư vấn của Luật Ánh Ngọc sẽ giúp ích cho Quý khách hàng. Nếu có bất cứ vướng mắc pháp lý cần hỗ trợ, liên hệ với chúng tôi để được giúp đỡ sớm nhất!
