1. Bất động sản được hiểu như thế nào?
Muốn hiểu rõ về Bất động sản và giải quyết tranh chấp một cách hiệu quả, đây là những điều bạn cần biết. Bất động sản không chỉ đơn thuần là đất đai và công trình xây dựng, mà còn bao gồm nhiều loại tài sản như cây cối, nhà ở, cửa hàng và thậm chí là khu du lịch. Các loại bất động sản này có thể được phân loại dựa trên mục đích sử dụng như nhà ở, thương mại, công nghiệp, nông nghiệp, hoặc du lịch.
Trong quá trình sở hữu và sử dụng bất động sản, tranh chấp có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân khác nhau như quyền sở hữu, quyền lợi sử dụng, hoặc thậm chí là tranh chấp về hợp đồng. Việc giải quyết tranh chấp thường thông qua các phương tiện pháp lý như tòa án, trọng tài hoặc thông qua đàm phán và thương lượng.
Xem thêm bài viết: Quyền và nghĩa vụ của Công ty môi giới trong kinh doanh Bất động sản
2. Tranh chấp bất động sản là gì?
Tranh chấp bất động sản là tình trạng mâu thuẫn, xung đột giữa các bên liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng, hoặc quyền lợi liên quan đến tài sản bất động sản như đất đai, nhà ở, tòa nhà, v.v.
Tranh chấp này có thể phát sinh do nhiều nguyên nhân khác nhau, bao gồm như tranh chấp về quyền sở hữu, tranh chấp đất đai, tranh chấp về quyền lợi sử dụng, tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, cho thuê…
Các vấn đề tranh chấp bất động sản thường được giải quyết thông qua các phương tiện pháp lý như tòa án, trọng tài, hoặc các phương tiện giải quyết hòa bình khác như đàm phán, thương lượng. Quá trình giải quyết tranh chấp có thể mất thời gian và tài chính đáng kể cho các bên liên quan.
3. Quy định của pháp luật về tranh chấp bất động sản
Hồ sơ, thủ tục, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể trong Luật đất đai 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; cũng như Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như sau:
3.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp bất động sản hiện nay
Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Thứ nhất, trong trường hợp xảy ra vấn đề tranh chấp đất đai, nếu bên tranh chấp có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, thì việc giải quyết thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân.
Thứ hai, đối với các trường hợp không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ quy định tương đương, bên tranh chấp có thể lựa chọn giải quyết theo một trong hai phương thức sau:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Trong trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết. Nếu không hài lòng với quyết định, bên có quyền khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật;
- Trong trường hợp một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, việc giải quyết thuộc thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Nếu không hài lòng, bên có thể khiếu nại tới Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
- Hoặc bên có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
3.2. Thủ tục giải quyết tranh chấp bất động sản
Việc xác định loại tranh chấp liên quan đến đất đai có phải là tranh chấp đất đai hay không là vô cùng quan trọng để lựa chọn thủ tục phù hợp trong các giai đoạn tiếp theo. Chỉ những tranh chấp mà xác định ai có quyền sử dụng đất (bao gồm cả tranh chấp về ranh giới giữa các thửa đất) mới được xem là tranh chấp đất đai. Các hồ sơ và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể như sau:
- Thứ nhất, giải quyết tranh chấp bất động sản bằng cách tự hoà giải:
Theo quy định tại Khoản 1 của Điều 202 trong Luật đất đai 2013, nhà nước khuyến khích các bên trong tranh chấp đất đai tự thực hiện quá trình hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua phương pháp hòa giải tại cơ sở.
Do đó, việc hòa giải giữa các bên trong tranh chấp bất động sản không được áp đặt bắt buộc, thay vào đó, nhà nước khuyến khích việc tự hòa giải nhằm giúp các bên giải quyết mâu thuẫn một cách nhanh chóng và duy trì mối quan hệ hòa hảo sau khi tranh chấp được giải quyết.
Theo quy định của Luật Hòa giải ở cơ sở, quá trình hòa giải tranh chấp bất động sản được thực hiện dưới sự hướng dẫn của Hòa giải viên, nhằm giúp các bên đạt được thỏa thuận và tự nguyện giải quyết mâu thuẫn, tranh chấp với nhau.
- Thứ hai, giải quyết tranh chấp bất động sản bằng cách hoà giải tại UBND xã
Việc hòa giải tranh chấp bất động sản tại Ủy ban nhân dân xã được thực hiện theo quy định của Điều 202 trong Luật đất đai 2013, cũng như theo hướng dẫn của Điều 88 trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 57 của Điều 2 trong Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Nghị định 148/2020/NĐ-CP.
Theo quy định của Khoản 2 trong Điều 202 của Luật Đất đai 2013, khi các bên trong tranh chấp không thể hòa giải, họ có thể gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp để yêu cầu quá trình hòa giải. Tuy nhiên, quy trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thể tự ý diễn ra mà phải dựa trên đơn yêu cầu của một trong các bên trong tranh chấp.
- Thứ ba, giải quyết tranh chấp bất động sản tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền
Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh) được quy định chi tiết tại Điều 89 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Người yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai cần nộp đơn tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Hồ sơ bao gồm các tài liệu như đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, biên bản làm việc với các bên tranh chấp và liên quan, biên bản kiểm tra hiện trạng đất, biên bản cuộc họp các ban, ngành liên quan, và biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp.
Cơ quan tham mưu có trách nhiệm thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải, tổ chức cuộc họp các ban, ngành liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cần), và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cùng cấp để ban hành quyết định giải quyết tranh chấp.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, và gửi cho các bên tranh chấp, tổ chức, cá nhân có liên quan.
Để hiểu rõ hơn về quy định pháp luật và nhận sự hỗ trợ trong việc giải quyết tranh chấp bất động sản, Quý khách có thể liên hệ với Luật Ánh Ngọc. Đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm của chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn trong mọi vấn đề liên quan đến tranh chấp bất động sản.
