Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người đang sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng. Trong đó, bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất sẽ nhận được số tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của hai bên.
1. Đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.1 Đối tượng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
- Đối với cá nhân: người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã có Giấy chứng nhận;
- Đối với nhóm người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hộ gia đình, cá nhân;
- Đối với nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia theo mỗi thành viên trong nhóm. Nếu thành viên trong nhóm muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải làm thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật, làm Giấy chứng nhận và các thủ tục khác liên quan đến tài sản gắn liền với đất; hưởng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật quy định.
1.2 Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại điều 168 Luật Đất đai 2013:
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn,.. quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận;
- Đối với loại đất nông nghiệp thì người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có quyết định giao đất hay cho thuê đất;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án trong đầu tư kinh doanh sau khi có Giấy chứng nhận và đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
!!! Lưu ý : người sử dụng đất chậm hoặc nợ nghĩa vụ tài chính thì khi thực hiện xong nghĩa vụ mới được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Xem thêm bài viết: Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
2. Điều kiện và hình thức để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
2.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng đáp tiêu chí dưới đây mới có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Các điều kiện bao gồm:
2.2 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thành lập bằng văn bản và thực hiện thông qua hợp đồng có công chứng. Trình tự và thủ tục được quy định trong luật định, sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí quyền sử sụng đất. Đối với người sử dụng đất tại nông thôn thì việc nộp đơn được thực hiện tại ủy ban xã nơi có đất để chuyển cho phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Riêng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng và chứng thực hợp đồng được thực hiện theo yêu cầu của mỗi bên tham gia.
Mặc dù, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực sau khi công chứng và chứng thực nhưng giao dịch đó chỉ có hiệu lực khi được đăng ký theo quy định của pháp luật. Tức là, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ hoàn tất và có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính.
3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.1 Quyền và nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các quyền và nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất được pháp luật quy định của pháp luật hiện hành. Công ty Luật Ánh Ngọc xin đưa ra một số các quyền và nghĩa vụ sau:
- Được nhận tiền sử dụng đất như đã thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Về nghĩa vụ: chuyển giao đất cho bên nhận đủ diện tích, đúng hạn đất, loại đất, tình trạng đất như trong thỏa thuận;
- Giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận quyền sử dụng đất.
3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Quyền và nghĩa vụ của người nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được nhà nước bảo hộ và quy định tại các văn bản pháp luật hiện hành.
- Quyền của bên nhận được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được chuyển nhượng;
- Quyền yêu cầu bên chuyển nhượng giao cho mình đầy đủ các loại tờ liên quan đến loại đất đang sử dụng;
- Có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Yêu cầu nhận đất đúng diện tích, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất;
- Bên nhận có nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và phương thức cho bên chuyển theo đúng thỏa thuận;
- Đăng ký quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật;
4. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
✅Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Các bên tham gia thỏa thuận và thành lập hợp đồng chuyển nhượng và mang đến văn phòng công chứng với những giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng theo mẫu;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Các giấy tờ tùy thân: CMND/CCCD;
- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
✅ Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Hồ sơ cần chuẩn bị khi đăng ký bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Đơn đề nghị đăng ký biến động;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ tùy thân CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của hai bên.
✅ Bước 3: Sau khi nhận hồ sơ, địa chính sẽ tiến hành kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cơ quan thuế để tiến hành xác định nghĩa vụ tài chính.
✅ Bước 4: Nộp lệ phí và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai thông báo với người sử dụng đất để nộp phí theo quy định. có hai loại phí như sau:
- Lệ phí trước bạ: Lê phí trước= 0,5%×( diện tích đất × giá m² bảng giá đất của UBND cấp tỉnh);
- Thuế thu nhập cá nhân: Giá trị chuyển nhượng × 2% thuế suất;
- Lệ phí địa chính: Trích lục bản đồ, văn bản, số liệu dịa chính không quá 15.000 đồng/1 lần.
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ, cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xem thêm bài viết: Lối đi chung tối thiểu bao nhiêu mét theo quy định của pháp luật?
5. Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khâu quan trọng để đạt được thành công giao dịch. Dưới đây, chúng tôi đưa ra mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
>>>Tải về: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất