Các trường hợp không phải xin phép khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gì

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu được xác định trong các quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước theo đúng căn cứ, quy định của pháp luật nhằm đáp ứng nhu cầu của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.

• Hiện nay, pháp luật quy định hai trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất gồm chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.
• Thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân đồng ý cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

Xem thêm bài viết: Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở

2. Một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Xuất phát từ đa dạng của các loại đất và tính năng, công dụng của chúng, pháp luật hiện nay không quy định cụ thể các trường hợp không phải xin phép khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chỉ quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Từ đó, có thể suy ra trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép là trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất ban đầu sang mục đích sử dụng khác phù hợp với nhu cầu của bản thân, quy hoạch của Nhà nước trừ các trường hợp sau đây:

• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy hải sản, đất làm muối;
• Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ đầm;
• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất
• Chuyển mục đích sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
• Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại dịch vụ
• Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Đặc biệt, theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung các năm 2017, 2018, 2019, 2021) quy định trong một số trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải thông qua sự cho phép của các cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh), người dân phải thực hiện đăng ký biến động, cụ thể như sau:

2.1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác

Đất trồng cây hàng năm là đất được sử dụng để trồng các loại cây mà tổng thời gian gieo trồng, thu hoạch và kết thúc chu kỳ sản xuất không qua 01 năm và các loại cây hàng năm được lưu gốc để được thu hoạch trong thời gian không quá 05 năm và cây hàng năm được được canh tác không thường xuyên. Đất trồng cây hàng năm được chuyển đổi sang đất nông nghiệp khác không phải xin phép nhưng cần đăng ký biến động là đất hàng năm gồm đất trồng lúa  và đất trồng cây hàng năm khác như đất trồng các loại cây rau màu, cây dược liệu, mía, đay, cói, sả, dâu tằm (gồm đất bằng trồng cây hàng năm khác và đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác). Người sử dụng đất có thể chuyển đổi đất trồng cây hàng năm sang các loại đất nông nghiệp khác như:

• Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được phép chăn nuôi
• Đất nuôi trồng thủy sản cho mục đích đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm
• Đất nông nghiệp sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà kính phục vụ mục đích trồng trọt

Mọi người cũng xem: Đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư

2.2. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang đất trồng cây lâu năm

Đây là việc người sử dụng đất đang trồng các loại cây có thời gian gieo trồng, thu hoạch dưới 01 năm trừ trồng cây lúa nước hoặc đang sử dụng để nuôi trồng thủy sản sang sử dụng để trồng các lại cây chỉ cần trồng một lần nhưng thu hoạch được nhiều lần trong nhiều năm như cây cao su, cà phê, bưởi, cam, chanh,…

2.3. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm

Đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần nhưng có khả năng sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Việc chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm gồm:

• Chuyển đổi đất trồng cây công nghiệp lâu năm (cây cao su, cà phê, ca cao,…) sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc chuyển sang trồng cây có thời gian ngắn hơn (cây hàng năm).
• Chuyển đổi đất trồng cây ăn quả lâu năm (bưởi, cam, chanh, chôm chôm, mận, mơ,…) sang đất nuôi trồng thủy sản hoặc trồng cây hàng năm
• Chuyển đổi đất trồng cây dược liệu lâu năm (hồi, quế, đỗ trọng, long não…) sang trồng cây hàng năm hoặc nuôi thủy sản.
• Chuyển đổi đất trồng cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan sang trồng cây thu hoạch hàng năm, nuôi thủy sản.

2.4. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

• Chuyển đổi từ đất thương mại, dịch vụ sang đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất
• Chuyển đổi từ đất thương mại, dịch vụ sang đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản. Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản là đất được sử dụng chủ yếu vào các hoạt động tìm kiếm, xác định trữ lượng, chất lượng các khoáng vật, khoáng chất có ích được tích tụ tự nhiên tồn tại trong lòng đất, trên mặt đất, bãi thái của mõ và khai thác chúng.
• Chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất thương mại dịch vụ sang đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Đây là việc người sử dụng đất từ đất kinh doanh thương mại sang sử dụng đất để khai thác nguyên liệu và làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Sau khi được chuyển đổi, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện các biện pháp để không gây thiệt hại cho sản xuất, đời sống và ảnh hưởng xấu đến môi trường, dòng chảy giao thông;

2.5. Chuyển đổi đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp

Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác.

Người sử dụng đất có thể chuyển đổi đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm sang sử dụng với mục đích như một trong những loại đất nêu trên.

2.6. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

Đất ở là đất mà trên đó hình thành các khu sinh sống tập trung, lâu dài và thường nằm ở những nơi có vị trí thuận lợi cho đời sống và sinh hoạt của ccn người như ở khu vực trung tâm của vùng, gần các vị trí sông nghòi, hệ thống đường giao thông thuận lợi cho giao lưu hàng hóa,… và thường có giá trị lớn, cho nên khi tiến hành chuyển đổi đất ở sang đất phi nông nghiệp khác, người dân cần đăng ký biến động để cơ quan thẩm quyền được biết.

Ngoài ra, mặc dù pháp luật không giới hạn các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép, tuy nhiên, khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban dân dân cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người sử dụng đất. Đồng thời, cần lưu ý một số vấn đề sau khi chuyển mục đích sử dụng đất:

• Không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sử dụng vào mục đích công cộng là đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh sang đất sản xuất vật liệu, xây dựng, làm đồ gốm.
• Đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quốc phòng an ninh (đất cho các đơn vị trực thuộc Bộ quốc phòng, Bộ Công an đóng quân; đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; đất xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí,…) theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt thì đơn vị sử dụng đất phải xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Sở Tài nguyên và Môi trường kèm theo ý kiến bằng văn bản của Bộ Quốc Phòng.
• Căn cứ theo Điều 162 Luật Đất đai quy định nghiêm cấm việc lập nghĩa trang, nghĩa địa trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất đang sử dụng sang đất làm nghĩa trang, nghĩa địa phải xem xét vị trí đất đang muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thuộc kế hoạch sử dụng đất của nhà nước hay không và có bảo đảm được vị trí có xa khu dân cư, thuận tiện cho việc chôn cất, thăm viếng, hợp vệ sinh, bảo đảm môi trường hay không.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép

Người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Tùy thuộc vào từng địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quy chế tiếp nhận, luân chuyển, giải quyết và trả kết quả giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác nhau. Tuy nhiên, dù quy chế quyết định như thế nào thì người có đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất đều có thể gửi hồ sơ đến một trong các cơ quan sau:

• Bộ phận một cửa nếu địa phương của người sử dụng đất đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính.
• Ủy ban nhân dân cấp xã
• Văn phòng đăng ký đất đai của Sở Tài Nguyên và Môi trường hoặc các Chi nhánh Văn phòng đất đai trên địa bàn tỉnh nơi có đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• Đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì người chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh nếu là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người nước ngoài hoặc nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• Bản Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không đối với đất tại khu công nghệ cao, khu kinh tế, cảng hàng không, sân bay dân dụng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ

• Trường hợp người chuyển đổi mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh đăng ký đất đai.
• Sau khi tiếp nhận được hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầy đủ và hợp pháp, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra hồ sơ, trong trường hợp cần thiết sẽ tiến hành xác minh thực địa, xác nhận vào đơn Đăng ký biến động, xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.
• Trong khi đó, người sử dụng đất phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính để hoàn tất quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp gồm:
  • Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê băng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển đổi (-) tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển đổi hoặc số tiền thuê đất hàng năm của loại đất sau khi chuyển đổi.
    • Trường hợp diện tích đất chuyển đổi trong hạn mức thì giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất, thuê đất là giá trong Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
    • Trường hợp diện tích đất chuyển đổi vượt quá hạn mức thì giá đất được tính bằng các phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
  • Lệ phí trước bạ.
  • Phí và lệ phí: Tùy thuộc vào từng địa phương mà mức thu phí và lệ phí đối với việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất là khác nhau. Người chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất chỉ chuyển đổi mục đích sử dụng một phần diện tích đất thì phải chi trả các chi phí đo đạc do việc tách thửa.

Bước 4: Nhận kết quả giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Sau thời hạn quá 03 ngày kể từ ngày có kết quả giải quyết hoặc sau khi người sử dụng đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau khi ký hợp đồng thuê đất, sau khi có văn bản miễn nghĩa vụ tài chính, người chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân xã trao giấy chứng nhận.Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cơ quan nhận hồ sơ  sẽ trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do.

Thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;… Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian giải quyết là 25 ngày.

Có thể bạn quan tâm: Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?

4. Thời hạn sử dụng đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

• Trường hợp người chuyển đổi đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất rừng sản xuất sang trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì được tiếp tục sử dụng đất lâu dài nếu là cá nhân, hộ gia đình.
• Trường hợp người chuyển đổi mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn được giao, cho thuê, khi hết thời hạn thì người sử dụng đất được xem xét gia hạn nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

Như vậy, mặc dù pháp luật quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện nhưng đồng thời cũng bổ sung thêm các điều kiện phải được đăng ký biến động đất đai. Điều này tạo điều kiện để các cơ quan quản lý đất đai có thể nắm bắt và quản lý tình hình đất đai trên địa bàn, từ đó xem xét và đánh giá để đưa ra các phương án sử dụng đất hợp lý cho các năm tiếp theo.

Trên đây, Luật Ánh Ngọc đã đưa ra các trường hợp người sử dụng đất được chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà không cần phải có sự chấp thuận của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu độc giả còn có bất kỳ vấn đề nào thắc mắc hoặc có nhu cầu chuyển mục mục đích sử dụng đất, Luật Ánh Ngọc với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm về lĩnh vực đất đai sẽ luôn hỗ trợ và đồng hành cùng độc giả.

Tham khảo thêm bài viết Đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư để hiểu rõ hơn về vấn đề.