Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở

1. Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở là gì

Đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác. Đất chuyên trồng lúa nước là đất mà một năm có thể trồng được hai vụ lúa nước trở lên. Đất trồng lúa khác là đất chỉ phù hợp trồng lúa một năm một vụ hoặc đất trồng lúa nương.

Đất ở là một trong những loại đất phi nông nghiệp được sử dụng chủ yếu vào mục đích xây nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống, vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

• Đất ở tại nông thôn là đất ở được giới hạn bởi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã nhưng vẫn thuộc quyền quản lý của xã.
• Đất ở tại đô thị là đất phi nông nghiệp được giới hạn bởi địa giới hành chính các phường, thị trấn, bao gồm cả đất ở các khu đô thị mới do xã quản lý.

Như vậy, chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở thực chất là hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở được thực hiện bằng một quyết định hành chính và phải được sự chấp thuận cho phép chuyển đổi của cơ quan có thẩm quyền.

2. Điều kiện chuyển đất trồng lúa sang đất ở

 

Theo quy định của Luật Đất đai, đất trồng lúa có ý nghĩa rất quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nên nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nhà nước chỉ thực hiện chuyển đổi mục đích trong trường hợp thật cần thiết nhưng đồng thời có các biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa. Vì vậy, so với các loại chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác, việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở phải đáp ứng nhiều điều kiện khác nhau. Để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở, người sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:

• Người sử dụng đất muốn chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở thì phải xin phép và được sự đồng ý của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu người sử dụng đất là tổ chức hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình.
• Diện tích đất trồng lúa chuyển đổi thuộc khu vực được phép chuyển đất trồng lúa sang đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Dựa vào nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong đơn xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, tùy thuộc vào tính chất của đất trồng lúa hoặc mục đích sau khi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở, người chuyển mục đích sử dụng đất còn phải đáp ứng được các điều kiện sau:

• Trường hợp chuyển đổi đất chuyên trồng lúa nước sang đất ở, người sử dụng đất phải nộp các khoản tiền để bảo vệ, phát triển đất trồng lúa. Tùy thuộc vào tình hình, điều kiện từng địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp tiền cụ thể nhưng không được thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyển đổi nhân với giá đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển đổi.
• Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư thì người sử dụng đất có các điều kiện sau:
  • Đối với việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở có diện tích từ 10ha trở lên thì phải người sử dụng đất phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ trong trường hợp dự án không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định. Trường hợp diện tích đất trồng lúa muốn chuyển đổi dưới 10ha thì phải có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua để sử dụng cho mục đích khác. Hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.
  • Có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.
  • Người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở có đánh giá sơ bộ tác động đến môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
  • Người sử dụng đất phải có năng lực tài chính để bảo đảm sử dụng đất theo đúng tiến độ của dự án đầu tư và thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.
  • Người sử dụng đất không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai nếu người sử dụng đất trồng lúa được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư khác.
• Trường hợp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình chuyển đổi đất trồng lúa nước sang đất ở kinh doanh, thương mại thì người sử dụng đất phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Mọi người cũng xem: Có được phép xây dựng nhà xưởng trên đất nông nghiệp không?

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

 

3.1. Chuẩn bị hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở

• Trước khi chuẩn bị hồ sơ, người chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa phải nộp tiền tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa:
  • Người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở lập bảng kê khai diện tích đất chuyên trồng lúa gửi đến Cơ quan tài nguyên môi trường đề nghị xác định diện tích đất chuyên trồng lúa phải nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.
  • Sau khi có văn bản xác nhận rõ diện tích đất từ cơ quan tài nguyên và môi trường, người sử dụng đất gửi hồ sơ đến cơ quan tài chính địa phương đề nghị xác nhận số tiền nộp bảo vệ, phát triển đất trồng lúa. Sau khi nhận được thông báo số tiền phải nộp, người sử dụng đất nộp tiền bảo vệ, phát triển đất chuyên trồng lúa.
    • Số tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa = tỷ lệ phần trăm (%) x diện tích đất trồng lúa chuyển đổi sang đất ở x giá đất.

Trong đó:

• • • • Tỷ lệ phần trăm là tỷ lệ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành để xác định mức thu tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa trên thực tế. Tỷ lệ này luôn lớn hơn hoặc bằng 50%.
      • Diện tích đất trồng lúa chuyển đổi sang đất ở được xác định trong Quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
      • Giá đất là giá được ghi trong Bảng giá đất đang áp dụng tại thời điểm chuyển đổi đất trồng lúa sang đất nông nghiệp.
• Bộ hồ sơ xin phép chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở bao gồm các giấy tờ sau:
  • Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.  
  • Văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

Ngoài ra, đối với người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở để đầu tư, kinh doanh, thương mại thì cần bổ sung thêm các giấy tờ sau: Biên bản xác minh thực địa; Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước xét duyệt hoặc không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật, văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho pháp chuyển mục đích sử dụng đất…; Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất, tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Mọi người cũng xem: Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới nhất

3.2. Nộp hồ sơ chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Trường hợp địa phương nơi người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở đã có bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nngười sử dụng đất nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa. 

Trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa, đối với người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở là tổ chức thì nộp hồ sơ tại Sở tài nguyên và Môi trường. Nếu người chuyển đổi mục đích sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình thì nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3.3. Giải quyết hồ sơ chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Cơ quan tài nguyên và môi trường xem xét, kiểm tra nếu thấy hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì sẽ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh trong thời gian không quá 03 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.

• Đối với trường hợp chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở không phải vì mục đích kinh doanh
  • Sau khi tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi của người sử dụng đất, Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở. Sau đó, người chuyển đổi đất tiến hành thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
  • Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Sở Tài Nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai.
• Đối với trường hợp chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở nhằm thực hiện dự án đầu tư:
  •  Cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành tổng hợp nhu cầu chuyển đất trồng lúa sang đất trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để báo cáo lên Ủy ban dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và môi trường.
  • Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành thẩm định và trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi quyết định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận.
  • Sau khi có văn bản chấp thuận, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở.
• Thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ; không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và không tính thời gian xem xét xử lý trường hợp có vi phạm đất đai. Đối với người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở tại vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo thì thời gian thực hiện thực hiện thủ tục là 25 ngày.

3.4. Người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả

Các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp để hoàn tất thủ tục chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở bao gồm:

• Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất trồng lúa tại thời điểm có quyết định chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở. Đối với tổ chức, số tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất ở và số tiền sử dụng đất trồng lúa của thời gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm cho phép chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở. Giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất là giá đất quy định trong Bảng giá đất tương ứng nếu diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích vượt hạn mức giao đất ở thì giá đất được tính theo các phương pháp quy định giá đất.
• Lệ phí trước bạ = giá đất trồng lúa x 0,5%
• Ngoài ra trường hợp người sử dụng đất chỉ chuyển đổi một phần đất trồng lúa sang đất ở thì cần nộp thêm các khoản phí và lệ phí cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được tách thửa để chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người chuyển đổi đất trồng lúa sang đất nông nghiệp nhận được Quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau khi cung cấp minh chứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

4. Tự ý chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở có bị phạt không?

 

• Trường hợp chưa xin phép hoặc đã xin phép chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở mà không được các cơ quan có thẩm quyền cho phép, nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình chuyển đổi thì căn cứ vào diện tích đã chuyển đổi, người chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở có thể bị xử lý hành chính. Mức phạt đối với hành vi này như sau:

Mức phạt đối với hành vi tự ý chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở (đồng)
Diện tích đất chuyển (x)(ha)	Khu vực nông thôn	Khu vực đô thị
x < 0,01	3.000.000  – 5.000.000	Bằng 02 lần mức tiền tương ứng
0,01 ≤ x < 0,02	5.000.000  - 10.000.000
0,02 ≤ x < 0,05	10.000.000 - 15.000.000
0,05 ≤ x < 0,1	15.000.000  - 30.000.000
0,1 ≤ x < 0,5	30.000.000  -  50.000.000
0,5 ≤ x < 01	50.000.000  -  80.000.000
01 ≤ x < 03	80.000.000  - 120.000.000
x ≥ 3	120.000.000  - 250.000.000

 

• Trường hợp người sử dụng đất đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở, đã buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất nhưng vẫn tiếp tục chuyển đổi thì người sử dụng đất có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội Vi phạm quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ Luật Hình sự với mức hình phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cảo tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm. Nếu người đó thực hiện hành vi chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở có tổ chức, phạm tội từ 02 lần trở lên hoặc tái phạm nguy hiểm thì có thể áp dụng khung hình phạt cao nhất là 07 năm tù.

Xem thêm bài viết:

• Xử lý vi phạm khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
• Làm thế nào để tránh vi phạm quy định về quản lý, sử dụng đất đai?

5. Cơ sở pháp lý thực hiện việc chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở

• Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017.
• Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung năm 2018.
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi các nghị định: Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 62/2019/NĐ-CP, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP).
• Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 79/2019/NĐ-CP).
• Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Có thể bạn quan tâm:

•  Dịch vụ tư vấn pháp lý về đất đai mới nhất năm 2023
• Đất nông nghiệp hết hạn sử dụng có bị Nhà nước thu hồi không?
• Quy trình thủ tục buộc tháo dỡ công trình xây dựng trái phép

Như vậy, không phải mọi trường hợp chuyển đổi đất trồng lúa sang đất ở đều hợp pháp mà tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân các cấp và nhu cầu của người chuyển mục đích sử dụng đất. Để có thể chuyển mục đích sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất cần lưu ý các điều kiện chuyển đổi và hoàn thành các khoản nghĩa vụ tài chính để việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói chung và chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất nông nghiệp được tiến hành nhanh chóng.

Để được tư vấn chi tiết hơn, Quý khách hàng có thể tham khảo bài viết Đất thổ cư là gì? Thủ tục chuyển đổi sang đất thổ cư của Luật Ánh Ngọc. Nếu độc giả còn gặp vấn đề khó khăn trong quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc có nhu cầu tư vấn các vấn đề đất đai khác, xin vui lòng liên hệ với Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ, tư vấn nhanh chóng và kịp thời.