1. Giấy phép xây dựng được hiểu như thế nào?
Giấy phép xây dựng là một trong những điều kiện bắt buộc khi xây dựng công trình. Căn cứ theo khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2020 quy định giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư, cho phép họ thực hiện các hoạt động xây dựng như xây mới, sửa chữa, cải tạo, hoặc di dời công trình.
Theo khoản 3 Điều 89 của Luật Xây dựng 2020 quy định chung về cấp giấy phép xây dựng chia thành các loại cụ thể như sau:
- Giấy phép xây dựng mới;
- Giấy phép sửa chữa và cải tạo;
- Giấy phép di dời công trình.
2. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng
- Thứ nhất, điều kiện cấp giấy phép xâu dựng đối với công trình trong đô thị
Theo Điều 91 của Luật Xây dựng năm 2020, có một số điều kiện cần phải đáp ứng để được cấp giấy phép xây dựng cho công trình trong đô thị. Cụ thể như sau:
- Phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nếu công trình xây dựng ở khu vực trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc thiết kế đô thị, thì phải tuân theo quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Phải đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận, và tuân thủ yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng chống cháy, nổ. Cần bảo đảm an toàn cho hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa. Đồng thời, phải đảm bảo khoảng cách an toàn đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, và công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng và an ninh.
- Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm định và phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật Xây dựng.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng phải tuân theo các quy định tại các Điều 95, 96, và 97 của Luật Xây dựng 2020.
- Thứ hai, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình không theo tuyến ngoài đô thị
Theo Điều 92 của Luật Xây dựng, để được cấp giấy phép xây dựng cho công trình ngoài tuyến đô thị, cần phải thỏa mãn một số điều kiện sau đây:
- Phải phù hợp với vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản.
- Phải đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 3, 4, và 5 của Điều 91 trong Luật Xây dựng.
- Thứ ba, điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Để đạt được giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ tại đô thị, phải tuân thủ các điều kiện chung sau:
- Công trình cần phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch được phê duyệt và tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Cần đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận, đáp ứng các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ. Đồng thời, cần bảo đảm an toàn cho hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa. Phải đảm bảo khoảng cách an toàn đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại và các công trình quan trọng liên quan đến quốc phòng và an ninh.
- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ quy định tại khoản 7 của Điều 79 trong Luật.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng cần phải tuân thủ quy định tại khoản 1 của Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, cần đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 này và phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng. Nếu công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị, thì phải tuân thủ quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, công trình xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
3. Những trường hợp "không phải xin giấy phép xây dựng"
Có nhiều trường hợp mà pháp luật không quy định phải xin giấy phép xây dựng, theo quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 89 của Luật Xây dựng năm 2020. Các trường hợp này bao gồm cụ thể:
- Các công trình bí mật nhà nước và công trình xây dựng khẩn cấp.
- Các công trình thuộc dự án và được sử dụng vốn đầu tư công đã được quyết định đầu tư bởi các cơ quan quản lý nhà nước cấp trên, chẳng hạn như: Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu tổ chức chính trị, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp đã quyết định đầu tư xây dựng;
- Các công trình tạm thời xây dựng theo quy định tại Điều 131 của Luật này, ví dụ như công trình có thời hạn phục vụ cho việc thi công xây dựng công trình chính hoặc tổ chức các sự kiện và hoạt động khác;
- Công trình sửa chữa hoặc cải tạo bên trong công trình hoặc cải tạo mặt ngoài mà không giao tiếp trực tiếp với đường trong đô thị và tuân theo yêu cầu quản lý kiến trúc của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sửa chữa hoặc cải tạo này không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, cũng như tuân theo yêu cầu về an toàn phòng chống cháy nổ và bảo vệ môi trường;
- Công trình quảng cáo không nằm trong phạm vi yêu cầu giấy phép xây dựng theo luật quảng cáo; cũng như các công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
- Các công trình xây dựng trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, hoặc các công trình xây dựng theo tuyến ngoại ô đô thị và tuân theo quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Các công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng sau khi hoàn tất thiết kế cơ sở và đáp ứng các điều kiện cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được phê duyệt theo quy hoạch chi tiết 1/500 bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Các công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tương tự, công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ trường hợp công trình hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu vực bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử – văn hóa;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các trường hợp 2, 6, 7, 8 và 9 (đã nêu phía trên), trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại trường hợp 9 có trách nhiệm gửi thông báo khi khởi công xây dựng cùng với hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
4. Những câu hỏi liên quan đến việc xin giấy phép xây dựng
4.1. Xây nhà cấp 4 có phải xin giấy phép xây dựng không?
Chỉ khi nhà cấp 4 rơi vào những trường hợp quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, thì việc xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công là bắt buộc.
Tóm lại, xây dựng nhà cấp 4 tại khu vực nông thôn, không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa... thì không cần phải xin giấy phép xây dựng.
4.2. Thời gian xin cấp giấy phép xây dựng
Đối với việc cấp giấy phép xây dựng mới, bao gồm cả giấy phép xây dựng tạm, giấy phép xây dựng điều chỉnh, và giấy phép di dời, quy trình này không dài quá 20 ngày làm việc đối với các công trình. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, thời gian là 15 ngày làm việc, trong khi ở nông thôn, chỉ mất 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong trường hợp cấp lại hoặc gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian cũng không vượt quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
4.3. Thẩm quyền xin cấp giấy phép xây dựng
Khi bạn muốn xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ, bạn có thể nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện.
Đối với các công trình thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, bạn nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công của tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, hoặc Bộ phận một cửa liên thông để chuyển hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cấp giấy phép xâu dựng cho bạn
Như vậy, dựa vào nhu cầu của bạn thì sẽ nộp giấy phép xây dựng ở đó để được cấp phép.
4.4. Không có giấy phép xây dựng công trình có bị xử phạt?
Ngoài quy định về việc phá dỡ công trình không có giấy phép, căn cứ theo Điều 15 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính, các hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình mà cần giấy phép xây dựng như sau sẽ bị xử phạt:
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Bài viết trên đây nói về chủ đề những trường hợp không phải xin cấp phép xây dựng. Để biết thêm các thông tin và được tư vấn chuyên sâu, hãy liên hệ tới Luật Ánh Ngọc để được hỗ trợ và giải quyết kịp thời về vấn đề này, hoặc những vấn đề khách mà Quý khách cần được tư vấn. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm sẽ hỗ trợ Quý khách.